（2015）连民终字第02004号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2015-11-30

案件名称

连云港市军港汽车修配厂与任礼房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省连云港市中级人民法院

所属地区

江苏省连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

江苏省连云港市中级人民法院民事判决书（2015）连民终字第02004号上诉人（原审被告）任礼。委托代理人李守强，被上诉人（原审原告）连云港市军港汽车修配厂。法定代表人胡传军，该厂厂长。上诉人任礼因与被上诉人连云港市军港汽车修配厂（以下简称军港汽修厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第00671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人任礼及其委托代理人李守强，被上诉人军港汽修厂的法定代表人胡传军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。军港汽修厂一审诉称：2009年4月军港汽修厂将位于连云区栖霞路118-1号门面房（楼上楼下共六间＋两间）租给任礼开饭店使用，租赁期限为四年，租期至2009年5月1日至2013年4月30日，第一年租金为43000元，每年按照10%递增（第一年租金为43000元，第二年为473000元，第三四年租金为52000元），第三年租金及水电费用一直拖到2013年6月份才和军港汽修厂用餐费冲抵平帐。第四年门面房租金共计52000元至今分文未付。虽经军港汽修厂多次催要，任礼都以种种借口无限期拖欠，军港汽修厂出于无奈，特诉至法院。为了维护军港汽修厂的合法权益，特提起诉讼，请求法院判决任礼支付拖欠的第四年租金52000元及滞纳金1000元，共计53000元并承担本案的诉讼费用。任礼一审答辩称：军港汽修厂起诉主张每年租金按10%递增，但双方签订的租赁协议上并没有该约定，租赁协议上第一条约定乙方不得随意改变房屋结构，但乙方经营房屋装修装潢进行开饭店，已经彻底改变房屋结构，但甲方没有及时阻止乙方装修；2012年乙方已经把截止至2012年4月30日之前的租金全部付清，缴清租金后，饭店因为管理不善无法经营，乙方通知甲方终止合同，无力继续经营，甲方为了顺利获取租金，以各种理由进行回避推辞，乙方到修理厂多次找人都未能见面，所以导致房屋一直在乙方手里，租赁协议内容甲方已经打印好，在空白处自己填写内容，乙方因为和甲方是朋友，所以没有看清内容，然后乙方进行签字，而甲方在乙方签字完后弄虚作假，在空白处私自填写第二年、第三年、第四年的租金。综上所述，乙方因无文化程度，甲方私自填写改动合同内容，达到自己的目的，所以乙方请求贵院终止租赁合同。原审法院经审理查明：军港汽修厂将其从案外人连云区环卫处租来的连云区栖霞路118号门面房中的第一间转租给任礼，约定了租赁期限为为2009年5月1日至2013年4月30日止，合同签订后，任礼开始在该租赁房屋内经营饭店，其实际向军港汽修厂交清了截止至2012年4月30日的租金，剩余一年的租金未支付。原审法院还查明，任礼已经实际向军港汽修厂交还了上述租赁房屋。军港汽修厂因而诉至法院。上述事实军港汽修厂与任礼双方均无异议，原审法院依法予以确认。一审庭审中，军港汽修厂向原审法院提供了军港汽修厂与任礼于2009年4月10日签订的《租房协议》1份，该协议除约定了租期外，还约定了年租金为人民币43000元、付款方式为每年元月1日一次性付；任礼自行对房屋装修、装潢与军港汽修厂无关，到期后军港汽修厂无需向任礼支付任何费用；本协议一式两份，双方各执一份，签字起生效，同时具有法律效力等内容，在该协议年租金43000元后面空白处，军港汽修厂法定代表人胡传军载明了“注：第二年47300，第三四年每年5万”字样。任礼主张“注：第二年47300，第三四年每年5万”字样是双方合同签订后军港汽修厂自行添加，其2012年之前的租金均是按照每年43000元的标准给付的。军港汽修厂则主张经双方协商、胡传军写好该内容后任礼才签了合同，任礼也是按照该约定缴纳2012年度之前的租金，且任礼处的合同上面也有该内容。经原审法院要求，任礼向原审法院提供了一份《租房协议》复印件，其主张合同签订后，军港汽修厂第二天给了其该份复印件。经原审法院审查，任礼提供的《租房协议》复印件的内容除了乙方“任礼”的签名笔迹和最后落款日期4月10日的“10”与军港汽修厂提供的《租房协议》稍有不同外，其他内容均一致，上面亦有“注：第二年47300，第三四年每年5万”字样。任礼主张军港汽修厂给其该复印件时其对军港汽修厂添加的租金提出异议，但军港汽修厂说合同签字后即生效，双方在签订合同时对第二年之后的租金约定了“如果运营好就加一点、不好就按原价格”。任礼对自己的上述主张未能向原审法院提供相应证据加以证明。任礼在一审庭审中主张其实际在租赁房屋内经营至2012年5月4日，之后因无力经营找军港汽修厂要求解除合同，但一直到2013年1月6日才找到军港汽修厂法定代表人胡传军，向其交付了钥匙，2013年1月8日，任礼将搬走了屋内的物品。军港汽修厂则主张任礼从未要求过解除合同，其一直经营至2013年年底才将房屋钥匙交给胡传军。军港汽修厂和任礼对自己的主张都未能向原审法院提供证据加以证明。原审法院认为：军港汽修厂与任礼之间签订《租房协议》，由军港汽修厂将其从案外人处转租来的房屋给任礼使用，任礼给付军港汽修厂租赁费用，双方之间存在租赁合同关系。