（2015）通民初字第16880号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2016-01-27

案件名称

李淑俊与杨明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市通州区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李淑俊,杨明

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十一条

全文

北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第16880号原告（反诉被告）李淑俊，女，1956年6月22日出生。委托代理人田顺发，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）杨明，女，1968年2月9日出生。委托代理人范玉强，北京市华泰律师事务所律师。委托代理人高亮。原告（反诉被告）李淑俊与被告（反诉原告）杨明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）李淑俊及其委托代理人田顺发，被告（反诉原告）杨明及其委托代理人范玉强、高亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）李淑俊诉称：原被告双方于2015年1月23日签订房屋租赁协议书，合同期限为2015年1月1日至2015年12月31日止。合同约定：房屋租金为3500元／月，按季度交付，承租方应在每季度的最后一个月的一号前交下一个季度的租金给出租方。但直至起诉之日，原告尚未收到2015年第三季度的房租，被告严重违反了双方的约定。故诉至法院请求判令解除双方的房屋租赁协议，被告支付尚未支付的租金，腾退房屋，诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）杨明辩称：不同意原告的诉讼请求，房屋租赁协议是无效的，因为原告与房管所之间的租赁协议到2014年12月31日就到期了，据我们了解房管所明确表态不再出租给原告了，也就是说，原告对房屋没有出租权，我们认为原告和被告签订的房屋租赁协议属于无效的协议，因此不同意原告的诉讼请求。同时，我方反诉请求判令原被告于2015年1月23日签订的《房屋租赁协议书》无效，原告返还2015年1月至6月的房屋租金21000元。原告（反诉被告）李淑俊针对反诉辩称：不同意反诉请求，双方签订的房屋租赁协议有效，不同意返还租金。经审理查明，2015年1月23日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，李淑俊将北京市通州区永乐店镇永乐大街×号门脸房4间100㎡，库房4间100㎡出租给杨明使用，合同期限自2015年1月1日至2015年12月31日，租金每月3500元，按季度即三个月交一次，每季度为上交租，协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，杨明交付租金至2015年6月30日并使用涉诉房屋至今。另查，涉诉房屋系李淑俊承租自北京市通州区住房和城乡建设委员会房管所（以下简称房管所），双方《房屋租赁协议》至2014年12月31日已届满，至今未签订新合同。李淑俊交纳房管所房屋租金至2015年4月30日。经与房管所核实，房管所称涉诉房屋承租人应与实际经营企业法定代表人一致才能继续出租，房管所已制作《房屋和租金变动通知单》，变动情况和原因载明“转租，违反公有房屋管理规定，停租。”上述事实，有《房屋租赁协议书》、《房屋和租金变动通知单》、谈话笔录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据查明的事实，李淑俊与房管所的《房屋租赁协议》已届满，房管所已停收李淑俊租金且已表明涉诉房屋承租人应与实际经营企业法定代表人一致才能继续出租，并在《房屋和租金变动通知单》中载明停租，故李淑俊已于2015年5月1日起丧失对涉诉房屋的处分权，现房管所并未对李淑俊出租涉诉房屋的行为予以追认，亦未与李淑俊订立合同从而使李淑俊取得处分权，故原、被告签订的《房屋租赁协议书》于2015年5月1日后应为无效。故对于李淑俊要求解除合同、依据合同支付租金，并基于合同解除而要求腾退涉诉房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于杨明要求李淑俊返还2015年1月至6月租金的诉讼请求，因其在该段时间内确对涉诉房屋进行了使用，故对该反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李淑俊与被告（反诉原告）杨明签订的《房屋租赁协议书》自二〇一五年五月一日起无效；二、驳回原告（反诉被告）李淑俊的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨明的其他反诉请求。案件受理费三十五元，由原告（反诉被告）李淑俊负担（已交纳）。反诉案件受理费一百六十三元，由被告（反诉原告）杨明负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　薛德胜二〇一五年十月二十七日书　记　员　　张　帅 搜索“”