（2015）浙丽民终字第361号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-03
案件名称
毛荣忠与郑赛凤、毛林水等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省丽水市中级人民法院
所属地区
浙江省丽水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑赛凤,毛林水,毛海娟,毛荣忠,陈娟莲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙丽民终字第361号上诉人（原审被告）：郑赛凤。上诉人（原审被告）：毛林水。上诉人（原审被告）：毛海娟。被上诉人（原审原告）：毛荣忠。委托代理人：陈延升，浙江万申佳律师事务所律师。原审第三人：陈娟莲。上诉人郑赛凤、毛林水、毛海娟为与被上诉人毛荣忠及原审第三人陈娟莲房屋买卖合同纠纷一案，不服景宁畲族自治县人民法院（2014）丽景民初字第357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月9日受理后，依法组成由审判员聂伟杰担任审判长，代理审判员毛向东、张玲参加评议的合议庭，于2015年10月27日公开开庭对本案进行了审理。上诉人郑赛凤、毛林水、毛海娟，被上诉人毛荣忠及其委托代理人陈延升，第三人陈娟莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：本案被告毛林水、郑赛凤系夫妻关系，毛海娟系毛林水、郑赛凤之女。因景宁县城南道路拓宽改造工程拆迁安置，被告郑赛凤、毛海娟经审批取得坐落于景宁县鹤溪街道鹤溪小区B区国有划拨土地，用于住宅建设。被告因建房资金短缺，于2009年9月30日与原告毛荣忠、第三人陈娟莲签订房屋转让协议。协议约定，被告郑赛凤、毛海娟将其位于安置小区B区第十幢房屋的二、三两层（各108平方米）、地面车库（约40.8平方米）转让给原告毛荣忠及第三人陈娟莲所有，价款为人民币60万元。同时约定了付款方式、过户手续办理以及违约金等事项。其后，因建造楼梯导致车库面积减少7.2平方米，被告郑赛凤、毛海娟补偿原告毛荣忠人民币30000元。2009年9月28日，原告毛荣忠与第三人陈娟莲签订合作购房补充协议，约定双方共同购买被告郑赛凤、毛海娟的房屋，其中毛荣忠购置第三层及车库24平方米，第三人陈娟莲购置第二层及车库16.8平方米，并约定第三人陈娟莲的购房款为278000元，按期交付给毛荣忠，由毛荣忠支付给被告方。2010年9月29日，被告郑赛凤、毛海娟、毛林水以收款人的名义出具买卖协议一份，约定将该房屋28.56平方米地下室作价78800元出让给原告毛荣忠。至2010年9月29日，原告毛荣忠共向被告方支付房款373800元，被告出具相应收条，确认原告毛荣忠全部付清购房款，向原告毛荣忠交付房屋。原告毛荣忠于2013年开始装修涉案房屋。后，被告在一楼楼梯口安装了铁门，原告毛荣忠无法自由出入，双方产生纠纷，原告诉至法院。在审理过程中，诉争房屋经丽水市恒信房地产评估有限公司评估了公开市场价值。因该评估报告是以土地使用权类型为出让作为假设前提的，与涉案房屋土地实际使用权类型不符，故再次委托景宁县诚信土地资产评估咨询有限公司对土地价格作出评估，确认涉案房屋即303室建筑面积为128.74平方米，其中车库面积为24平方米，应补出让金为46464元。原告请求判令：1、确认原告毛荣忠与被告郑赛凤、毛海娟在2009年9月30日签订的《房屋转让协议》无效；2、确认原告毛荣忠与被告郑赛凤、毛海娟、毛林水于2009年9月29日签订的《买卖协议》无效。3、判令被告向原告毛荣忠返还购房款人民币373800元。4、判令被告赔偿因房屋买卖行为无效给原告毛荣忠造成房屋增值利益损失人民币450000元。5、判令被告赔偿原告因房屋装修产生的损失147768元。6、本案诉讼费、评估费由被告承担。原审法院审理认为：本案诉争房屋土地使用权系划拨性质，原告毛荣忠与被告郑赛凤、毛海娟于2009年9月30日签订的《房屋转让协议》以及原告毛荣忠与被告郑赛凤、毛林水、毛海娟于2009年9月29日签订的《买卖协议》，均因违反法律强制性规定，应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同所取得的财产，应当予以返还。被告因上述两份协议，分别取得原告支付的房屋转让价款295000元、地下室转让价款78800元，原告要求被告返还该款项的请求，符合法律规定，对此予以支持。关于原告要求被告赔偿房屋增值利益损失的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。