（2015）鄂阳新民二初字第00180号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-11-27
案件名称
郑某与石某合作开发房地产合同纠纷一案一审民事判决书
法院
阳新县人民法院
所属地区
阳新县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂阳新民二初字第00180号原告郑某，女。委托代理人成彩霞，湖北文光律师事务所律师。被告石某，男。原告郑某诉被告石某合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理。依法由审判员汤琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑某及其委托代理人成彩霞到庭参加诉讼，被告石某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑某诉称，2011年7月1日，原、被告签订《土地使用权转让补偿协议书》，约定原告将自有私房一套及地基转让给被告开发新建房屋，被告还建原告两套商品房、门面一间作为补偿，交房时间为从签订转让协议之日起8个月。因被告未按约交房，双方于2012年4月8日签订附加协议，约定被告须于2013年5月交房，如不能如期交付，则赔偿原告房屋拆迁的损失、违约金200，000元、原告因房屋拆除而在外租房租金（按每月500元计算）。被告至今未履行合同，原告遂起诉来院，要求解除原、被告签订的协议，将地基返还原告，并赔偿因未如期开发房产导致原告房屋被拆除的损失及其他损失以及从2012年7月1日起至今在外租房的损失（按每月500元计算）及违约金200，000元。被告石某未到庭参加诉讼，亦未举证与答辩。经审理查明，原、被告于2011年7月前经协商签订一份《土地使用权转让补偿协议书》，约定将原告郑某位于阳新县综合农场园林大队的私房和地基交与被告石某开发，被告石某要保证建设六层以上建筑、修通房前道路、水电接通到户，保证建设期间的施工人员安全和财产安全，并且保证在动工后八个月内向原告交付两套房屋及一间门面作为土地使用权转让的补偿并为原告郑某办理好房屋产权手续；原告郑某须在签订协议后将土地使用权证、土地费等规费的缴纳票据等交付被告石某，并协助处理开发期间的四邻关系但不承担开发期间的任何费用，在签订协议后原告郑某不得再对外转让地基或干预被告正常开发或其他违反协议的行为。2011年7月1日，原、被告签订附加协议，约定返还门面及房屋的面积标准。涉案房屋于合同签订后一个月内被拆除。2012年4月8日，因被告石某未如约交房，双方再次签订附加协议，约定在2013年5月交房，并约定由被告石某承担原告郑某从签订原协议之日起在外租房的费用（每月500元），且如不能按期交房还应由被告石某赔偿原告郑某的房屋拆迁损失和精神损失200，000元。以上两份附加协议均由原告郑某与被告石某及案外人严勇签订。房屋至今未建成，仅有地基。原告遂起诉来院，要求解除与被告签订的协议，将地基返还、赔偿因未如期开发房产导致原告房屋被拆除的损失及其他损失、从2012年7月1日起至今在外租房的损失（按每月500元计算）、违约金200，000元。另查明，原告郑某被拆除的房屋为私有房屋，其占有土地为国有土地，该房土地证登记于原告郑某丈夫何某（现已去世）名下。还查明，被告石某在房屋拆除时已给付原告郑某100，000元作为补偿，并支付一年的租房费用6，000元。上述事实，有土地使用权转让协议书、附加协议、土地使用权证、建设规划许可证、房屋所有权证、原告陈述等证据证实。本院认为，从实质内容上看，原、被告签订的《土地使用权转让补偿协议书》，应属合作开发房地产合同，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。双方当事人均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”本案中，原、被告合同约定拟建设6层以上建筑，双方以自然人名义签订合同，在一审法庭辩论终结前无证据证明双方有任何一方具备房地产开发经营资质，故双方签订的合同应认定为无效合同，且双方当事人在签订合同过程中均存在过错，对原、被告的损失，应由各自承担。对于原告要求被告承担违约责任支付违约金200，000元的诉讼请求，因合同无效无法律依据，本院不予支持；对于原告要求被告赔偿从2012年7月1日起至今在外租房的损失（按每月500元计算），应由原告自行承担，本院不予支持；原告房屋被拆除的损失，因被告已给付原告100，000元拆除费用，该款不再返还，对此项诉讼请求，本院不予支持；对于原告要求返还地基的请求，因合同无效，应予返还，本院予以支持。被告石某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告石某在本判决生效后十日内将涉案土地使用权返还原告郑某；二、驳回原告郑某的其他诉讼请求。案件受理费4，300元，减半收取2，150元，由被告石某负担1，075元，原告郑某负担1，075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费4，300元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：农业黄石市分行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，账号：17-154101040002529。上诉人在上诉期届满后七日内仍末预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员 汤琼二〇一五年十月二十七日书记员 余琼 来源：