（2015）沪一中民二（民）终字第2751号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-11-17
案件名称
张明君诉上海市浦东新区惠南镇陶桥村民委员会房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2751号上诉人（原审被告）张明君。被上诉人（原审原告）上海市浦东新区惠南镇陶桥村民委员会。法定代理人＊＊＊，职务主任。上诉人张明君因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第13618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2012年，上海市浦东新区惠南镇陶桥村民委员会（以下简称陶桥村委会）经上海市浦东新区惠南镇人民政府有关部门批准在陶桥村＊＊小区前＊＊老宅村后的一块原农民副舍拆还空地（该土地为陶桥村集体所有）上建造老年公寓及公建设施房。该建筑包括两层，一楼为公建设施用房，二楼为老年公寓，有8个单间。2013年6月，陶桥村委会作出《关于4组老年公寓、原合作医疗房屋出售的决议》，报村民代表签字同意。该决议主要内容为：经村两委班子共同商议确定后，最终确定为：1、老年公寓房每套房屋售价为人民币（以下币种相同）268，000元整，其中水表、电表由购买者自行解决；2、……；3、自本决议表决生效后，原先报名者将一律作废。我村将重新通知原先报名人员进行再次报名。……。若报名超过8户，我村将以抓阄的形式首先进行第一轮抓阄，以确定抓阄的顺序号。随即进行第二轮抓阄，以确定购房者及房型。其抓阄编号自东向西1-8号，其中8号为60平方米，按1间半计算。若报名不满8户，村委将在7月10日之后对外出售，价格同等。抓阄期间有村务监督小组成员统筹安排，村民代表列席见证。2013��7月10日，陶桥村委会与张明君签订《购房抓阄约定》，约定：“一、由于本次出售房屋只有8间，而报名购房者远多于8号，所以我村将以抓阄的形式，首先进行第一轮抓阄，以确定抓阄的顺序号，随即进行第二轮抓阄，以确定购房房号，其中抓阄编号自东向西为1-8号，其中8号为60平方米，抓到8号房者可自行调节；二、为了防止一户利用多人参与抓阄行为的产生，经全体村干部研究后决定，前来抓第一轮顺序号者必须先向村委交纳一万元抓阄押金，以确保抓阄的公平性。如果参加抓阄顺序后抓到编号1-8号房后不购房者，所交的一万元押金村委不退还，如果抓不到者，村委将退还押金；三、抓阄抓不到后，一万元押金作购房金额的交房款，缺额购房款必须在一星期内一次性交清，如果一星期内不交清，作自动放弃购房，村委不退还一万元押金。”该协议签订后，张明君向陶桥村委会交纳了1万元押金，并抓到了系争房屋（1号房，二楼东首第一间）。之后，张明君占用该房屋，但至今未向陶桥村委会交纳剩余房款258，000元。陶桥村委会诉至原审法院，请求判令：一、陶桥村委会与张明君签订的《购房抓阄约定》无效；二、张明君将老年公寓二层1号（二楼东首第一间，以下简称系争房屋）房屋返还陶桥村委会。张明君辩称不同意陶桥村委会的诉讼请求。原审审理中，陶桥村委会表示，如果法院确认《购房抓阄约定》无效，陶桥村委会愿意返还张明君1万元押金。原审认为，根据我国相关法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。陶桥村委会与张明君签订的《购房抓阄约定》系双方关于转移房屋所有权的约定，具体房号通过该合同约定方式抓阄确定。《购房抓阄约定》系房屋买卖合同，双方就系争房屋的转让会引起集体土地使用权的转移，故《购房抓阄约定》违反法律、行政法规的强制性规定，当属无效。合同确认无效后，陶桥村委会基于无效合同收取的押金1万元应返还张明君，张明君亦应将系争房屋返还给陶桥村委会。原审法院审理后，于2015年7月8日依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，作出判决：一、上海市浦东新区惠南镇陶桥村民委员会与张明君于2013年7月10日签订的《购房抓阄约定》无效；二、上海市浦东新区惠南镇陶桥村民委员会于判决生效之日起七日内返还张明君押金1万元；三、张明君于判决生效之日起七日内将上海市浦东新区惠南镇陶桥村老年公寓及公建设施房二楼东首第一间房屋返还上海市浦东新区惠南镇陶桥村民委员会。一审案件受理费5，320元，减半收取2，660元，由张明君负���。原审法院判决后，上诉人张明君不服，向本院提起上诉称：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村民委员会经营管理，现被上诉人经批准建造系争房屋，并通过与村民签订《购房抓阄约定》转移使用权，该做法经村两委班子确定，又经村务监督小组成员统筹安排、村民代表列席见证，依法有效，不违反相关法律强制性规定。上诉人通过《购房抓阄约定》取得系争房屋使用权，并已入住使用，若确认《购房抓阄约定》无效，则被上诉人可收回系争房屋，致上诉人无处居住。请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。被上诉人陶桥村委会辩称：原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于《购房抓阄约定》的法律效力问题。根据《中���人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案《购房抓阄约定》系双方关于转移系争房屋所有权的约定。鉴于系争房屋系建造在农民集体所有的土地上，故就系争房屋的转让将引起集体土地使用权的转移。上述约定违反《中华人民共和国土地管理法》关于集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，因此《购房抓阄约定》当属无效。原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，320元，由上诉人张明君负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 孙 飞代理审判员 陈蓓蓉二〇一五年十月二十七日书 记 员 王 申附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：