涉案房屋（包含车库）转让价格为295000元，本案所涉房屋现在的市场价值为618908.66元（因评估市场价值时建筑面积存在误差，依据评估报告中的单价并结合房屋的实际面积104.74平方米计算）；地上附属用房（车库）的市场价值为85080元，总价值为703988.66元。同时，考虑该涉案房屋的土地使用权性质为国有划拨，在计算房屋增值时，应减去土地出让金46464元，确定房屋增值部分为362524.66元。对本案合同无效，原、被告双方都有过错，但主要过错在被告方，被告方应对此承担主要责任，据此确定由被告赔偿原告人民币253767.26元。关于原告毛荣忠提出的因房屋装修所产生的损失问题，经评估，涉案房屋室内装修价值为104090元。房屋买卖行为无效后，涉案房屋的室内装修成果由被告享有，被告应赔偿原告该部分损失。被告毛林水并非拆迁安置对象，其虽然在买卖协议及收条上签字，但买卖协议所涉标的系被告郑赛凤、毛海娟的拆迁安置房，其经手收取原告毛荣忠支付的款项是用于涉案房屋的建造，因此，被告毛林水的行为所造成的法律后果应由被告郑赛凤、毛海娟承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决：一、确认原告毛荣忠与被告郑赛凤、毛海娟于2009年9月30日签订的《房屋转让协议》无效。二、确认原告毛荣忠与被告郑赛凤、毛海娟、毛林水于2009年9月29日签订的《买卖协议》无效。三、被告郑赛凤、毛海娟在判决生效后三十日内返还原告毛荣忠房屋转让款295000元、地下室转让款78800元，共计人民币373800元。四、被告郑赛凤、毛海娟在判决生效之日起三十日内赔偿原告毛荣忠因买卖合同无效造成的损失人民币253767.26元。五、被告郑赛凤、毛海娟在判决生效之日起三十日内赔偿原告毛荣忠因房屋装修造成的损失人民币104090元。六、驳回原告毛荣忠的其他诉讼请求。案件受理费6654元，由原告毛荣忠负担1590元，由被告郑赛凤、毛海娟负担5064元；鉴定费用6209元，由原告毛荣忠负担1863元，被告郑赛凤、毛海娟负担4346元。一审宣判后，郑赛凤、毛林水、毛海娟不服，向本院提起上诉称：可得利益即房屋溢价的增值部分不属于无效合同的损失赔偿范围。合同一方违约，守约方无疑可以主张可得利益的损失，这是以有效合同的存在为前提。而本案房屋买卖合同无效的确认，就不存在出卖人赔偿买受人可得利益损失。因为根据合同法原理，如果合同成立且有效，在履行过程中因一方或双方当事人的违约而产生的民事责任，其性质属违约责任；而如果因一方或双方当事人的过错，导致合同根本就没有成立或无效而产生的民事责任，其性质则属于缔约过失责任。违约责任和缔约过失责任是两种性质不一样的责任。违约责任违反的是合同义务，是在合同履行过程中，一方或双方的行为与合同的约定不符；而缔约过失责任违反的是先合同义务，是一种诚信义务，其并不以合同约定的内容为评判依据。无效合同，其从订立时起就不应当履行，合同正常履行后可获得的利益，是属于有效合同不履行情况下的违约责任的损失范围，并不属于缔约过失责任的损失范围。可得利益是指合同履行后可以获得的利益，如果合同成立并生效后，任何一方违约导致合同相对方不能获得因合同履行产生的利益，从而造成可得利益损失。所以主张可得利益损失必须以合同有效成立为前提，可得利益损失属于违约损失赔偿的范围。《合同法》第一百一十三条明确规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可见，可得利益损失得到赔偿的前提是合同有效成立。我国《合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。在房屋买卖合同被确认无效或者撤销的情况下，任何一方当事人没有履行合同的义务，所以此时可得利益并不存在，当事人没有索赔的法律依据，不应得到法律的支持。综上所述，一审法院确定房屋增值部分为362524.66元，并确定由上诉人赔偿被上诉人人民币253767.26元无法律依据。请求二审法院对该项内容的判决予以撤销，即撤销一审判决主文第四项“被告郑赛凤、毛海娟在本判决生效之日起三十日赔偿原告毛荣忠因房屋买卖合同无效造成的损失人民币253767.26元。”被上诉人毛荣忠答辩称：一、上诉人故意违背诚实信用原则，阻碍合同的继续履行。对于涉案房屋买卖交易（房屋过户登记）无法实现的原因完全是由上诉人一方故意不履行约定造成。上诉人是同一家庭成员，因景宁县城城南道路拓宽改造，约在2008年该户房屋被列入拆迁安置范围，经分配取得位于景宁县拆迁安置小区B区第十幢第四、五两直建房地基（现地名为：鹤溪街道鹤溪小区B区21幢三单元）。当时上诉人因经济困难，于是将该幢房屋的第二、三层出售；而被上诉人当时正在寻找房源，希望在县城购买住房。在此情形下与上诉人达成了《房屋转让协议》。