（2015）北民初字第599号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-19
案件名称
安阳市第三中学与刘冬、宋丽萍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安阳市北关区人民法院
所属地区
安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安阳市第三中学,刘冬,宋丽萍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第二百二十一条，第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第599号原告安阳市第三中学，住所地河南省安阳市。法定代表人高峰，校长。委托代理人张凤霞，河南九明律师事务所律师。委托代理人张力文，河南九明律师事务所律师。被告刘冬，女，汉族，住安阳市文峰区。委托代理人ＸＸ，男，汉族，住安阳市北关区。被告宋丽萍，女，汉族，住安阳市文峰区。委托代理人王朝晖（系宋丽萍丈夫），男，汉族，住址同被告宋丽萍。原告安阳市第三中学诉被告刘冬、宋丽萍房屋租赁合同纠纷一案，原告安阳市第三中学于2015年5月4日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告安阳市第三中学的委托代理人张力文、被告宋丽萍的委托代理人王朝晖到庭参加诉讼。被告刘冬经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安阳市第三中学诉称，安阳市红旗路118号第三中学办公楼和教学楼临街门面房系安阳市第三中学独立产权，2011年以前，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同期限为一年。2012年原告因住所地搬迁事宜，在房屋租赁合同期满前通知被告刘冬于房屋租赁期限届满时与其解除租赁合同，并在当年2月以书面形式通知被告。本年合同到期，原告将收回所有房屋，合同到期后，被告刘冬不但没有按期缴纳房屋租赁费将房屋返还给原告，且在未经原告同意和不知情的情况下，将房屋转租给被告宋丽萍。原告先后多次要求被告交还租赁房屋，被告一再各种借口百般拖延，继续占用。直至今日，被告一直非法侵占房屋不予腾房，拒不支付非法侵占房屋期间的房屋使用费及水电费等相关费用，为维护原告的合法权益，要求被告即刻终止非法侵占原告房屋的行为，将非法侵占原告的房屋归还原告；判决被告按实际非法侵占房屋时间向原告支付房屋使用费及水电费等相关费用，截至2015年5月，共计人民币96394元；诉讼费等相关费用由被告承担。被告刘冬答辩称，被告与原告签订的房屋租赁合同，于2011年8月份转让与现在坚果屋经营者宋丽萍，宋丽萍向第三中学续交房屋租赁费后，对该房屋进行了装潢后开始经营，第三中学应该是知情的，刘冬未接到任何书面通知。综上，被告宋丽萍于2011年年底已向安阳市第三中学缴纳过房租，租赁与被租赁关系存在，被告刘冬从未接到关于原告所诉的房屋租赁纠纷中的任何通知，应当驳回原告对被告刘冬的起诉。被告宋丽萍辩称，该房屋是2011年8月由刘冬将该房转租过来的，原告是同意的，2012年2月，原告通知就是宋丽萍签收的。房租每月3600元，已经交到2013年7月份。原告停电停水，影响使用，应当减少房租，不欠水电费，给原告交有还有租房押金4000元，应当退还。经审理查明：2010年1月，原告与安阳市北关区贝发文具经销部签订房地产租赁契约，约定原告将其所有的房屋租赁给安阳市北关区贝发文具经销部，租赁期限自2010年1月1日至2010年12月31日止，月租金3600元。2011年8月，刘冬将该房屋转租给被告宋丽萍，后被告宋丽萍与原告签订房地产租赁契约，租赁期限自2011年6月1日至2012年5月31日止，月租金为人民币3600元，契约签订后，被告宋丽萍开始承租上述房屋。2012年2月原告向被告宋丽萍送达通知“因接到上级危房改建通知将对危房进行改造，望各租赁户接到通知后，早做下一步打算，以免带来损失”。契约到期后被告宋丽萍继续承租原告的房屋，原告从2013年9月对该出租房屋停水、停电。从2013年7月份至2015年5月份被告宋丽萍共欠原告房租82800元。被告宋丽萍向原告交由房屋押金4000元。上述事实，有原告提供的房地产租赁契约、发票、通知，以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，原告与安阳市北关区贝发文具经销部签订的房地产租赁合同转租给被告宋丽萍，合同已经履行完毕，履行期间并不欠房租金，原告向刘冬主张权利，没有证据，请求不予支持。就该房屋，原告与被告宋丽萍又签订房地产租赁合同，该合同合法有效，依法应予保护。原告与被告宋丽萍签订的房地产租赁合同到期后，被告宋丽萍交付房租，原告收取房租，双方仍然按照原合同约定履行，形成不定期租赁合同，依法原合同继续有效。不定期租赁合同，出租人可以随时要求解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告未履行通知义务，既对出租房屋停水停电，是不对的，影响承租人使用，应当承担责任，故原告要求与被告宋丽萍解除合同，收回出租房屋的请求，应予支持。被告宋丽萍不按合同约定交付租金不对，应承担违约责任，原告要求被告宋丽萍支付拖欠原告房屋租赁费，本院应予支持。原告单方停水、停电，影响承租人使用，原告应当承担相应的责任，被告宋丽萍要求减少租金的理由充分，予以采信，本院酌定减少租金15%，即被告宋丽萍应当从2013年7月起按实际占有该房屋期限按照月租金3600元的85%计算至被告宋丽萍将租赁的房屋腾清之日止向原告支付房屋租金。原告要求被告宋丽萍给付电费3594元，因其未提供证据予以证明，故该项请求，本院不予支持。被告宋丽萍向原告交有4000元押金属实，合同解除，原告应当在被告宋丽萍给付原告房屋租赁费时予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宋丽萍于本判决生效后60日内将其租赁原告安阳市第三中学的房屋归还原告安阳市第三中学；二、被告宋丽萍于本判决生效后60日内从2013年7月起按照月租金3600元的85%计算向原告安阳市第三中学支付房屋租赁费至将房屋腾清之日止；三、原告安阳市第三中学于本判决生效后60日内退付被告宋丽萍房屋押金4000元；四、驳回原告安阳市第三中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1960元，由原告安阳市第三中学负担294元，被告宋丽萍负担1666元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长 梁克庆人民陪审员 ＸＸ晓人民陪审员 申敏敏二〇一五年十月二十七日书 记 员 马 玲 关注公众号“”