（2014）郴北民二初字第507号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2016-02-26

案件名称

原告朱文彬、朱文杰与被告郴州名汇物业服务有限公司、被告郴州自在天装饰设计工程有限公司侵权责任纠纷一案一审民事裁定书

法院

郴州市北湖区人民法院

所属地区

郴州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱文彬,朱文杰,郴州名汇物业服务有限公司,郴州自在天装饰设计工程有限公司

案由

侵权责任纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十三条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条第一款，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十二条，第一百一十九条

全文

湖南省郴州市北湖区人民法院民事裁定书（2014）郴北民二初字第507号原告朱文彬，男，1986年1月27日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，高中文化，住湖南省郴州市。原告朱文杰，男，1990年8月30日出生，汉族，郴州市苏仙区人，大专文化，住址同上。两原告共同委托代理人雷翔讲，湖南楚瑞律师事务所律师。两原告共同委托代理人张璇嶷，湖南楚瑞律师事务所律师。被告郴州名汇物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市。法定代表人邱增虎，该公司董事长。委托代理人蔡振华，湖南民浩律师事务所律师。被告郴州自在天装饰设计工程有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道29号。法定代表人秦畅，该公司董事长。委托代理人李柏成，男，1985年3月10日出生，汉族，大学文化，系湖南自在天装饰设计工程有限公司员工，住湖南省郴州市。原告朱文彬、朱文杰与被告郴州名汇物业服务有限公司（以下简称名汇物业公司）、被告郴州自在天装饰设计工程有限公司（以下简称郴州自在天公司）侵权责任纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱文彬、朱文杰的共同委托代理人雷翔讲、张璇嶷，被告名汇物业公司的委托代理人蔡振华，被告郴州自在天公司的委托代理人李柏成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱文彬、朱文杰诉称，2008年，两原告共同购买了位于郴州市北湖区燕泉南路与五岭路交汇口的五岭新天地l幢1066号门面。同年，被告名汇物业公司与被告郴州自在天公司在没有与原告进行商量的情况下，将被告郴州自在天公司的招牌广告悬挂于原告门面的侧面外墙上。原告发现此情况后找两被告协商，要求其将广告摘除，但遭到无理拒绝。之后多年，原告多次找到两被告理论，都没能阻止其侵权的违法行为，几经周折原告终于得知就在2012年10月9日，两被告又私自签订了一份《户外广告位（墙体）租赁合同》。合同中约定用于出租作为户外广告位的墙体仍是原告所购门面侧面的外墙。两被告正是通过这种不断续租的方式让被告郴州自在天公司的广告牌悬挂在原告所购门面侧面的外墙上长达六年之久。两被告私自签订合同出租业主共有的房屋外墙用于经营性行为，已严重侵犯了原告的合法权益，为此，向法院提起诉讼，请求判令：1、两被告立即停止侵害，恢复原状，并公开向原告进行赔礼道歉；2、本案诉讼费由被告承担。被告名汇物业公司辩称，被答辩人只是对其建筑物专有部分享有所有权（含占有、使用、收益、处分四项权能），被答辩人对建筑物共有部分的外墙无权主张权利。1、被答辩人向郴州锦马置业有限公司（由郴州天一房地产开发有限公司吸收合并而来）购买了位于郴州市北湖区燕泉南路与五岭路交汇口的五岭新天地1幢1066号门面，根据物权法的规定，被答辩人该号门面（即建筑物专有部分）享有所有权，除非有其他约定，被答辩人对该幢建筑物共有部分享有共有权及共同管理的权利。根据我国《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋、以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分……”、第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）……外墙……”的规定，结合被答辩人在起诉状中所诉称的外墙（又属于该项目的裙房部分，下同）可以看出，该外墙属于五岭新天地项目的共有外墙，不属于被答辩人所有，我国物权法规定及物权法理论，共有也只是一个所有权即“一物一权”，所以该外墙的所有权主体是五岭新天地项目的全体业主，权利的行使人系全体业主或业委会，并非被答辩人。2、被答辩人在购买上述门面过程中，在合同的附件上与郴州锦马置业有限公司约定了该裙房的广告发布权属于该公司所有，该公司有权委托第三方进行管理。在该约定中，被答辩人已经将该裙房的使用收益权让渡给了答辩人。根据私法自治原则及权利可以让渡原则，该种约定是有效的，不存在无效、可撤销的法定事由，双方应当遵守约定，不得反悔。