军港汽修厂已经履行了协议约定的将租赁物交付给任礼使用的义务，任礼也应当履行按照协议约定的时间和金额给付军港汽修厂租金的义务。军港汽修厂与任礼对第一年的租金为43000元均无异议，原审法院对此依法予以认定。关于双方争议第二年至第四年租金标准问题，虽然军港汽修厂提供的《租房协议》上“注第二年47300，第三四年每年5万”的内容没有和“年租金为人民币43000元”写在一起，但是从该协议可以明显看出原先打印好的“年租金为人民币元”中的“”空间有限，根本无法将该部分内容全部填在“”内，故军港汽修厂法定代表人胡传军将该内容备注在距离“”最近的空白处并不与常理不符；相反，任礼提供的其自己持有的《租房协议》上亦有该备注的内容，如果却如其所述“该部分内容系军港汽修厂未经其同意私自添加”，那按常理任礼自己手里持有的那份《租房协议》就不会有该部分内容；另外，任礼还辩解“其第二天看到协议上有该部分内容后提出了异议”，如果其对此却有异议，其应当要求军港汽修厂重新签订协议，若军港汽修厂不同意重新签订，其应当拒绝履行租赁协议，但其实际却是一直租赁使用涉案房屋。综上，任礼对自己的上述辩解主张既未提供证据加以证明，亦与常理不符，原审法院对此不予采信，故对双方争议的第二年至第四年租金标准按照军港汽修厂向原审法院提供的《租房协议》上备注的标准予以认定。关于双方实际争议的任礼应当向军港汽修厂缴纳租金的截止时间问题，因为任礼对自己辩解的“其经营至2012年5月4日之后因无力经营找军港汽修厂要求解除合同，但一直到2013年1月6日才找到军港汽修厂法定代表人胡传军，向其交付了钥匙”观点未能向原审法院提供相应证据加以证明，同时军港汽修厂对自己提出的“任礼一直经营至2013年年底才将房屋钥匙交给胡传军”亦未能举证，故原审法院按照《租房协议》约定认定任礼实际使用至2013年4月30日。军港汽修厂与任礼均认可任礼已将向军港汽修厂交清了截止至2012年4月30日的租金，故任礼应当再向军港汽修厂支付2012年5月1日至2013年4月30日的租金。军港汽修厂要求任礼按照52000元的标准支付2012年5月1日至2013年4月30日租金没有依据，原审法院对其要求任礼给付租金的诉求按照双方签订的《租房协议》上约定的50000元予以支持。关于军港汽修厂主张的要求任礼支付滞纳金1000元的诉求，军港汽修厂该诉求属于逾期付款违约金的性质，虽然双方在《租房协议》上对此未作约定，但是双方约定了租金的付款方式“为每年元月1日一次性付”，故任礼应当在2013年1月1日付清2012年5月1日至2013年4月30日租金50000元，但其至今未付，其长期违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应当向军港汽修厂支付逾期付款的违约金，军港汽修厂按照1000元的标准主张权利，远低于中国人民银行同期同类贷款利率计算出来的利息，故原审法院对军港汽修厂该诉求依法予以支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决任礼于判决发生法律效力之日起十日内给付军港汽修厂租金50000元和违约金1000元。上诉人任礼对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人利用上诉人不识字，擅自在签好的协议书上增添内容不排除存在欺诈行为；2、最后一年的租金上诉人已经支付了八个月，仅剩四个月租金未支付；3、被上诉人在一审庭审中主张的租金50000元与其在诉状中主张的租金52000元，数额不一致，一审法院未加以查明；4、虽然租房协议中未载明，但双方曾口头约定“如果饭店经营好租金就加一点，不好就按原价格”。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判军港汽修厂承担本案二审诉讼费用。被上诉人军港汽修厂答辩称：一审判决认定事实清楚，判决公正合理。本院经审理查明：原审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人任礼欠付租金的数额是多少。本院认为：上诉人任礼与被上诉人军港汽修厂签订的合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定履行各自的义务。关于上诉人任礼主张其已支付8个月的租金，尚欠4个月的租金未支付的上诉理由，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，本案中，上诉人任礼对其主张未提供证据予以证明，故本院对该项上诉理由不予支持。上诉人任礼关于军港汽修厂擅自在签好的协议中增添内容的上诉理由，因任礼提供的协议与军港汽修厂提供的协议在内容上相一致，故本院对任礼的该上诉理由不予采纳。上诉人任礼关于双方口头约定“如果饭店经营好租金就加一点，不好就按原价格”的上诉理由，因军港汽修厂对此不予认可，任礼也未能提供充分证据证明该口头约定的存在，故本院对任礼的该上诉理由不予采纳。原审法院判决上诉人任礼按协议约定支付2012年5月1日至2013年4月30日的租金，并承担违约金并无不妥。综上，上诉人任礼的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1125元，由上诉人任礼负担。本判决为终审判决。审　判　长　　程　晨代理审判员　　严伟晏代理审判员　　吴雪莹二〇一五年十月二十七日书　记　员　　刘雨君法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。百度搜索“”