（2015）永法民初字第05721号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2015-12-02

案件名称

重庆名豪实业（集团）百货有限公司与甘某某,李某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市永川区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆名豪实业（集团）百货有限公司,甘某某

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

重庆市永川区人民法院民事判决书（2015）永法民初字第05721号原告重庆名豪实业（集团）百货有限公司，住所地重庆市永川区萱花路110号，组织机构代码20379923-8。法定代表人周勇，董事长。委托代理人刘秀，重庆新源律师事务所律师。被告甘某某，男，1963年6月25日生，汉族，住西安市莲湖区。委托代理人王兵，重庆平正律师事务所律师。原告重庆名豪实业（集团）百货有限公司（以下简称名豪百货公司）与被告甘某某租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月30日受理后，依法由代理审判员郭建适用简易程序于2015年9月1日和2015年9月23日两次公开开庭进行了审理。原告名豪百货公司的委托代理人刘秀，被告甘某某及其委托代理人王兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告名豪百货公司诉称，其于2013年6月10日同被告甘某某签订《租赁合同》，双方约定租赁期限自2013年6月15日起至2019年6月14日止，被告甘某某应于每期租赁费到期前3日支付下一期租赁费，如未按约定及时足额缴纳租金超过30日，应支付违约金并赔偿损失。2014年9月30日，双方就合同履行事宜签订了《补充协议》。合同履行过程中，被告甘某某违反约定拖欠租金，其多次催收未果，故起诉要求：1.判令解除《租赁合同》及《补充协议》；2.判令被告甘某某支付截止2015年7月的租金329031.72元、水电气费25183.80元及物业服务费17667元（之后的租金、水电气费及物业服务费按合同约定计算至解除合同之日止）；3.判令被告甘某某支付违约金800000元及律师费10000元。被告甘某某辩称：其于2013年10月同原告名豪百货公司签订租赁合同属实，但其本意系以重庆韩中和餐饮有限公司名义与原告名豪百货公司签订租赁合同，故其发现合同相对方非重庆韩中和餐饮有限公司后，随即与原告名豪百货公司对合同中乙方作了修改，其虽在合同履行过程中以其个人名义支付应付款项，但其行为系职务行为，且重庆韩中和餐饮有限公司系租赁场地实际经营者和受益人，因此合同相对方应系重庆韩中和餐饮有限公司，按照合同相对性原理，责任应由重庆韩中和餐饮有限公司承担，要求驳回原告名豪百货公司的诉请；如法院审理后认定其系合同相对方，其不同意解除合同，且根据《补充协议》，所欠租金最终缴纳租金时间系2015年10月，该期限尚未届满，其并未违约，原告名豪百货公司亦已放弃追究之前拖欠租金的违约金责任；如法院审理后认定其应承担责任，其无法核实租金、水电气费及物业服务费的金额，同时原告名豪百货公司主张的违约金亦过高，请求予以调低，律师费应予驳回。经审理查明，2013年6月10日，原告名豪百货公司与被告甘某某签订《租赁合同》，约定原告名豪百货公司将位于重庆市永川区名豪购物广场三层（铺面）租赁与被告甘某某使用，后被告甘某某于次月17日向原告名豪百货公司请求解除该份合同。经协商，双方于2013年10月重新签订《租赁合同》，约定原告名豪百货公司将位于重庆市永川区萱花路110号名豪购物广场三楼场地（建筑面积为755平方米，套内面积为581平方米）租赁与被告甘某某使用，用于被告甘某某经营暹罗之恋泰国火锅、蓝山牛排品牌餐饮，租赁期限自2013年6月15日起至2019年6月14日止，租金三个月一付，2013年6月15日至2013年9月14日为免租期，2013年9月15日至2013年12月14日租金为74667元，2013年12月15日至2014年3月14日及2014年3月15日至2014年6月14日的租金均为105000元，2014年6月15日至2014年9月14日、2014年9月15日至2014年12月14日、2014年12月15日至2015年3月14日及2015年3月15日至2015年6月14日的租金均为123000元，2015年6月15至2017年6月14日每一支付期租金均为135000元，2017年6月15日至2019年6月14日每一支付期租金均为148200元，物业服务费按每月每平方米（建筑面积）5.85元计算，于每月20日前支付，每月按实际使用量支付水电费，如被告甘某某未按照合同约定超出三日支付应付费用，每逾期一日，违约金按照合同约定日租金与日费用总和的五倍计算，逾期超过三十日，原告名豪百货公司有权解除合同，如被告甘某某违约导致本合同无法继续履行，原告名豪百货公司有权通过法律程序追偿，所有费用（包括诉讼费、律师费差旅费及为诉讼所产生的一切费用）均由被告甘某某承担，本合同一式五份，原告名豪百货公司执四份，被告甘某某执一份。