（2015）永冷民初字第1734号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-11
案件名称
原告永州市恒隆房地产有限公司与被告王胜所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
永州市冷水滩区人民法院
所属地区
永州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
永州市恒隆房地产有限公司,王胜
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第三十三条
全文
湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2015）永冷民初字第1734号原告永州市恒隆房地产有限公司。法定代表人徐旭霞，该公司董事长。委托代理人蒋绍林，男，1963年12月9日出生，汉族，该公司员工，代理权限为特别授权。委托代理人田志峰，湖南湘永律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告王胜，男，1976年2月23日出生，汉族。委托代理人廖江南，湖南君义律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告永州市恒隆房地产有限公司与被告王胜所有权确认纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法由审判员蒋翠霞适用简易程序，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，依法转入普通程序进行审理，组成由审判员蒋翠霞担任审判长，审判员黄寿成、人民陪审员邓余庆参加的合议庭，于2015年10月27日在本院第六审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员杨黎黎担任记录。原告永州市恒隆房地产有限公司的委托代理人蒋绍林、田志峰，被告王胜的委托代理人廖江南均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永州市恒隆房地产有限公司诉称，原告系永州市冷水滩区华源府第小区开发商，被告原系原告股东，开发过程中，由于受金融危机影响，导致房地产市场疲软，出现资金回笼困难情况，2015年原、被告双方约定，暂将原告楼盘中-101、-102、-103、-104、101、102、103、104（综合）等八套房屋以被告名义办理了永房权证（冷水滩）字第7＊＊＊＊＊＊**号房产证，仅用于原告向银行贷款进行资金周转之用，并非真实购房，被告无权处分上述财产。现原告多次催促被告配合办理更名过户未果，为维护原告的合法权益，请求判令被告立即将永房权证（冷水滩）字第7＊＊＊＊＊＊**号房产更名过户为原告；本案诉讼费由被告承担。原告为了证实自己的主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：一、2009年4月1日原、被告签订的《房屋产权特别约定协议》复印件一份，拟证实涉案房屋以被告名义办理房权证，仅用于原告向银行贷款融资周转之用，并非真实购房，被告无权处分上述财产，被告应配合办理过户更名；二、永房权证（冷水滩）字第7＊＊＊＊＊＊**号房产证复印件一份，拟证实涉案房屋以被告名义办理房权证，仅用于原告向银行贷款融资周转之用，并非真实购房，被告无权处分上述财产，被告应配合办理过户更名；三、2009年4月13日原告出具的关于要求办理“华源府第”土地分户手续的报告复印件一份，拟证实原告为徐旭霞、唐某某、黄某某、徐某甲、王胜等人办理分户手续并非真实购房交易，而仅是融资需要，且向政府报告，产权办理回公司无需缴纳交易契税，国土、房产及政府均知情并同意如此操作；四、2009年4月17日永州市国土局出具的关于华源府第项目土地分户手续办理有关问题的请示复印件一份，拟证实原告为徐旭霞、唐某某、黄某某、徐某甲、王胜等人办理分户手续并非真实购房交易，而