（2015）市民初字第2176号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2016-09-02

案件名称

ＸＸ与孙繁君房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市市中区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

ＸＸ,孙繁君,济南佰嘉星房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第五十四条第一款，第五十八条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第七十一条

全文

山东省济南市市中区人民法院民事判决书（2015）市民初字第2176号原告（反诉被告）ＸＸ，男，1988年4月20日出生，汉族，博瑞智家庭教育公司运营主管，住济南市被告（反诉原告）孙繁君，男，1963年5月23日出生，汉族，山东省化工研究院干部，住济南市委托代理人杨淑清，山东坤泽律师事务所律师。委托代理人夏翠艳，山东坤泽律师事务所实习律师。第三人济南佰嘉星房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人李超，经理。委托代理人李丹，女，该公司员工，住济南市。原告（反诉被告）ＸＸ与被告（反诉原告）孙繁君、第三人济南佰嘉星房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）ＸＸ，被告（反诉原告）孙繁君及其委托代理人杨淑清、夏艳翠，第三人济南佰嘉星房地产经纪有限公司法定代表人李超及其委托代理人李丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ诉称：原、被告双方于2015年6月13日签订房屋买卖合同，合同约定被告自愿将其所有的位于济南市市中区同福街房产以495000元人民币的价格出售给原告（房屋所有权证号：济南中字第033707，房屋所有权人为孙繁君，房屋建筑面积为40.57平方米）。双方约定原告向被告支付定金两万元，原告已经支付完毕，同时在合同签订当日原告向居间人齐鲁楼市支付佣金1万元。现被告违约，且明确表示房屋不再卖给原告。但是，原告为该房屋买卖合同的签订及履行已经花费了大量的时间、金钱和精力，自身合法权益受到严重损害。在多次与被告协商未果后，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，被告双倍返还定金4万元（2万元×2），被告赔偿原告经济损失12900元（包括中介费9900元、评估贷款服务费3000元）。被告孙繁君辩称：按照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条，涉诉合同属于重大误解，为可撤销合同。答辩人长期在历下区师东村居住，涉诉房屋一直闲置。2014年10月，答辩人在58同城、赶集网登记出售涉案房屋，但一直到2014年11月未成交。于是答辩人在2014年11月底将涉诉房屋出租。2015年6月10日左右，答辩人接到济南佰嘉星房地产经纪有限公司工作人员李丹的电话，说是欲购买涉诉房屋，且不需要看房。2015年6月13日正好是周六，答辩人带着房产证及本人身份证到济南佰嘉星房地产经纪有限公司处，见到被答辩人ＸＸ，未看房，当场签订涉诉合同。签订涉诉合同后一周内，答辩人接到很多房屋中介公司打来的买房电话。自2014年10月登记出售信息后大半年没接到一个电话，自签订涉诉合同这一周的时间就有这么多中介公司打电话买房，这种情况太反常了。2015年6月21日是周日，答辩人碰到小区邻居，这才知道涉诉房产已经划归为经五路小学学区房，居住涉诉房产的适龄儿童在2015年5月29日至31日已经报名就读经五路小学。答辩人这才知道了为什么这一周以来这么多中介公司打电话的意图，中介公司都知道涉诉房产属于经五路学区了。答辩人如果在签订合同时知道涉诉房屋属于经五路学区根本不会出售涉诉房屋，更不会签订涉诉买卖合同。正是因为答辩人误解涉诉房屋不属于经五路学区，才做出出售涉诉房屋的意思表示，该意思表示违背了答辩人的真实意思。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条，行为人因对标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，答辩人因不知涉诉房屋刚刚划归为学区房，不但给答辩人造成了较大损失，而且也违背了答辩人的真实意思表示，属于民法上的重大误解。为此，答辩人特行使法定撤销权，以维护答辩人的合法权益。同意返还原告ＸＸ定金20000元，不同意支付双倍定金。第三人济南佰嘉星房地产经纪有限公司述称，被告并非是2014年10月份才登记的售房信息，被告实际是在2014年3月份就将售房信息挂到网上，而且不存在不领原告去看房就签合同的情况，应该是在2014年6月12日去看的房子，当时看房子的时候跟被告进行过联系，但被告说房子出租了，让我们自己去看房子就行，我们就带原告去了，当时是租客在，原告就看了房子。在签订合同后，有一天被告曾到我公司询问合同履行的进度，当时因为原告贷款资料没有准备全，我们就把这个情况告诉了被告，被告当时就离开了，离开后大约过了一个小时又返回来，回来就表示不再出售涉案房屋了，说因为涉案房屋现在已经是经五路学区房了。反诉原告孙繁君诉称，反诉人自2014年10月起将涉诉房屋登记在网上欲出售，但因小区较老，一直没有人给反诉人联系。2015年6月10日，济南佰嘉星房地产经纪有限公司（以下简称“佰嘉星房产公司”）突然给反诉人打电话，称有人欲购买涉诉房屋。2015年6月13日，反诉人在佰嘉星房产公司见到被反诉人，被反诉人没有看房，当场佰嘉星房产公司就怂恿着匆忙签订涉诉合同。6月21日，反诉人才知道涉诉房屋已划归为经五路小学学区房，并直接导致房价大幅上升，如果继续履行合同明显造成反诉人较大损失。根据《合同法》第五十四条，涉诉合同属于因重大误解订立，反诉人享有法定撤销权。