（2015）三中民终字第06819号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-08
案件名称
黄秀端等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄秀端,江晖,李雁平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第06819号上诉人（原审原告）黄秀端，女，1956年11月7日生，台湾居民。委托代理人陈凯，北京市中凯律师事务所律师。上诉人（原审被告）江晖，男，1967年12月16日生。委托代理人段伟岳，山西德为律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）李雁平，男，1953年12月29日生。委托代理人李英楠，北京市中凯律师事务所律师。上诉人黄秀端、江晖与李雁平房屋买卖合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院曾于2010年9月作出（2010）朝民初字第20195号民事判决书，江晖对该判决不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2011年5月作出（2010）二中民终字第22222号民事裁定书，裁定撤销（2010）朝民初字第20195号民事判决书，将该案发回重审。重审期间，北京市朝阳区人民法院追加李雁平为第三人进行了审理，于2012年5月20日作出（2011）朝民初字第20476号民事判决。江晖对判决不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2012年9月20日作出（2012）二中民终字第12986号民事裁定书，裁定撤销（2011）朝民初字第20476号民事判决，发回重审。2013年12月16日，北京市朝阳区人民法院做出（2012）朝民初字第34665号民事判决书，江晖不服提出上诉，本院以原判未适用涉外法律程序审理本案为由，将本案发回重审。2014年12月15日北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝民初字第31871号民事判决，黄秀端、江晖不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黄秀端之委托代理人陈凯、江晖之委托代理人段伟岳、王宇及李雁平之委托代理人李英楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年7月，黄秀端起诉至原审法院称：2009年12月25日，我委托代理人郭××与江晖代理人李雁平、居间方北京佳萱房地产经纪有限公司（以下简称佳萱公司）签署了两份《房屋买卖合同》，约定江晖将其所有的北京市朝阳区××1804号房屋（以下简称1804号房屋）以5017680元的价格转让与我；如江晖未按约定将房屋过户至我名下，则应支付合同价款的20%作为违约金。签署合同后，江晖未如约办理房屋产权过户手续。我多次催促，江晖避而不见致使我无法取得1804号房屋，而且丧失了其他交易机会。现合同履行期限已过，江晖仍拒绝履约，构成实质违约。由于江晖已将1804号房屋另行转让他人，我与江晖所签的《房屋买卖合同》已无履行可能。故诉至法院，要求江晖支付违约金1003536元。江晖辩称：我与黄秀端从未签订过任何合同，双方素不相识，从未见过面，亦无任何款项往来。我并未授权李雁平作为代理人与任何第三方签署房屋买卖合同，仅是同意李雁平在市场上寻找买房人提供居间服务，并未出具委托书授权李雁平为代理人。李雁平与黄秀端所签价款为5017680元的《房屋买卖合同》与我无关，此合同是李雁平以自己为房屋产权人出售自有房产而与买房人签订的购房合同，与我无关，对我不具有任何约束力。且签署合同之时，李雁平不是1804号房屋产权人，合同载明的房产证也已失效，应属无效合同，根本无法实际履行。