当时与上诉人存在同一情形准备出售房屋的还有其他多数被拆迁户。虽然该房屋的土地使用权性质为划拨土地，但景宁县人民政府在2013年已出台政策规定允许涉案房屋所在小区的房屋土地使用权性质变更及房屋产权交易登记。然而，上诉人为了获取更多的经济利益，故意不向政府部门提出土地使用权登记及申请变更土地使用权性质（由划拨变为出让）。在整个安置小区中只有上诉人一户家庭故意拖延，导致景宁县旧城复建指挥部未能按期百分百完成指标。最终上诉人是在相关部门严令催促下才在2013年8月申请办理了土地使用权登记手续。可是上诉人对于土地使用权性质变更却一直拒绝提出申请。如果上诉人也能像其他多数拆迁户主那样讲究诚信、履行协议约定，主动向政府部门申请对土地使用权性质进行变更，则早在2013年被上诉人便可以办理房屋过户登记手续。现如今政府部门对于房屋过户登记已经没有限制，唯一问题是政府部门认为应由当事人主动提出申请或提供法院的裁判文书，而法院又认为根据法律规定应先由政府部门出具批准办理土地使用权出让的书面手续。二、上诉人应当向被上诉人赔偿因失去涉案房屋及丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，既房屋的增值损失。l、一般情况下，在合同被确认无效以后，赔偿损失责任以“补偿损失，尽可能地恢复原状”为原则，即：使无辜的当事人处于他未受到损害或损失时所处的状况。根据这个原则，如果合同的一方当事人违反合同，法院授予对方当事人的损失赔偿数额，一般应当使他处于假设合同得以顺利履行的情况下他所处的状况。2、由于缔约过失行为所造成的损失一般是信赖利益的损失。信赖利益（消极的契约利益）的损失是指无过错的一方当事人信赖合同有效，在订立和履行合同中支出了一定的费用和代价，从而在合同被确认无效或撤销以后，当事人便蒙受了损失；它和期待利益（积极的契约利益）所不同的是，期待利益是当事人通过合同履行所获得的利益，主要包括履行利益及利润收入，而信赖利益则是当事人因信赖合同有效和对方将履行合同而支付的费用和代价。具体来说，在合同被确认无效和被撤销的情况下，信赖利益的损失又分为直接损失和间接损失。其中间接损失是指如果在缔约过程中，受害人必将获得各种机会，而因行为人的过错导致合同不能成立的情况下，使这些机会丧失。简言之，即丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失。对间接损失不予赔偿是有失公平的。本案被上诉人当初正是因为相信了上诉人，才与上诉人订立房屋买卖协议，向上诉人交付了购房款。但也正是因此，被上诉人放弃、丧失了购买其他房屋的机会。对于被上诉人来说当初购买房屋的意向是非常明确的，无非是选择向谁购买的问题。而且对于房屋这一不动产来说，很多时候可能就是一户人家一辈子的住所，需要投入巨额资金和精神期待，其并不是普通的小商品可以随意随时买卖。从2009年至今已经过去六年多的时间，房屋的市场价格也发生了重大变化（提高），现在由于上诉人的原因导致被上诉人丧失了本应属于自己所有且具备现有市场价值的房屋。作为购买者来说其损失的不仅仅是当初为购买房屋而支出的钱款。因此，对于房屋增值部分的损失应当进行赔偿，促使被上诉人处于假设协议得以顺利履行的情况下现在应所处的状况。综上所述．一审判决经过全面审查，并委托第三方评估机构对房屋进行价值评估后，所作的判决适用法律正确，实体处理结果妥当，应当得到支持，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人陈娟莲认可被上诉人毛荣忠的答辩意见。二审期间，各方当事人均未向法院提供新证据。二审经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人因合同被确认无效而遭受的损失，包括房屋增值部分的损失，均具体、明确，有相应的证据佐证，这些损失未超出通过合同履行所能获得的利益，一审对损失及责任的认定合理。上诉人郑赛凤、毛海娟以房屋溢价的增值部分系可得利益，不属于无效合同的损失赔偿范围为由，提起上诉，这一主张有违诚信且缺乏依据。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理并无不当，上诉人郑赛凤、毛海娟的上诉请求和理由均不能成立。本院不予支持。上诉人毛林水一审未被判决承担责任，不具有上诉利益，对其上诉亦应驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5110元，由上诉人郑赛凤、毛林水、毛海娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 聂伟杰代理审判员 毛向东代理审判员 张 玲二〇一五年十月二十七日代书 记员 郑丽珍