合同履行过程中，双方于2014年9月10日签订《补充协议》，约定2014年4月20日及以前的租金和费用按原合同执行，2014年4月21日至2015年4月20日按每月35000元租金打六折执行，2015年4月21日至2016年4月20日按每月35000元租金打七折执行，2016年4月21日后的租金及费用视经营状况再行协商，原蓝山牛排场地（建筑面积277平方米）在2014年4月21日至2014年8月20日期间免收物业服务费，从新餐饮项目开业之日起按原合同标准计算物业服务费，2014年3月15日至2014年8月20日的租金125548.39元在2015年1月1日至2015年10月30日期间于每月25日前偿还12554.839元，暹罗之恋泰国火锅所使用场地2014年9月的租金在2014年8月25日前支付。该份协议签订后，被告甘某某付清了截止2015年1月24日的水电费及截止2015年3月的物业服务费，并支付了部分租金。截止2015年7月31日，被告甘某某欠付租金329031.72元及物业服务费17667元。另查明，被告甘某某向原告名豪百货公司支付的款项均系以其个人名义支付。《补充协议》的合同单位及乙方均为被告甘某某。被告甘某某于2015年2月5日向李某某出具了授权委托书，该委托书载明“因本人工作繁忙，路途遥远，不能亲自办理与重庆名豪实业（集团）百货有限公司洽谈的所有业务，故委托李某某作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事宜”。重庆韩中和餐饮有限公司系一人有限责任公司，其发起人及法定代表人均系被告甘某某，该公司于2013年11月21日成立，住所地位于重庆市永川区名豪购物广场三楼。2013年12月30日，重庆韩中和餐饮有限公司向国家工商行政管理局总局商标局申请注册暹罗之恋为商标。原告名豪百货公司主张的违约金含租金违约金、水电气费违约金及物业服务费违约金，租金违约金从2014年10月21日起开始计算，水电气费违约金从2015年1月15日起开始起算，水电气费违约金从2015年1月25日起开始计算，物业服务费违约金从2015年4月1日起开始计算。审理中，被告甘某某为证明其与原告名豪百货公司修改租赁合同的事实，向本院提交了其所持有的《租赁合同》原件和仅有首页及尾页的《租赁合同》，相比原《租赁合同》，该份租赁合同尾页乙方甘某某签名上方添写了“重庆韩中和餐饮有限公司”，仅有首页及尾页的《租赁合同》系在原租赁合同首页乙方甘某某签名上方添写“重庆韩中和餐饮有限公司（筹备）”及尾页乙方甘某某签名上方添写“重庆韩中和餐饮有限公司”后复印形成，原告名豪百货公司在首页及尾页复印件上甲方处加盖了其合同专用章。原告名豪百货公司对该两份证据真实性无异议，并解释其在仅有首页及尾页的《租赁合同》甲方处加盖合同专用章系为帮助被告甘某某办理营业执照。上述事实，有原告名豪百货公司的陈述、被告甘某某的答辩、《租赁合同》、《补充协议》、《国内外商标代理委托合同》、《注册申请受理通知书》、授权委托书、公司基本情况、指定代表或者共同委托代理人的证明、企业法人营业执照、重新签订合同申请、重庆韩中和餐饮有限公司法定代表人任职文件、餐饮服务许可证等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案所争议的焦点首先在于被告甘某某是否系租赁合同相对方。根据原告名豪百货公司与被告甘某某的诉辩称意见，双方在签订租赁合同后确有修改合同的事实，但原告名豪百货公司主张其并无变更合同相对方的意思表示，修改租赁合同仅系帮助被告甘某某办理营业执照。而就双方所提供的租赁合同来看，双方仅修改了被告甘某某所持有的租赁合同，按照社会生活常理，如若双方达成合意变更合同相对方，则应对所签订合同全部进行修改，而不应仅修改其中一份，故双方修改被告甘某某所持有租赁合同的行为是否表明双方对变更合同相对方达成合意尚应结合其他证据作出认定。从租赁合同的履行情况看，被告甘某某系以其个人名义向原告名豪百货公司支付租金等应付款项，签订补充协议时，补充协议的合同单位及乙方系被告甘某某；从被告甘某某向李某某出具的授权委托书看，被告甘某某系委托李某某代表其与原告名豪百货公司洽谈业务。据此可以看出，被告甘某某在合同履行过程中均系以其个人名义处理与原告名豪百货公司之间的租赁关系。