仅是融资需要，且向政府报告，产权办理回公司无需缴纳交易契税，国土、房产及政府均知情并同意如此操作；五、2009年4月20日永州市人民政府办公室请示公文处理笺复印件一份，拟证实原告为徐旭霞、唐某某、黄某某、徐某甲、王胜等人办理分户手续并非真实购房交易，而仅是融资需要，且向政府报告，产权办理回公司无需缴纳交易契税，国土、房产及政府均知情并同意如此操作；六、2013年11月19日原告向永州市房产局出具的报告复印件一份，拟证实原告为徐旭霞、唐某某、黄某某、徐某甲、王胜等人办理分户手续并非真实购房交易，而仅是融资需要，且向政府报告，产权办理回公司无需缴纳交易契税，国土、房产及政府均知情并同意如此操作；七、被告王胜的他项权证复印一份，拟证实涉案房产约定的借款300万元，2015年6月24日原告依约已经全部归还结清。证明＊＊26776帐号系涉案贷款还款帐户；八、2015年7月22日中国工商银行冷水滩支行出具的个人贷款结清证明复印件一份，拟证实涉案房产约定的借款300万元，2015年6月24日原告依约已经全部归还结清。证明＊＊26776帐号系涉案贷款还款帐户；九、2015年7月22日中国工商银行冷水滩支行出具的授权委托书复印件一份，拟证实涉案房产约定的借款300万元，2015年6月24日原告依约已经全部归还结清。证明＊＊26776帐号系涉案贷款还款帐户；十、工行电子银行回单复印件六份，拟证实涉案房产贷款系公司安排罗喜雨即时转帐到＊＊26776帐号进行还贷；十一罗喜雨身份证复印件一份、拟证实涉案房产贷款系公司安排罗喜雨即时转帐到＊＊26776帐号进行还贷；十二、王胜＊＊26776贷款存折复印件一份，拟证实涉案房产在工行贷款均一直由原告在归还；十三、工行提前还贷凭证复印件一份，拟证实涉案贷款公司已于2015年6月24日提前结清贷款；十四、申芳芳工行凭证复印件一份，拟证实涉案贷款公司已于2015年6月24日提前结清贷款；十五、申芳芳身份证及工资单复印件一份，拟证实涉案贷款公司已于2015年6月24日提前结清贷款；十六、黄某某身份证复印件一份，拟证实与王胜类似融资操作的房产挂名黄某某在2013年12月9日已将本属公司的房产过户回公司。房产登记中进行的是非交易性商品返还转移登记，证明双方并非真实购房交易；十七、黄某某他项权证复印件一份，拟证实与王胜类似融资操作的房产挂名黄某某在2013年12月9日已将本属公司的房产过户回公司。房产登记中进行的是非交易性商品返还转移登记，证明双方并非真实购房交易；十八、黄某某过户回公司档案复印件一份，拟证实与王胜类似融资操作的房产挂名黄某某在2013年12月9日已将本属公司的房产过户回公司。房产登记中进行的是非交易性商品返还转移登记，证明双方并非真实购房交易；十九、唐某某身份证复印件一份，拟证实与王胜类似融资操作的房产挂名黄某某在2013年12月9日已将本属公司的房产过户回公司。房产登记中进行的是非交易性商品返还转移登记，证明双方并非真实购房交易；二十、唐某某他项权证复印件一份，拟证实与王胜类似融资操作的房产挂名黄某某在2013年12月9日已将本属公司的房产过户回公司。房产登记中进行的是非交易性商品返还转移登记，证明双方并非真实购房交易；二十一、唐某某过户回公司档案复印件一份，拟证实与王胜类似融资操作的房产挂名黄某某在2013年12月9日已将本属公司的房产过户回公司。房产登记中进行的是非交易性商品返还转移登记，证明双方并非真实购房交易；二十二、企业注册登记资料复印件一份，拟证实涉外房产在2009年进行挂名融资时被告是股东，应该知情。被告对原告提供的证据一的真实性无异议，但对签订的时间有异议，协议上落款时间是2009年4月1日，实际签订的时间是2015年6月，被告当时经济周转困难，为了保护自己的利益，才与原告签订了这份虚假协议，并不代表原告向银行贷款的事实；2、该证据不能证明该房产属于原告公司的；3、该协议的整个内容都是虚假的，不是被告的真实意思；对证据二的真实性无异议，恰好证明该房屋产权的所有人是被告；对证据三、四、六的真实性有异议，认为原告方的单方行为，被告不清楚，并未经过被告本人同意，不能证明被告同意相关报告的内容；对证据五的真实性、合法性有异议，认为处理意见、处理便笺，不能证明被告的房产属于原告所有；对证据七、八、九、十、十一、十二的真实性无异议，这个贷款300万元是公司返回的投资款，以王胜的名义借款，故是原告返回给被告的投资款及利润；对证据十三、十四的真实性无异议，由谁还款与被告无关；对证据十五、十六、十七、十八、十九、二十、二十一与本案无关；对证据二十二真实性无异议，认为王胜虽然是股东，当时并不知道。