（2015）凌河民二初字第00241号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2015-12-14

案件名称

原告李某与被告辽宁正大上河建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

锦州市凌河区人民法院

所属地区

锦州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李某,辽宁正大上河建设集团有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

辽宁省锦州市凌河区人民法院民事判决书（2015）凌河民二初字第00241号原告李某，女，1984年7月2日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区国。委托代理人骆景宏，系辽宁融基律师事务所律师。被告辽宁正大上河建设集团有限公司，住所地锦州市凌河新区凌河区。法定代表人尹民，系该公司董事长。委托代理人薛晶，系辽宁锦尚律师事务所律师。原告李某与被告辽宁正大上河建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理，依法由代理审判员姚旭适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某的委托代理人骆景宏，被告辽宁正大上河建设集团有限公司的委托代理人薛晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某诉称，原告于2010年5月26日与被告辽宁正大上河建设集团有限公司签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告拟建造的位于上河城南3区8号楼1单元6层一侧商品房，面积为68.6平方米，交房日期为2010年9月30日之前。协议生效后，原告如约向被告支付51637元首付款，被告锦州正大房屋开发有限公司向原告开具了收款收据。但被告却迟迟没有建造该房屋，超过交房日期也未能向原告交付此房屋。时至今日，被告一直违反合同约定，未履行交付义务，导致原告的入住权利无法实现。双方在合同第三条约定，被告如未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，如延期交工一个月以上，按延期超过一个月以上部分及原告实交房款金额计算，按月千分之五支付原告违约金；或双方可以协商同意解除合同，被告承诺将原告已交房款全部退还并按银行同期存款利率支付原告利息。原、被告于2012年5月8日协商：“退房支付银行定期存款利息4倍，合同已收回，利息的计算时间为2012年5月8日至2013年8月，时间16个月，利息4960元。”但实际利息计算时间应为2010年11月到2012年4月，2012年5月到2013年8月，2013年9月到2015年5月，被告只计算了2012年5月到2013年8月期间的利息部分，即使这样，到目前为止被告只返还部分首付款4万元，剩余首付款及利息经多次催要无果，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告返还剩余房款11637元，违约金16698.43元，合计28335.43元，二被告对给付该款互负连带责任；2、诉讼费由被告承担。被告辽宁正大上河建设集团有限公司辩称，我们查的档案记载，锦州正大房屋开发公司于2010年3月2日变更为辽宁正大上河建设有限公司，2010年3月19日又变更为辽宁正大上河建设集团有限公司，辽宁正大房屋开发公司这个公司名称已经不存在，只是辽宁正大上河建设集团有限公司曾经的公司名称，所以被告应只起诉现存在的公司辽��正大上河建设集团有限公司。从交款的日期来看，2010年5月26日应是辽宁正大上河建设集团有限公司，即跟原告签订合同的主体给其开具收款收据，而不应是由锦州正大房屋开发有限公司出具收款收据。原告所提供的收款收据上记载的内容写交付房款51637元，但是收据的左上角明确写明2013年之前退还4万元，2013年12月22日退款2327元，我们认为我们已经实际退款42327元，现在剩余未付房款应该是9310元，我们同意给付。针对违约金部分，因为当时在收款收据的背面双方所约定的内容已经被勾划掉，并且在上面用文字明确写明“以下内容作废”，所以双方对违约金约定的内容已经约定废除。所以我方认为对原告主张的被告给付违约金的诉求没有事实和法律依据，不予认可。经审理查明，2010年5月26日，原告李某（乙方）与被告辽宁正大上河建设集团有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告辽宁正大上河建设集团有限公司拟建造的上河城南3区8号楼1单元6层68.6平方米，总价171637元的房屋一户，乙方于本合同签订之日支付总房款的30%，即51637元，余款120000元作按揭贷款；甲方应在2010年9月30日前将合同约定的商品房交付乙方使用；除合同第二条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，如甲方延期交工一个月以上，甲方按延期超过一个月以上部分及乙方实交房款金额计算，按月千分之五支付乙方违约金；或双方可以协商同意解除合同，甲方承诺将乙方已交房款全部返还，并按银行同期存款利率支付乙方利息。又查明，合同签订后，原告于当日交纳了首付款51637元，被告为原告出具盖有锦州正大房屋开发有限公司现金收讫章的收款收据一张。因原告所购房屋未能如期建设交付，原、被告双方于2012年5月8日经协商一致，解除了上述合同，并在收款收据背面中部写明“退房支付银行定期存款利息4倍，合同已收回。