反诉人现依法行使撤销权，请求法院判令撤销涉诉合同。反诉被告ＸＸ辩称，我方及第三人没有怂恿被告匆忙签合同卖房子，而且在签合同之前第三人曾带我去看过涉案房屋，所以不存在没看房就签合同的情况，不认可反诉原告主张的存在重大误解的情况，应驳回反诉原告的反诉请求。第三人济南佰嘉星房地产经纪有限公司针对反诉原告孙繁君的反诉请求、事实和理由的意见同前述本诉的意见。经审理查明：位于济南市市中区同福街房屋登记所有权人为被告孙繁君，产权证号为：中033707号，共有人为案外人王秀玲，房屋面积为40.57平方米，权属取得方式为房改购房。2015年6月13日，原、被告在第三人济南佰嘉星房地产经纪有限公司的居间介绍下签订了《房屋买卖合同》一份，被告孙繁君为出卖人、甲方，原告ＸＸ为买受人、乙方，第三人济南佰嘉星房地产经纪有限公司为居间人、丙方，合同约定的主要内容为：由原告ＸＸ购买被告孙繁君所有的上述涉案房屋，总价款为495000元，在签订合同时原告ＸＸ向被告孙繁君支付定金20000元，原告ＸＸ以按揭贷款的方式支付购房款；合同第十二条违约责任约定：“……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，违约方每逾期一日应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿对方因此所造成的损失（包括律师费、诉讼费、交通费、中介佣金等履行本合同产生的相关费用）；或者违约方向本合同房屋买卖相对方支付本合同总房价款10%的违约金（具体承担哪种违约责任，由守约方选择）……5、签定合同后，如甲、乙任一方违约，导致合同无法履行（或解除合同的），丙方所收佣金不退；如甲方违约，则定金双倍返还给乙方，丙方所收乙方佣金由甲方直接支付给乙方；如乙方违约，则甲方所收定金不退，丙方所收甲方佣金由乙方直接支付给甲方”。2015年6月13日，原告ＸＸ向被告孙繁君支付了定金20000元，向第三人济南佰嘉星房地产经纪有限公司支付了中介佣金9900元；2015年6月17日，原告ＸＸ向第三人济南佰嘉星房地产经纪有限公司支付了评估贷款服务费3000元。另查明，涉案房屋原属济南市纬二路小学学区。本案审理期间，被告孙繁君申请本院调查了解涉案房屋被划归济南市经五路小学学区的事实和时间。本院依法向济南市市中区教育局进行了调查了解，经查，市中区同福街小区于2015年被划入济南市经五路小学学区范围，在2015年招生时即已划入，招时开始时间为2015年5月份左右，对于学区变更的信息，未在网络或报纸等媒体上公示，但可通过拨打政务公开电话进行了解，或到教育局对于学区变更问题进行询问。原、被告及第三人对于本院调查了解的情况均无异议。另，在本案审理期间，第三人济南佰嘉星房地产经纪有限公司向本院提交了“济南市经五路小学2015年招生公告”复印件一份，欲证实在2015年招生时，在招生公告中涉案房屋并不包含在济南市经五路小学学区范围内。原、被告对此均无异议，但被告孙繁君主张此证据进一步证实原、被告及第三人在签订合同时都误以为涉案房屋不属于济南市经五路小学学区房，所以签订涉案合同构成重大误解。该招生公告中列明的学区范围内不包含涉案房屋所在的小区。以上事实，有房屋权属状况信息、房屋买卖合同、收款收据、定金收条、工作记录、招生公告复印件及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。我国《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。对于涉案房屋在2015年5月份左右已由济南市纬二路小学学区划归至济南市经五路小学学区的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本案中，根据原、被告及第三人的陈述，以及第三人提交的“济南市经五路小学2015年招生公告”可以证实，在2015年6月13日签订涉案的《房屋买卖合同》时，对于涉案房屋所属学区已被变更为济南市经五路小学学区的情况，原、被告及第三人均不知情，而涉案房屋所在小区被划归至济南市经五路小学学区的时间与原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》的时间间隔较短，结合因学区变更导致入学学校的变化，以及因学区变更导致房屋价值产生差异这一事实，可以认定反诉原告孙繁君在签订涉案的《房屋买卖合同》时存在重大误解，故反诉原告孙繁君要求撤销涉案的《房屋买卖合同》的主张，有事实和法律依据，本院依法予以支持，合同撤销后被告孙繁君应将收取的购房定金20000元返还原告ＸＸ。因涉案的《房屋买卖合同》属可撤销合同，故原告ＸＸ以被告孙繁君违约为由要求解除涉案的《房屋买卖合同》、双倍返还定金的主张，本院依法不予支持。涉案的《房屋买卖合同》无法继续履行，系因被告孙繁君在签订合同时存在重大误解要求撤销所致，原告ＸＸ对于合同无法继续履行并无过错，根据相关法律规定，被告孙繁君应对原告ＸＸ因此造成的损失予以赔偿，故原告ＸＸ要求被告孙繁君赔偿中介费损失9900元、评估贷款服务费损失3000元的主张，有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第五十四条、第五十八条、第一百一十四条及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第71条之规定，判决如下：一、撤销反诉原告孙繁君与反诉被告ＸＸ于2015年6月13日签订的《房屋买卖合同》。二、被告孙繁君于本判决生效之日起十日内返还原告ＸＸ定金20000元。三、被告孙繁君于本判决生效之日起十日内赔偿原告ＸＸ中介费损失9900元。四、被告孙繁君于本判决生效之日起十日内赔偿原告ＸＸ评估贷款服务费损失3000元。五、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元、反诉费50元，均由被告孙繁君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　李　钧代理审判员　　陈园青人民陪审员　　乔永欣二〇一五年十月二十七日代理书记员　　商玉莹来源：百度“”