本院对原告提供的一至六份、十五至二十一份证据，2009年，当受金融危机影响，原告公司出现资金回笼困难，为了融资，原告向永州市政府请示将公司部分土地房产直接过户到徐旭霞、唐某某、黄某某、徐某甲、王胜等人名下，仅是融资需要，产权办理无需缴纳交易契税，经永州市税务局、国土局、房产局等政府相关部门核准同意，在房产过户过程中，以非交易性房产商品房转移进行了房产变更，未支付转让税费等任何费用。原告公司将房产虽然登记在徐旭霞、唐某某、黄某某、徐某甲、王胜等人名下，但实际房屋所有权系原告，他人无权处分，现其他人员按约均将房屋返回给原告公司，本院对上述证据依法予以采信；被告对原告提供的七至十四份证据真实性无异议，本院依法予以采信；被告对原告提供的证据二十二真实性无异议，本院依法予以采信。被告王胜辨称，一、被告与原告之间存在投资合作开发关系。2007年4月18日和5月23日，原告因开发的华源府第需要资金，与被告签订了《合作开发协议》及《补充协议》，协议中约定由被告投入资金700万元，占原告公司35%的股份，公司原在外所欠的债务和纠纷均由原股东徐旭霞、彭友元承担，被告不承担任何责任；原、被告开发该项目所获得的利益，按各股东的股份比例进行分红，风险按比例进行承担。补充协议约定，被告700万元投资款到位之日，10个月固定分红800万元，共计1500万元，原告在2008年4月1日前付清，如不能按时付清，被告按合作协议的股份分红；二、2009年3月25日登记在被告名下的-101、-102、-103、-104、101、102、103、104号房产，是原告公司当时抵价200万元给被告的投资利润款，不是临时登记在被告名下的房产；三、原告未按约定足额返还被告的投资款及利润，本案应是投资结算纠纷，而不是返还原物纠纷；四、根据物权法的规定，登记在被告名下的房产，原告以原、被告之间虚假的《房屋产权特别约定协议》（该协议实际签订的时间为2015年6月份），不足以对抗被告对该房产享有绝对物权的效力，不足以推翻被告取得该物权的合法性。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为了证实自己的主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：一、证人刘碧波的证言，拟证实登记在王胜名下的房产，所有权属王胜；二、永房权证7＊＊＊＊＊＊＊＊复印件一份，拟证实原告所起诉的房屋的所有权是属王胜所有；三、合作开发协议复印件一份，拟证实1、王胜原属原告公司的股东之一；2、王胜在原告公司700万元占35%的股份；3、根据该补偿协议，恒隆公司应在2008年4月1日之前返还王胜700万元的投资款及固定分红800万元，总计1500万元；4、根据协议原告公司不能按时足额付款给乙方，就应当按开发合作协议的约定按股份给付分红；5、原告公司与被告王胜之间的投资结算关系没有了结，关于与原告签订的合作开发协议与补充协议，原告名下的房产是属于抵债给王胜的投资款和利润款，原告不能请求返还；四、房屋初始登记申请表复印件一份，被告是通过公司内部拍卖取得的房产的，是合法的。原告对被告提供的证据一、二真实性无异议，认为涉案房屋以被告名义办理房权证，仅用于原告向银行贷款融资周转之用，并非真实购房，被告无权处分上述财产，被告应配合办理过户更名；对证据三，认为与本案无关，对证据四，认为加盖国土局公章，对其真实性、关联性有异议，被告有偷梁换柱的嫌疑，不能达到被告的证明目的，如确实是拍卖的，应以中标文书加以证实。本院对被告提供的证据，认为涉案房屋虽然登记在被告名下，但被告未向本院提交取得该房屋来源及取得该房屋时支付的金额，且与原、被告于2009年4月1日签订的《房屋产权特别约定协议》相抵触，故对被告提供的证据证明的目的不予采信。