（2015）通民初字第08657号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2016-12-29

案件名称

北京合生北方房地产开发有限公司与王振杰商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市通州区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京合生北方房地产开发有限公司,王振杰

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十五条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

北京市通州区人民法院民事判决书（2015）通民初字第08657号原告北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北��市朝阳区西大望路23号。法定代表人郑连群，总经理。委托代理人成鹏，男，1986年6月19日出生。被告王振杰，男，1980年2月5日出生。委托代理人何荣，神木县司法局148法律服务所法律工作者。原告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生房地产公司）诉被告王振杰商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员姚玮东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告合生房地产公司的委托代理人成鹏，被告王振杰及其委托代理人何荣到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告合生房地产公司诉称：2011年7月26日，被告购买了我公司开发的通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目7号商务楼×层×××商品房，双方签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定房屋总价款为2314424元��被告应于2011年8月2日前支付我方692700元；于2011年9月25日前支付我方466299元；于2013年11月15日前支付我方5425元，剩余房款1150000元由被告向银行申请贷款支付。合同签订后，被告仅支付1158999元，余款1155425元未按照合同约定支付。虽经原告多次催促，被告仍未履行合同，给原告造成了巨大的经济损失，按照合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。现起诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的编号为Y1206232的《北京市商品房预售合同》；2、被告协助原告办理涉诉房屋的网签备案解除手续；3、被告向原告支付违约金231442.4元；4、诉讼费由被告承担。被告王振杰辩称：一、原告方解除合同的诉讼请求不能成立，法院应当依法驳回。双方合同约定的交房时间是2013年11月15日，但原告方至今没有交房，也没有在约定时间达到交房条件，特别是原告方以��住宅取得商品房销售许可，但向我出售住宅，原告方违约在先，我是在原告方违约、不能履行合同的情况下行使不安抗辩权；二、原告方应当承担逾期交房的违约责任；三、原告方的合同解除权消灭，主张解除合同是违法的，合同约定是在2013年11月15日交房，原告方在一年内未行使解除权，解除权已经消灭；四、原告方现在解除合同给我方带来损失，现在房屋价值已经上涨，原告应当承担解除合同给我方带来的损失。经审理查明：2011年7月26日，王振杰与合生房地产公司签订编号为Y1206232的《北京市商品房预售合同》。双方所签订合同中，关于合同标的、价款、房屋交付、逾期交付的责任等进行了如下约定：王振杰购买合生房地产公司开发的位于北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目7号商务楼×层×××。房屋建筑面积为107.55平方米，套内建筑面积85.13平方米。房屋单价每平方米27123.21元，房屋总价款为2308999元。王振杰首期支付总房款的50.19%，剩余款项以商业贷款方式向天津银行借款支付。出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应符合下列交付条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。出卖人逾期交房的，逾期在120日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。关于付款方式和期限，双方约定如下：买受人于2011年8月2日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的30%作为首期付款，即692700元，买受人未按以上约定付款的，视为违约，出卖人有权解除合同，并没收定金。买受人于2011年9月25日前缴付总房款的20.19%，即466299元。其余房款1150000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。买受人申请银行担保贷款的年限、金额以银行最终批复为准。买受人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文件和交纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需要补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充首期房款和其他资料的，买受人应在银行或其指定机构发出通知后五日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行所需资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过十日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的10%作为违约金。