综上，被答辩人并非外墙的所有权人，且在购房时已经将裙房、外墙的使用收益权让渡给了郴州锦马置业有限公司，答辩人作为五岭新天地项目的物业公司使用该外墙并未侵害被答辩人的权利，故被答辩人作为原告的诉讼主体资格不适格。二、答辩人作为五岭新天地项目的前期物业服务公司，与郴州锦马置业有限公司所签订的《五岭新天地一期项目前期物业服务合同》，对被答辩人有约束力。根据郴州锦马置业有限公司与答辩人所签订的《五岭新天地一期项目前期物业服务合同》，答辩人是有义务为该项目提供合同约定物业服务，获取的对价是物业使用人向其缴纳物业管理费。在该物业服务合同中，郴州锦马置业有限公司也与答辩人明确约定了商业裙房及外墙、屋顶广告是由答辩人受托管理的，郴州锦马置业有限公司是委托方，答辩人是受托方。根据物权法、物业管理法律法规及相关司法解释，答辩人与郴州锦马置业有限公司签订的前期物业服务合同对被答辩人是有拘束力的，被答辩人有义务履行该物业服务合同。根据该物业服务合同，答辩人需要对五岭新天地项日进行物业服务，包括对该项目共用（含外墙）部位的维修、养护、管理等等，答辩人是需要花费大量的人力、物力、财力来进行物业服务，其所收取的业主物业服务费根本就无法满足企业的正常运营。三、答辩人与本案另一被告湖南自在天装饰设计工程有限公司（下称自在天公司）签订的《户外广告位（墙体）租赁合同》合法有效，并未侵害被答辩人的合法权益。答辩人系五岭新天地项目的前期物业服务公司，对该项目的共用部位、共用设施设备、公共环境卫生等有维护、养护、管理义务，答辩人在提供物业服务过程中向业主所收取的物业服务费是无法满足答辩人的日常运营需要的，虽然答辩与自在天公司签订了租赁墙体合同并收取了部分费用，所收取的该部分费用又投入到为该项曰所提供的物业服务中去的，被答辩人是享受了答辩人所提供的物业服务的。答辩人在为五岭新天地项目提供物业服务过程中，因项目面积大、物业服务范围广，业主要求极高，答辩人所支付的经营成本及获取的收益是不成正比的，每年均在亏损状态，被答辩人看不到答辩人所付出的成本，看不到答辩人为了五岭新天地项目的优质物业服务付出的努力，却起诉称答辩人侵害了其合法权益，完全是为了达到其私利。综上，请贵院根据事实及法律规定，依法驳回被答辩人的起诉，维护答辩人的合法权益。被告郴州自在天公司辩称，第一、郴州名汇物业服务有限公司与自在天公司在签订《户外广告租赁合同》前向被告自在天公司出具了原告购买该房产的买卖合同，明确约定了郴州名汇物业服务有限公司有户外广告出租与发布权，因此，不管被告名汇物业有限公司是否有实际广告位出租与发布权，被告郴州自在天公司不存在侵权的主观构成要件，属于善意的一方。第二、《物业管理条例》第十一条第七项规定，就共有及共同管理的共有部分，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故原告的诉讼主体资格不适格。经审理查明：2008年6月8日，原告朱文彬、朱文杰与郴州市天一房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》〉，合同约定：1、原告朱文彬、朱文杰共同购买了郴州市天一房地产开发有限公司开发建设的位于郴州市北湖区燕泉南路与五岭路交汇口的五岭新天地l幢1066号门面（产权证号：郴房权证市测区字第000907**号），该门面建筑面积336.27平方米，所在层数为第1层（房屋总层数共28层）；2、所有裙房及屋顶的户外广告使用及发布权归出卖人所有，由出卖人委托郴州新天地商业城管理有限公司统一管理。2012年10月9日，被告郴州名汇物业服务有限公司与被告郴州自在天装饰设计工程有限公司签订《户外广告位（墙体）租赁合同》，约定被告郴州名汇物业服务有限公司将五岭新天地项目西南面群楼外墙停车场上方即原告购买的1066号门面部分外墙出租给被告郴州自在天装饰设计工程有限公司进行广告宣传使用，租赁费30000元／年。合同签订后，被告名汇物业公司与被告郴州自在天公司在未经原告同意的情况下，被告郴州自在天公司的招牌广告悬挂于原告门面的侧面外墙上。原告发现此情况后找两被告协商，要求其将广告摘除未果。两被告签订合同出租业主共有的房屋外墙用于经营性行为，已严重侵犯了原告的合法权益，为此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、两被告立即停止侵害，恢复原状，并公开向原告进行赔礼道歉；2、本案诉讼费由被告承担。本院认为，本案属于排除妨碍纠纷。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分为共有部分，属于全体业主共有。因此，原告朱文彬、朱文杰购买的1066号门面外墙为共有部分，属于全体业主共有，权利的行使人系全体业主（即整栋28层房屋的业主）或业主委员会。当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，为共同诉讼。原告朱文彬、朱文杰单独向本院提起诉讼，不符合法律规定。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，裁定如下：驳回原告朱文彬、原告朱文杰的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。（本页无正文）审　判　长　　唐勇林人民陪审员　　周　玲人民陪审员　　唐红英二〇一五年十月二十七日书　记　员　　段志超附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关注公众号“”