另一份价款为387万元的《房屋买卖合同》虽然形式上是李雁平代理我签订的，但根据三方协议约定，1804号房屋的销售净价为410万元，该合同价格明显低于约定净价，不符合三方协议约定，因此我不存在应当履约的问题。而且黄秀端称387万元是为了逃税，此行为违法，如果我承认并配合履行该合同，就等于帮助购房人逃税，后果只能是李雁平和黄秀端单方获得逃避税收的利益，我却承担逃税的法律责任。所以即便李雁平代理人身份被认定，对明显违法的代理行为，我同样有权拒绝履行。黄秀端未提供实际损失为证据，20%违约金明显过高。综上，李雁平与黄秀端签订的两份房屋买卖居间合同，均对我没有法律效力，是李雁平不当履行协议造成的，不同意黄秀端的诉讼请求。李雁平述称：2009年12月10日，我与江晖、案外人郭×1三方签订协议书一份，约定江晖将其所有的1804号房屋及北京市丰台区××2005号房屋（以下简称2005号房屋）委托我代为进行市场销售，并约定了两套房屋销售净价，实际售价超出部分由我获得。上述协议签订后，我已将2005号房屋出售，但江晖尚欠23万元超出部分未给付我。我于2009年12月25日与黄秀端就1804号房屋签订《房屋买卖居间合同》，转让价格为5017680元。而我与江晖约定1804号房屋销售净价为410万元。签约后，江晖避而不见，拒绝履行买卖合同。江晖的行为已经违反了协议约定，给我造成了损失。原审法院经审理查明：2009年8月31日，李雁平、江晖及郭×1三方签署《执行和解协议》。郭×1借给李雁平500万元，李雁平将1804号房屋及2005号房屋抵押给郭×1。经法院判决李雁平支付郭×1本金及利息，并以抵押房产承担担保责任。另郭×1借江晖550万元未予归还，三方就生效判决书达成执行和解协议：郭×1将1804号房屋与2005号房屋过户于江晖名下以抵顶债务；李雁平同意将上述房产直接过户至江晖名下以抵顶欠郭×1的债务。李雁平将房产抵顶并过户给江晖后，李雁平与郭×1之债务全部清结，双方再无其他债务纠葛；郭×1与江晖的债务也全部清结。同年12月10日，李雁平、江晖及郭×1签署《协议》，根据三方执行和解协议，现已将1804号房屋（京房权证市朝私字第×1号）过户至江晖（X京房权证朝字第×2号）；现已将2005号房屋过户至江晖。三方一致同意由李雁平将江晖上述两套房产进行市场销售，江晖积极配合，销售款由购房户交付江晖。三方设定上述两套房产净销售价为510万元（其中1804号房屋为410万元，2005号房屋为100万元），办理房产转移手续的税费全部由购房户承担。售房款中超过510万元的款项归李雁平所有，由江晖在购房户取得受理回执当日（或取得房产证次日）直接支付李雁平（两套房产可单独计算）。如江晖未能按时如数支付李雁平该款，江晖承担一切法律责任和李雁平的经济损失。三方约定，李雁平销售1804号房屋、2005号房屋的终止时间为2010年1月15日。同年12月22日，李雁平、江晖及郭×1签署《补充协议》，三方签署由李雁平对江晖所有的两套房产进行市场销售的协议，鉴于李雁平房产过户给江晖时尚欠两套房产的物业、水、电、暖等费用，特签署补充协议：原订销售净价未包含所欠原房产物业、水、电、暖等费用，应从李雁平销售所得款中扣除23万元，此费用售一套房产即由江晖扣足。如李雁平在2010年1月15日前将两套房产售出，交接房产给新买受人不需江晖补交李雁平原所欠两套房产有关的物业、水、电、暖等相关联费用，则由江晖将所扣留的23万元返还李雁平。如李雁平在2010年1月15日前只售出一套房产，则该套房产李雁平应收取的23万元销售差价归江晖所有。如因未能按期腾房和户口迁出所造成的损失由李雁平承担。2009年12月25日，甲方李雁平（卖方）、乙方黄秀端（买方）与丙方佳萱公司（居间方）签署《房屋买卖居间合同》，约定甲方将自有5套房屋有偿转让给乙方。5套房产包括1804号房屋（京房权证市朝私字第×1号）。合同约定按照甲方要求该房屋由甲方通过间接方式就产权过户给乙方（即：甲方首先将该房屋过户到其指定的间接方名下，再由间接方过户到乙方名下）。