综合以上举证、质证及认证意见，经庭审调查核实，本院确认以下基本事实：2007年4月18日，原、被告签订了一份《合作开发协议》，协议约定，原、被告共投资2000万元，其中股东徐旭霞投资1200万元，占60%股份，彭友元投资100万元，占5%股份，被告王胜投资700万元，占35%股份；同年5月23日，双方签订了一份《补充协议》，协议约定：一、被告王胜700万元投资款到位之日起，10个月固定分红800万元现金，被告王胜投资款700万元和分红款800万元，共计1500万元，原告在2008年4月1日之前付清；二、原告如不能按时足额付清，被告就按合作开发协议的股份分红；三、原告在付清被告投资款及分红款后，被告无条件退出本公司，并完成股份转让手续。协议签订后，被告按约定将700万元投入到原告公司，原告按约定共向被告支付了部分款项，下欠部分未支付。2009年，由于受金融危机影响，原告公司出现资金回笼困难，为了融资，原告向永州市政府请示将公司部分土地房产直接分户给股东徐旭霞、唐某某、黄某某、徐某甲、王胜等人，仅是融资需要，产权办理无需缴纳交易契税，经永州市税务局、国土局、房产局等政府相关部门核准同意。原告将公司所有的位于永州市冷水滩区湘永路与育才路交汇处-101、-102、-103、-104、101、102、103、104共八套房屋（产权证号为：永房权证冷水滩字第7＊＊＊＊＊＊**号）房产变更在被告名下，以非交易性房产商品房转移进行了房产变更，未支付转让税费等任何费用。2010年1月29日，被告将登记在其名下的涉案房产向中国工商银行股份有限公司永州冷水滩支行贷款300万元，该笔贷款全部由被告使用和支配，该笔贷款本息原告于2015年6月24日已全部偿还，被告当庭予以认可。2015年6月7日，原、被告就涉案房屋补签了2009年4月1日的《房屋产权特别约定协议》，内容是：一、双方签订的《商品房买卖合同》并非真实意义上的商品房买卖，双方并未发生实际意义上的交易，被告也未实际支付上述涉案房屋的房款，因此被告无权以任何形式处置涉案房屋；二、双方《商品房买卖合同》的签订仅用于原告向银行融资所需，银行贷款均原告归还，与被告无关；三、涉案房屋产权虽暂登记在被告名下，但并非真正的房屋产权人，真正房屋产权人一直是原告；四、在合适的时机被告必须无条件配合将涉案房屋产权登记变更回原告，同时，本协议具有被告方全权委托原告办理产权变更手续授权之效力。原、被告对2009年“挂名融资”约定事项进行确认，被告当时未提出异议，此后，原告要求被告将涉案房产变更过户给原告被拒，因而酿成纠纷。本院认为，本案系所有权确认纠纷。2009年，由于受金融危机影响，原告公司出现资金回笼困难，为了融资，原告向永州市政府请示将公司部分土地房产直接过户到被告名下，本案涉案房产，被告未向原告支付购房款，也未向相关职能部门交纳任何税费，该涉案房产虽然登记在被告名下，但实际所有权系原告，被告无权处分。2015年6月7日原、被告补签的2009年4月1日的《房屋产权特别约定协议》，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，被告应当依法将登记在被告名下的涉案房产更名过户至原告永州市恒隆房地产有限公司名下。故原告的诉请，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条之规定，判决如下：限被告王胜在本判决生效后五日内将位于永州市冷水滩区湘永路与育才路交汇处-101、-102、-103、-104、101、102、103、104共八套房屋（产权证号为：永房权证冷水滩字第7＊＊＊＊＊＊**号）房产更名过户至原告永州市恒隆房地产有限公司名下。本案受理费500元，财产保全费5000元，由被告王胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长 蒋翠霞审 判 员 黄寿成人民陪审员 邓余庆二〇一五年十月二十七日代理书记员 杨 雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 更多数据：