现被告甘某某对此解释系职务行为，但按其辩称意见，其系在租赁合同签订后发现合同相对方错误随即与原告名豪百货公司变更合同相对方，那么在合同履行过程中，其应审慎注意以重庆韩中和餐饮有限公司名义与原告名豪百货公司履行租赁合同，但事实上却恰恰相反，且就被告甘某某的该解释而言，若其在补充协议上签字及授权李某某处理与原告名豪百货公司之间的租赁关系的行为系职务行为，则至少补充协议上的合同单位、乙方及授权李某某代表对象应为重庆韩中和餐饮有限公司而非其本人，显然被告甘某某的该解释意见不能成立。另外，重庆韩中和餐饮有限公司是否系租赁场地实际经营者和受益人，凭现有证据尚无法作出认定，即便该事实能够认定，谁是租赁场地实际经营者和受益人与本案租赁关系之间并无关联。综述，根据合同履行情况及被告甘某某出具授权委托书的内容，可以认定合同相对方系被告甘某某的事实，双方修改被告甘某某所持有租赁合同的行为不应视为双方达成合意变更合同相对方。因此本院对原告名豪百货公司主张被告甘某某系合同相对方的理由予以支持，对被告甘某某辩称其非合同相对方的理由不予采纳。本案所争议的第二焦点在于原告名豪百货公司是否有权解除租赁合同，若是，被告甘某某欠付多少租金、水电气费及物业服务费。根据租赁合同内容，双方约定了原告名豪百货公司解除合同的条件，即若被告甘某某应支付款项逾期超过三十日，则原告名豪百货公司有权解除合同。现被告甘某某未按约定支付应付款项，致使合同约定解除条件成就，原告名豪百货公司可以主张解除合同。故本院对原告名豪百货公司要求解除租赁合同及补充协议的诉请予以支持。合同解除后，合同权利义务即告终止，被告甘某某即应付清至合同解除之日止的租金、水电气费及物业服务费。对于原告名豪百货公司主张的租金及物业服务费，被告甘某某如有异议，则其负有举证义务，现其仅辩称无法核实，故本院依据原告名豪百货公司关于被告甘某某已付租金及物业服务费的陈述，确认被告甘某某应支付的租金及物业服务费金额，即截止2015年7月31日，被告甘某某欠付租金329031.72元及物业服务费17667元，之后的租金及物业服务费按合同约定计算至合同解除之日止。至于水电气费，现原告名豪百货公司仅提供了其制作的报表及李某某签收的催收函，而报表未得被告甘某某确认，报表及催收函上李某某的签名真实性现亦无法核实，故被告甘某某所欠水电气费的金额无法确认，故本院对原告名豪百货公司主张的水电气费不予支持，原告名豪百货公司于本案结束后如有新的证据，其可另行诉请解决。本案所争议的第三个焦点在于被告甘某某是否存在违约行为，若是，原告名豪百货公司是否放弃追究被告甘某某签订补充协议之前的违约责任以及原告名豪百货公司主张的违约金是否过高，是否应予调低。在租赁合同履行过程中，虽原告名豪百货公司与被告甘某某就合同履行签订了补充协议，最后一期付款期限至起诉之日尚未届满，但被告甘某某并未按该协议履行约定付款义务，显然属于违约。故被告甘某某辩称其无违约行为的意见不能成立，本院不予采纳。根据补充协议内容，其中没有关于被告甘某某之前违约行为处理约定，可以视为原告名豪百货公司放弃对被告甘某某签订补充协议之前违约行为的追究。从原告名豪百货公司主张的违约金起算时间来看，原告名豪百货公司系主张补充协议签订后的违约金，其主张符合法律规定，应予以支持。现双方当事人均未提供违约损失数额，无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断，但综合协议履行情况、迟延履行债务利息损失及预期利益因素，可以认定原告名豪百货公司主张的违约金过高，故应被告甘某某的请求，本院对该违约金的数额予以调整，酌情主张30000元。因此本院对原告名豪百货公司超出该金额的违约金主张不予支持，对被告甘某某辩称违约金过高，应予调低的意见予以采纳。另外，原告名豪百货公司主张的律师费无证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日解除原告重庆名豪实业（集团）百货有限公司与被告甘某某签订的《租赁合同》及《补充协议》；二、限被告甘某某于本判决生效后十日内支付原告重庆名豪实业（集团）百货有限公司租金及物业服务费（截止2015年7月31日，租金为329031.72元，物业服务费为17667元，之后的租金及物业服务费按合同约定计算至合同解除之日止）；三、限被告甘某某于本判决生效后十日内支付原告重庆名豪实业（集团）百货有限公司违约金30000元；四、驳回原告重庆名豪实业（集团）百货有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7370元（已减半收取），由原告重庆名豪实业（集团）百货有限公司负担3870元，由被告甘某某负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员　郭　建二〇一五年十月二十七日书　记　员　赵小明来源：百度搜索“”