1804号房屋总成交价格为5017680元，一部分支付到甲方指定帐户；另一部分支付到间接方（卖方帐户）：在房产产权过户至乙方名下，乙方并取得房产证通知单及纳税证明当日，甲乙双方及甲方指定间接方共同配合到银行办理划转手续。甲乙双方一致同意签署买卖合同当日后壹至贰个月内进行1804号房屋的产权过户及房屋交付事宜。合同另约定，如因甲方主观原因，致使本合同项下房屋产权未能按合同约定转移至乙方名下，甲方应赔偿乙方总房款20%作为违约金。合同附件五就乙方需负担税费分别予以约定并注明：课税的基准双方同意不按以上实际成交价来计算，以下税费是按照签约当日政府所允许的最低交易价格作为基准所计算出的税金，若2010年1月后进行交易，亦按照政府允许的最低交易价格进行产权过户，税金相应也按照当天的政府允许的最低交易价格进行计算。同日，甲方（卖方）江晖代理人李雁平、乙方（买方）黄秀端代理人郭××、丙方居间方佳萱公司签署《房屋买卖居间合同》，甲方将可支配出售的1804号房屋有偿转让给乙方，总支付价款为412万元，其中房产净得价为387万元，物业管理费为25万元。甲乙双方签署买卖合同当日后二十日内进行1804号房屋产权过户事宜，房产过户后五日内进行房屋交付事宜。本合同履行过程中，乙方交纳各项税费，若因2010年1月起开始进行产权交易时所发生的相关税费多于现行（2010年1月1日前）国家所规定的交费标准时，甲方同意乙方可以放弃购买本合同所有标的且相互不承担违约责任。合同约定如因甲方原因致使合同项下房屋产权未能按合同约定转移至乙方名下，甲方应赔偿乙方总房款的20%作为违约金。2010年1月8日，李雁平经北京市长安公证处公证前往北京比如教育科技有限公司前台询问江晖是否在场并要将《告知书》交付江晖，前台人员答复江晖不在并同意将《告知书》转交江晖。李雁平于《告知书》表述其已与黄秀端签订《房屋买卖居间合同》，由于从2009年12月25日至2010年1月6日与江晖多次电话短信联络，均未回信，无法沟通之下以《告知书》正式通知江晖于2010年1月8日下午6时与其联系，并依据《协议》内容履行出具房产过户相关手续等义务，积极配合办理1804号房屋过户手续。否则，逾期法律后果及经济损失由江晖承担。经询，江晖表示收到上述《告知函》后积极与李雁平联系，并非避而不见。另查，1804号房屋于2009年11月11日完成房屋权属转移登记手续，登记为江晖所有，产权证号为X京房权证朝字第×2号。经询，江晖表示其于2010年4月将1804号房屋以480万元价格出售给案外人陈××。关于李雁平身份一节，李雁平表示协议约定房屋价款超出债务部分归其所有，江晖授权其代为出售1804号房屋。黄秀端认为经佳萱公司审核，三方协议及房产证原件可以作为李雁平系江晖代理人的依据。在明确知晓李雁平代江晖出售1804号房屋的情况下签署了《房屋买卖居间合同》。江晖认为协议约定李雁平在市场上寻找买主，提供居间服务而非委托代理。关于两份《房屋买卖居间合同》，黄秀端表示先签署价款为501万的合同，购买房屋及房款支付方式均遵照此合同履行。在李雁平和佳萱公司要求避税情况下签署了价款为387万元的合同用于具体执行。李雁平对黄秀端所述予以认可。江晖则认为价款为501万的合同是以李雁平为出卖人，在1804号房屋尚未过户给江晖之前就已经签署，合同买卖双方为黄秀端和李雁平，对江晖不具有约束力。价款为387万元的合同是李雁平代理江晖签订的，但价款未达协议约定的净价。李雁平越权代理，江晖拒绝追认，合同不能成立。对此，佳萱公司出具说明，内容为：因黄秀端有意购买现代城的房屋并委托郭××到我公司委托我们代为寻找卖主。2009年11月初，我公司找到李雁平，三方磋商后，同意将包括1804房屋在内的5套房屋转让给黄秀端。但由于李雁平表示这些房屋均要先转让给间接方，由间接方转让给黄秀端，所以当时仅确定了意向。2009年12月，李雁平表示可以转让1804房屋了，我们就按原来的约定在12月25日签署了5套房屋的房屋买卖居间合同，既然1804房的间接方江晖委托李雁平卖房，所以在该合同上直接写的李雁平的名字。