在签订合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应在期满之日起15天内付��全部房款，逾期未付清的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，出卖人可收取合同约定总房价款的10%作为违约金。双方同时签订了补充协议，约定如下：买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，银行未将该贷款划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，未向出卖人提交缴纳办理产权所需的资料、款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。自该商品房达到合同约定的交付条件之日起至买受人的全部房价款到达出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同约定的退房事由发生的，买受人应在知道或应该知道该事由发生后30天内提出书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房。买受人通讯地��以预售合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。预售合同及本本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式。以挂号信或特快专递方式的，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第三日即视为到达；买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日第五日即视为送达；买受人通讯地址为其他国家或地区的，自书面通知发出之日起第十日即视为到达。此外，合同和合同附件还约定了其他内容。合同签订后，王振杰先后交纳房款共计1158999元，剩余款项1155425元至今未交纳。此外还交纳了产权代办费1000元、印花税1155元、宽带网开通费500元。2014年10月9日，涉诉房屋取得工程竣工验收备案手续，2015年1月28日，合生房地产公司向王振杰邮寄《律师函》，律师函主要内��为要求王振杰2015年2月10日之前付清全部房款，否则追究王振杰相应法律责任。庭审中，王振杰表示其至今未办理贷款的原因是因为原告方并未通知其办理贷款，但其也认可其至今未办理贷款手续，其并未提供证据证明其贷款不能的责任在于原告方。此外，合生房地产公司表示，如解除合同同意在本案中退还王振杰交纳的相应房款。上述事实，有商品房预售合同、交款记录、竣工验收备案表、律师函、邮件单、房款发票、收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。根据本案查明的事实，被告王振杰无法办理贷款，也没有经济能力一次性支付全部购房款，双方的合同目的无法实现，符合合同解除的条件��对于合同解除时间，应该根据双方违约责任以享有合同解除权一方主张的时间为准。合生房地产公司存在迟延交房，但是王振杰在约定的期限内并未主张解除合同，故王振杰不享有合同解除权；合生房地产公司在2015年1月28日发出通知，以合同约定的送达时间计算，至2015年4月18日之前王振杰应交纳完全部房款。此后，合生房地产公司取得合同解除权，故合同解除时间以王振杰在最后期限为交纳房款时间为准，即2015年4月19日。合同解除后，对于涉诉合同的网签备案应该予以撤销，故对于合生房地产公司要求王振杰配合撤销网签备案手续的诉讼请求，本院予以支持。根据双方权利义务履行情况来看，王振杰在购房后怠于办理贷款，没有提交证据证明贷款未办理系不可归责任自身原因所致，故王振杰构成了违约。而依照合同约定，在王振杰未交纳房款的情况下，合生房地产公司有权迟延交房，但合同中的迟延系指房屋符合合同交付条件的迟延，而非因王振杰不缴纳房款，合生房地产公司可以对房屋不再进行修建，迟延竣工验收，故合生房地产公司也构成了迟延交付房屋的违约。现王振杰并未提出反诉，故对于合生房地产公司违约行为，王振杰可以另案起诉解决。涉诉房屋于2014年10月9日竣工，而从商品房房贷政策来看，即使王振杰办理贷款，放款日期最早也是2014年10月9日。而合生房地产公司在2015年1月28日才催促王振杰办理贷款，对于之前催促并未提交证据予以证明，至2015年4月19日，合生房地产公司才享有合同解除权。合生房地产公司主张的违约金远超过期间其承受的损失，此外，双方合同中存在违约责任严重不对等的情形，故对于合生房地产公司主张的违约金的计算方式，本院根据合生房地产公司的损失和公平原则进行调整计算。合同解除后，对于王振杰已经交纳的房款，合生房地产公司应该予以退还。对于合生房地产公司代收代缴的费用，因合同解除并未涉及办理产权、交纳税收，相应的宽带初装费用应由新购买人承担，故上述相应费用合生房地产公司亦应一并退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告北京合生北方房地产开发有限公司与被告王振杰于二零一一年七月二十六日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1206232）予以解除；二、被告王振杰于本判决生效之日起七日内配合原告北京合生北方房地产开发有限公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1206232）的网签登记备案撤销手续；三、被告王振杰于本判决生效之日起七日内给付原告北京合生北方房地产开发有限公司违约金人民币十一万五千七百二十一元二角；四、原告北京合生北方房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告王振杰已缴纳的购房款、产权代办费、印花税、宽带网开通费共计人民币一百一十六万一千六百五十四元整；五、驳回原告北京合生北方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12658元，由原告北京合生北方房地产开发有限公��负担6329元（已交纳），由被告王振杰负担6329元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费260元，由被告王振杰负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　姚玮东二〇一五年十月二十七日书　记　员　　许松婷微信公众号“”