（2015）金义民初字第2695号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-03
案件名称
义乌市朝晖物业服务有限公司与张敬生物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
义乌市朝晖物业服务有限公司,张敬生
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2015）金义民初字第2695号原告义乌市朝晖物业服务有限公司。法定代理人黄昌忠。委托代理人许贞朋，浙江奇合正律师事务所律师。委托代理人易晓斌，浙江奇合正律师事务所律师。被告张敬生。原告义乌市朝晖物业服务有限公司为与被告张敬生物业服务合同纠纷一案，于2015年9月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员俞霞珍适用小额诉讼程序独任审判，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告义乌市朝晖物业服务有限公司的委托代理人易晓斌；被告张敬生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市朝晖物业服务有限公司诉称，被告系义乌市凤凰社区金马小区X-XX幢X-X楼业主。原告与义乌市凤凰社区业主委员会签订有《稠江街道凤凰社区物业管理委托合同》，约定由原告负责义乌市凤凰社区的物业管理服务，服务期限为2013年1月1日至2017年12月31日，凤凰社区业主应按合同约定向原告交纳物业服务费，合同签订后，原告即向凤凰社区派出物业管理团队提供了各项物业服务。但被告却不积极交纳物业服务费，经原告多次催讨，被告至今仍未交纳2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理服务费共计1200元。为此，要求判决：被告交纳2013年1月1日至2014年12月31日的物业服务费1200元并赔偿利息损失（利息损失从2015年1月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止）。被告张敬生辩称，我在2013年农历22或23日，我家水管破了，打电话给原告公司并去了2次原告公司，原告公司没有人来修，原告那里有登记。我们社区是敞开式的，公共设施，绿化都是没有保证的，原告公司收的物业费都是不合理的。今年5、6月份的时候才弄绿化的，以前都是没有绿化的，也没有保安巡逻。原告都没有管理，小区的车都乱停乱放。小区开业主代表委员会恳谈会没有开过，我也不知道。据我所知小区50%以上业主都没有缴纳过物业费。物业公司入驻的时间，我们也不知道。物业公司是业委会任命的，也没有通过我们认可。原告朝晖实际老板是松门山社区主任，名字具体不知道。我们要求三年内原告提供的服务内容记录和物业公司入驻有无通过业主同意的记录，如果有的话，我们就马上去交物业费。合同21条第三款，原告从来没有清扫过。原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：一、物业服务合同一份、收费标准一份，证明原被告的物业服务关系以及双方的权利义务，及物业费收费标准。被告质证意见：合同我们知道，真实性无法认可。收费标准及合同我们都没有收到过，也没有看到过。本院对该证据予以采信。二、义乌市发展计划局文件义计办（2003）18号文件一份，证明涉案小区的收费标准。被告质证意见：没有意见。本院认为，该文件仅对原告管理的香山新区、贝村路180号小区予以批复，并未对被告房屋所在的金马小区予以批复，与本案缺乏关联性，故本院不予采信。三、证明一份、照片八张，证明原告的物业服务情况。被告质证意见：证明有异议，证明中大部分业主都是不真实性的，我们小区有很多业主没有缴纳物业费。照片反映的不是我家，也不是我家门口，是不是小区里我也不知道，照片上的设置也不是我家。本院对证明予以采信，但照片无明确的拍摄时间、地点，故本院不予采信。四、房产档案证明一份，证明涉案房屋系被告所有及建筑面积。被告质证意见：没有异议。本院对该证据予以采信。五、催缴照片三张，证明原告向被告催讨的事实。被告质证意见：照片中的门口是我家，但是我没有收到过律师函。本院对该证据予以采信。被告未向本院提供证据。经审理查明，被告张敬生系义乌市金马路XX号第X、X、X层房屋的业主，房屋面积为371.6平方米。原告义乌市朝晖物业服务有限公司与义乌市凤凰小区业主委员会签订《稠江街道凤凰小区物业管理委托合同》一份，双方约定：委托管理期限为五年，自2013年1月1日起至2017年12月30日止；物业住宅房和店面房的管理服务费按现行收费标准不变；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按月交纳管理费的10%交纳滞纳金。义乌市凤凰小区业主委员会确定所属辖区物管费收费明细标准：沿街店面餐饮类为600元／间／年，沿街店面非餐饮类为380元／间／年；普通住宅大套为300元／套／年，普通住宅小套为270元／套／年；垂直房小面积为1440元／幢／年；垂直房大面积为1680元／幢／年。2015年7月10日，原告义乌市朝晖物业服务有限公司以张贴律师函的形式向被告张敬生催缴了2013年至2014年的物业管理费。被告张敬生至今未向原告义乌市朝晖物业服务有限公司支付上述物业管理费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告义乌市朝晖物业服务有限公司与义乌市凤凰小区业主委员会签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对业主具有约束力。被告张敬生应当按照物业合同的约定缴纳物业服务费用。关于物业管理费的计算，原告义乌市朝晖物业服务有限公司提供的房产档案证明仅对被告所有的房屋楼层以及总面积进行了登记，未对房屋各楼层进行细化登记，故物业管理费的实际数额无法计算，原告义乌市朝晖物业服务有限公司主张按照两个大套数额计算物业管理费无事实依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院﹤关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》的第二条规定，判决如下：驳回原告义乌市朝晖物业服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告义乌市朝晖物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。代理审判员 俞霞珍二〇一五年十月二十七日书 记 员 张艳琳 更多数据：