同日，为了办理过户的需要，我们三方单独就1804房签署了《房屋买卖居间合同》，其中的价款是因买卖双方要求调低税金，合理避税的约定，实际交易价款应是5套房合同约定的5017680元。后来，由于黄秀端要办理过户，但江晖始终不接电话，我们和郭××也在催李雁平，李雁平很着急。事情就是这样。诉讼期间，黄秀端向法院提供了其在中华人民共和国北京市国立公证处，对其《台湾居民往来大陆通行证》以及委托本案代理人陈凯代其到庭参加诉讼的《授权委托书》进行了公证。黄秀端已将上述公证文书正本提交法院。庭审中，经法院释明，各方当事人均同意由法院适用中华人民共和国法律审理本案。原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。法院应当依照法定程序全面、客观的审核证据，运用逻辑推理及日常生活经验，对证据有无证明力和证明力的大小进行判断，并以证据能够证明之事实作为裁判依据。本案双方争议焦点之一在于李雁平与江晖就出售1804号房屋确立之法律关系认定问题。自协议约定看，由李雁平将江晖的1804号房屋进行市场销售，江晖积极配合，销售款由购房户交付江晖，且限定了1804号房屋销售净价为410万元。此内容更符合委托合同即由受托人处理委托人事务的法律关系，而不仅限于报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。自1804号房屋来源看，其原即属李雁平所有，因抵债协议过户至江晖名下。两套房屋约定净价之和与抵债金额相当，出售房屋价格超过协议约定的部分归属李雁平所有，此实为补偿李雁平因房屋市场价值高于抵债金额所造成的损失。有鉴于此，李雁平就1804号房屋市场销售行为中占据较大的主动权，具备委托身份的基础，亦印证了江晖积极配合的三方约定。故此，江晖与李雁平就出售1804号房屋应系委托关系。依据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。结合黄秀端及佳萱公司所述，签约前各方均明确知晓1804号房屋出卖人系江晖，故李雁平与黄秀端签署的买卖合同对江晖具有法律约束力。关于两份《房屋买卖居间合同》，两份合同于同一天相继签订，且均于1804号房屋转移登记至江晖之后，由此排除了以李雁平为出卖人出售自有房屋的情况，此亦与黄秀端与佳萱公司表示知悉江晖为出卖人之陈述相符。就交易真实价款，黄秀端、李雁平及佳萱公司均表述系因避税将房价作低至387万元，此与两份合同中关于税费的约定相印证，亦与李雁平在1804号房屋约定净价基础上逐利之常情相符。由此可知，黄秀端、李雁平与佳萱公司表述501万余元合同为各方真实意思表示，387万元合同为实践操作中的执行合同之说符合在案证据指向，法院对此予以采信。据公证书显示李雁平就签约情况告知江晖，应推定江晖对黄秀端及李雁平签订房屋出售合同属明知，且时间发生在协议约定的最后出售期限之前，故江晖应积极配合协助履行。现由于江晖拒不配合，导致《房屋买卖居间合同》未能履行，应当承担相应的违约责任。黄秀端要求江晖支付违约金有事实及法律依据，法院予以支持。另违约金数额应比照实际损失予以考量，考虑到黄秀端并未实际支付购房款的履约情节以及江晖另售房屋的获利情况，法院对于违约金数额酌情予以降低。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零二条之规定，判决如下：一、江晖于判决生效之日起十五日内支付黄秀端违约金四十万元。二、驳回黄秀端的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，黄秀端不服，以原判认定事实不清、适用法律错误为由上诉至本院称原审法院对违约金的性质判断错误，江晖恶意违约，给黄秀端造成的损失远超过违约金的数额，原审法院的判决有失公允，故请求二审法院撤销原判，依法改判江晖支付黄秀端违约金1003536元。江晖亦不服，以原判认定事实不清、适用法律错误为由上诉至本院称江晖并未授权李雁平有对外签订房屋买卖合同的权力，黄秀端与李雁平签署的关于1804号房屋的《房屋买卖居间合同》对江晖而言并无法律约束力，原审法院判决江晖承担40万元违约金有失公允，故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回黄秀端的诉讼请求。