2012年5月8日（加盖锦州正大房屋开发有限公司销售部专用章）”。后被告陆续返还原告房屋首付款4万元。2013年8月23日，被告公司工作人员牛迎于收款收据背面下部写明“2012年5月8日-2013年8月时间16个月，利息31000×3%×4×16／12=4960.00剩余本金及利息16597.00，牛迎8.23”。2013年12月26日，被告再次返还原告房款2327元，并在收款收据正面左上部写明“2013年已退4万元（肆万元整），2013年12月26日退2327元”；同时在收款收据背面上部写明“2013年12月26日退2327.4元（贰仟叁佰贰拾柒元整），除此之外无其他内容，业主签字：李某（为原告李某本人亲笔签写并捺印），下述文字内容作废”（将2012年5月8日及2013年8月23日在收款收��背面所写内容全部勾划）。原告主张该2327元系利息，且被告并未将该笔款项返还原告。再查明，2002年12月16日，经锦州金星房屋开发有限公司股东会决议，将企业名称由锦州金星房屋开发有限公司变更为锦州正大房屋开发有限公司。锦州正大房屋开发有限公司的工商登记经营截止日期为2008年7月9日；2010年3月2日，经锦州正大房屋开发有限公司董事会决议，将企业名称由锦州正大房屋开发有限公司变更为辽宁正大上河建设有限公司；2010年3月19日，经辽宁正大上河建设有限公司董事会决议，将企业名称由辽宁正大上河建设有限公司变更为辽宁正大上河建设集团有限公司。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、锦州市工商行政管理局信息中心档案材料及双方当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采��。本院认为，原告李某与被告辽宁正大上河建设集团有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法应予保护。双方于2012年5月8日协商解除合同后，均应按照合同相关约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点为：1、应如何确定本案的责任承担主体。原、被告双方于2010年5月26日签订合同时，锦州正大房屋开发有限公司已变更名称为辽宁正大上河建设集团有限公司，即二者实际上为同一民事主体不同时期的不同名称。虽被告辽宁正大上河建设集团有限公司在收款收据上加盖的是锦州正大房屋开发有限公司现金收讫章及销售部专用章，但行使合同权利及履行义务的主体应为被告辽宁正大上河建设集团有限公司，故对于原告要求二者承担连带责任的诉讼请求不予支持；2、收款收据上载明的2013年12月26日退回2327元是��已经实际履行。根据民诉法相关规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。虽原告于庭审中主张2327元系利息且并未实际退还，但并未提交证据反驳其于收款收据亲笔签字确认的该款项已返还的事实，亦未提交该款项系利息的证据，应承担举证不能的不利后果。故应认定被告辽宁正大上河建设集团有限公司已将2327元房款返还给原告，现尚欠房款本金9310元；3、被告辽宁正大上河建设集团有限公司应否承担给付违约金的违约责任。首先，双方于2012年5月8日选择协商解除合同，并约定“退房支付银行定期存款利息4倍”。而在收款收据背面2013年8月23日所记载的利息计算中，并未对2010年10月30日至2012年4月30日期间的利息进行计算，表明原、被告对此期间不再支付利息达成了合意，故原告要求被告给付2010年10月30日至2012年4月30日期间利息的诉讼请求不符合双方约定，依法不予支持；其次，对于收款收据上“以下内容作废”应如何认定，本院认为，该内容只能认定原告与被告于2013年12月26日当时对于解除合同后“退房支付银行定期存款利息4倍”的利息标准及“2012年5月8日-2013年8月时间16个月，利息31000×3%×4×16／12=4960”的内容协商废止，但不能由此认定原告放弃了追究被告违约责任的权利。为维护市场交易安全稳定、最大程度保护守约方利益，商品房买卖合同中违约方因不履行合同义务给守约方造成损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。被告辽宁正大上河建设集团有限公司因不履行合同义务而导致双方协商解除合同后，亦不能及时将剩余购房款返还原告，应承担由此而给原告造成损失的赔偿责任，原告可随时主张被告承担相应的违约责任；第三，关于违约金给付标准，因双方对于“退房支付银行定期存款利息4倍”的约定已协商废止，故应视为双方对于违约金标准无明确约定，原告主张被告按照年利率3%的4倍给付违约金无相关依据，依法不予支持。故从原告到本院主张权利之日，即2015年7月30日起，被告应按中国人民银行同期同类贷款基准利率承担给付违约金的违约责任。综上，对于原告诉讼请求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、被告辽宁正大上河建设集团有限公司于��判决生效后10日内返还原告李某购房款9310元，并支付自2015年7月30日始至房款实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金；二、驳回原告李某的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元，由被告辽宁正大上河建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。代理审判员　　姚旭二〇一五年十月二十七日书　记　员　　刘琳百度搜索“”