（2015）闸民三（民）初字第1732号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-22
案件名称
卢培浩、施灵妹与上海香申物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢培浩,施灵妹,上海香申物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三（民）初字第1732号原告卢培浩，男，1956年6月28日出生，汉族，户籍地上海市闸北区，现住上海市闸北区。原告施灵妹，女，1957年4月29日出生，汉族，户籍地上海市闸北区，现住上海市闸北区。被告上海香申物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人曲桂士，职务董事。委托代理人陈洋。原告卢培浩、施灵妹诉被告上海香申物业管理有限公司（以下简称“香申物业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告卢培浩、施灵妹，被告香申物业之委托代理人陈洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢培浩、施灵妹诉称，两原告系上海市闸北区中华新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）产权人，被告系系争房屋所在小区物业服务公司。2012年3月，被告负责人要求两原告配合物业公司解决2304室房屋的漏水问题，三方签署协议书。3月23日，被告经理请来的施工工人将原告家中卫生间马桶移去，敲掉地砖，并地板上凿洞，结果污水总管道污水溢出到原告房间。但之后被告并未将原告卫生间恢复，原告多方努力，直到2012年4月15日卫生间才恢复。原告认为被告的不作为，导致原告23天无法正常使用系争房屋，故起诉至法院，请求判令：1、要求被告赔偿原告租房保证金人民币3，800元（以下币种均为人民币）；2、被告赔偿原告中介费1，330元；3、被告赔偿原告23天房屋空置费2，921元（按照每月租金3，800元标准计算）；4、被告赔偿原告因求助修复房屋产生的误工费2，300元（两原告每天每人误工费50元，共计23天）；5、被告赔偿原告地砖、墙砖色差补偿费1，000元；6、本案的诉讼费由被告承担。对于第四、五项诉讼请求的计费标准均是两原告自行估算，请求法院予以判定，不要求进行鉴定或评估。被告香申物业辩称：1、被告没有对系争房屋进行敲墙、敲地砖的行为，故不存在维修的义务，且系争房屋维修是系争房屋内部的维修，不属于公共部位的维修，不属于被告职责范围；2、原告所称事件发生在2012年3月至4月，原告现在起诉已过诉讼时效；3、原告的诉讼请求没有提供相应证据材料予以证明，难以认定。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，两原告系系争房屋产权人，被告系系争房屋所在小区的物业服务公司，2013年9月18日由上海丰恩物业管理有限公司更名为被告。签署日期为2012年3月23日的《整改书》载明“由于3号楼2403卫生间渗漏水到2304，经三方协商，2403业主、2304业主、物业，三方同意由于2403地面防水层渗漏造成2304厨房间渗水，维修费用由2403业主支付，整改费用2，000元，从3月23日开始施工，大约维修时间8天左右。如管道接口原因费用由2304支付，超过2，000元由物业负责。”整改书尾部由物业负责人邵义珂（河）、原告施灵妹以及2304业主签字确认。原告表示敲墙后，查明原因是总管道漏水，应动用维修基金维修，被告就没有对敲开的部位进行恢复。被告则表示该整改书上的邵义珂（河）不清楚是否是小区物业经理，当时公司没有此人，目前也没有此人。2012年3月1日，原告施灵妹与案外人李某某签订《租赁合同》一份，载明：由李某某租赁系争房屋，租期自2012年3月2日至2013年3月1日，租金每月3，800元，租赁保证金3，800元。同日，原告支付租房佣金1，330元。原告表示，系争房屋原告用于出租，因为被告敲墙，导致房屋不能居住，原告与租客提前解除租赁合同，并赔偿租客3，800元。被告不予认可，认为无法证明原告实际损失的存在。审理中，原告出具两份证明，载明时间为2012年3月23日，由詹治国出具一张说明，载明：中兴财富3号楼2403卫生间渗水原因不是2403室内问题，是总管道问题。载明时间为2012年4月15日，由泥工王志付出具一张说明，载明：中兴财富3号楼2403室管道漏水，修复贴磁砖4月15日完工。原告表示詹治国是物业公司邵经理请来的，泥工是应急维修中心请过来的。被告对于上述两份证明均不予认可，表示无法确认证明的真实性。2015年6月25日上海市闸北区芷江西路街道中兴路一二三三弄居民委员会出具证明一份，载明：中兴财富3号2403室卫生间在2012年3月被丰恩物业敲开后不管，居民反映到居委会，居委会区现场核查过，确有其事，并参与了修复协调工作。情况属实，卢培浩居住此地业主。原告确认该证明系依照居委会书记指导，由原告自行书写，当时居委会是经过现场勘查的，因为时间过程，居委会仅同意补开证明，证明卫生巾系被告敲掉的。被告则认为该证明是原告本人所书，证明内容本身说法模糊，“情况属实”有可能仅指原告居住在此的情况，而不是证明的内容。且证明出具时间与事件发生时间间隔过长，居委会没有进行过现场勘查及制作勘查记录，亦没有当事人陪同。另外，居委会成员同时兼任系争房屋所在小区的业委会成员，业委会与被告存在一定利害关系，故不认可该证明。另查明，被告已于2012年9月撤离系争小区，因原告未向被告缴纳2011年1月至2011年11月的物业管理费，被告曾起诉至法院，该案的案号为（2015）闸民三（民）初字第1215号。之后该案调解结案。以上事实，由原告提供的整改协议书、证明三份、租赁合同及收据、上海市房地产登记簿以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，住宅物业管理，是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。被告应当按照《物业服务合同》的约定，提供相应的服务。本案中原告认为被告未能及时修复被告损坏的系争房屋卫生间，导致的原告相应的损失，但未提交证据证明被告违反了《物业服务合同》约定的义务，且该义务的违反与原告损失之间存在一定的因果关系，故对于原告的诉讼请求，本院亦难以支持。且不论原告是基于侵权之诉抑或违约之诉要求被告作如上赔偿，均应当适用诉讼时效制度。诉讼时效期间应从原告知道或者应当知道被告违约或侵权行为发生之日起算两年。本案中，原告所称系争房屋卫生间被敲发生在2012年3月23日，但原告至2015年6月才向本院起诉，且原告未能举证证明其在诉讼时效期间内向被告主张过权利，因此，对于被告辩称原告之主张超过诉讼时效的意见，依法予以采纳。故对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告卢培浩、施灵妹的诉讼请求。案件受理费减半收取为41.90元（原告卢培浩、施灵妹已预缴），由原告卢培浩、施灵妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 吴晓婕二〇一五年十月二十七日书 记 员 洪 捷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。