李雁平同意原判。本院经审理查明的事实与原审判决无异。以上事实，有当事人当庭陈述、《房屋买卖居间合同》、《执行和解协议》、《协议》、《补充协议》等在案为证。本院认为：根据本案所查事实及三方的诉辩称意见，本案的争议焦点为：一是江晖与李雁平之间就销售1804号房屋是否构成委托代理关系；二是李雁平与黄秀端签署的《房屋买卖居间合同》对江晖是否产生法律约束力；三是原审判决的违约金数额是否公允。关于第一个争议焦点。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，1804号房屋原属李雁平所有，因抵债协议过户至江晖名下。三方签订的《协议》约定由李雁平将江晖的1804号房屋进行市场销售，江晖积极配合，销售款由购房户交付江晖，限定了1804号房屋的销售净价及出售房屋价格超过协议约定的部分归李雁平所有，亦约定了李雁平销售房屋的终止时间为2010年1月15日。且三方签订的《补充协议》亦约定了李雁平如在2010年1月15日前售出房屋则关于该房屋原欠物业等费用的承担问题。上述协议约定了江晖委托李雁平的具体事项为销售房屋，委托期间为2010年1月15日前，并不仅限于提供订立合同的机会或寻找买主，江晖亦不能提供充足证据证明其委托李雁平处理的具体事项仅为寻找买主提供居间服务，根据上述协议的内容，更符合委托合同即由受托人处理委托人事务的法律关系，因此，江晖与李雁平之间就销售1804号房屋构成了委托代理关系。江晖上诉称其并未授权李雁平有对外签订房屋买卖合同的权力，与本案查明三方签订协议由其委托李雁平出售房屋的事实不符，本院对此难以采信。关于第二个争议焦点。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，李雁平作为受托人为销售1804号房屋直接以自己的名义在委托期间内与黄秀端及居间方签订了《房屋买卖居间合同》，李雁平的代理行为符合委托的事项权限和委托期间，应属合法有效。李雁平与黄秀端签订的该份房屋买卖合同系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，亦属合法有效。而李雁平作为江晖代理人与黄秀端及居间方签订的《房屋买卖居间合同》，因各方均表示该合同系为避税，故不属于双方真实意思表示，本院对该合同的真实性不予采信。根据黄秀端所述及佳萱公司出具的说明，签约前各方均明确知晓江晖系委托人，李雁平系代江晖出售1804号房屋，因此，李雁平与黄秀端签署的《房屋买卖居间合同》根据法律规定可以直接约束江晖和黄秀端，该合同对江晖具有法律约束力。关于第三个争议焦点。根据李雁平提供的公证书，表明李雁平已将签约情况告知江晖，江晖应对黄秀端与李雁平签订《房屋买卖居间合同》的情况知情，故江晖应按照三方《协议》及该房屋买卖合同的约定积极配合协助履行。但由于江晖拒不配合，并将1804号房屋出售给案外人，导致涉案的《房屋买卖居间合同》无法实际履行，故江晖构成违约，应当承担相应的违约责任，向黄秀端支付相应的违约金。原审法院考虑到黄秀端并未实际支付购房款的履约情节、黄秀端的实际损失情况以及江晖另售房屋的获利情况，根据填平原则对于违约金的数额酌情予以降低，合法合理，并无不当。黄秀端上诉称江晖恶意违约给其造成的损失远超过违约金的数额，因黄秀端并未就此提供充足的证据，本院对此不予采信。综上，双方的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6916元，由江晖负担（黄秀端已交纳，江晖于本判决生效之日起15日内支付黄秀端）；二审案件受理费14481元，由黄秀端负担6916元（已交纳），由江晖负担7565元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高 贵代理审判员 江锦莲代理审判员 史晓霞二〇一五年十月二十七日书 记 员 黄 蕾 微信公众号“”