（2015）长中民三终字第06828号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2017-01-12
案件名称
湖南长丰投资开发有限公司与雷江鹏商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
长沙市中级人民法院拟稿纸签发：审核：拟稿时间：拟稿人：校对人：份数：湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第06828号上诉人（原审被告）雷江鹏。委托代理人张桂枝，湖南英萃律师事务所律师。委托代理人覃巨石，湖南英萃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）湖南长丰投资开发有限公司，住所地长沙市经济技术开发区泉塘街道漓湘东路9号。法定代表人彭卫衡，董事长。委托代理人褚奎，系该公司综合部员工。委托代理人罗建军，上海建纬（长沙）律师事务所律师。上诉人雷江鹏因与被上诉人湖南长丰投资开发有限公司（以下简称长丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市长沙县人民法院（2014）长县民初字第3841号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员周坤担任审判长，审判员熊伟、刘完玲组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人雷江鹏的委托代理人张桂枝、覃巨石，被上诉人长丰公司的委托代理人罗建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年8月18日，长丰（集团）有限责任公司（以下简称长丰集团）为解决在长沙工作员工和公司引进人才的住房难问题，制定并下发了《长丰集团关于在长员工在“长丰星城”购房的管理办法》【长丰集团（2008）111号】文件，决定由长丰公司按商品住宅小区模式开发商品房后在员工内部出售。该办法第六条规定，报名购房的员工享有优惠建筑面积之内的购房价，多层1600元／㎡，小高层和高层2100元／㎡；优惠建筑面积之外的购房价，多层2000元／㎡，小高层和高层2500元／㎡。楼层差价，小高层、高层：以第一层为基准，每往上一层每平方米加十元，多层：以第一、五楼为基准，二、四楼每平方米加十元，三楼每平方米加二十元等。结算建筑造价超出上述购房价款，由员工所在单位补贴。该办法第九条还规定，购房员工必须与公司签订服务期，核心技术及核心管理人才服务期为15年，一般员工服务期为10年；在服务期内如员工工作达不到公司要求、违反公司规章制度及国家法律而被解除劳动合同的，或员工主动辞职者，将以购房面积不按优惠价补交房款等。该文件还对购房对象、享受优惠面积的条件等作了规定。2008年8月21日，长丰集团又制定下发【（2008）114号】文件，规定购房员工的服务期从2008年8月1日起计算。雷江鹏原系长丰集团下属的广汽长丰汽车股份有限公司员工，享有购房资格，于2010年与长丰公司签订《长沙县商品房买卖合同》，合同约定由雷江鹏购买长丰公司开发的“长丰星城”项目中的18栋203房，该商品房建筑面积为89.93平方米，每平方米2260元，总金额为203242元，付款方式约定为：首付款102242元于2010年4月7日支付，剩余房款101000元采用公积金贷款方式支付。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期未超过30日，买受人从应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同可继续履行等；合同第八条约定，面积误差比绝对值3%以内（含3%）的，据实结算房价款；合同还对商品房的交付期限及条件、房屋交接及违约责任、争议的解决等条款进行了约定。同时双方另行签订《合同补充协议》，该《合同补充协议》第7条约定：买受人应在签订《商品房买卖合同》时缴纳由出卖人代收代缴的商品房买卖契税、产权登记费、国土证登记费等法律法规和有关政府文件规定的税费。买受人自愿委托出卖人代收代缴维修基金，缴纳标准按照长沙县房产局相关规定，代收的维修基金不计入本合同购房总价（与合同第十六条不符之处，以本协议条款为准）。按上述文件的规定及合同的约定，雷江鹏享受的购房优惠面积为80平方米，优惠单价为1610元／平方米，优惠外面积为9.93平方米，优惠外单价为2010元／平方米，故雷江鹏实际应付的购房款为148759.3元（80×1610＋9.93×2010），另应缴纳税费8998元，合计157757.3元。2008年9月3日，雷江鹏支付长丰公司房款57600元；另通过公积金贷款101000元支付了房款；合计支付了158600元，后长丰公司退还雷江鹏购房款842.7元，雷江鹏在“2010年10月27日公积金贷款到位应退应收款明细”上签字予以认可，雷江鹏实付157757.3元。按合同约定的总额房价，长丰公司于2010年3月25日向雷江鹏开具了102242元的销售不动产统一发票、于2010年11月3日向雷江鹏开具了101000元的销售不动产统一发票。后，长丰公司按合同约定向雷江鹏交付了长丰星城项目18栋203房。另查明，1、18栋203房实测面积为89.67平方米，雷江鹏主张其所有的房屋可退面积差费用587.8元、契税差费用2038元，共计2625.8元，后经长丰公司核实，雷江鹏所有的18栋203房因面积差可退费522.6元、税费差可退费2241元，共计2763.6元，雷江鹏认可长丰公司核实的数额2763.6元，长丰公司同意此款可在诉讼请求的款项中予以扣除；2、雷江鹏原系广汽长丰汽车股份有限公司一般员工，因公司改制重组，按安置分流接受经济补偿后辞职；3、广汽长丰汽车股份有限公司于2013年11月8日对长丰集团发出“关于购买长丰星城员工离职后住房差价问题的函”【（2013）33号】文件，同意对雷江鹏在内的43人，承担建造价（合同价）和不优惠价之间的差价部分，员工购房不优惠价和实际购房款之间的差价，由长丰集团自行处理。按该文，长丰公司认可雷江鹏应得的房款补贴为22482.5元【（2260-2010）×89.93平方米】。原审法院认为：长丰公司、雷江鹏签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同履行。本案的争议焦点为：一、雷江鹏是否尚欠长丰公司购房款。长丰公司主张根据《长沙县商品房买卖合同》的约定，雷江鹏应给付如下款项：（1）18栋203号商品房价款203242元；（2）代收契税及维修基金等8998元；上述款项共计212240元，除去雷江鹏已付的157757.3元，雷江鹏尚欠54482.7元；雷江鹏认为长丰公司已足额开具了购房发票，长丰公司已收到全部购房款项。原审法院认为，根据《长丰集团关于在长员工在“长丰星城”购房的管理办法》【长丰集团（2008）111号】文件精神，雷江鹏在购房时应当享受了相应的购房优惠，而长丰集团购房员工所享受的购房优惠是附条件的，即一定的服务期满后由员工各自所在单位予以补贴。由于雷江鹏服务期未届满，且未举证证明其离职后，对该尚欠购房款长丰公司已承诺由雷江鹏原所在单位或其他方承担，长丰公司依据《长沙县商品房买卖合同》约定的商品房价款向其主张权利并无不当。虽长丰公司已足额开具了购房发票，但根据“长丰星城”项目的运作模式、交易习惯，可以认定雷江鹏是在享受了购房优惠后只实际支付了购房款148759.3元、税费8998元，雷江鹏尚欠54482.7元；雷江鹏辩称购房款已全部付清的理由不成立，原审法院不予支持。二、雷江鹏已履行服务期是否应享受购房补贴，如享受，如何计算。关于雷江鹏已履行服务期是否应享受购房补贴的问题，从【长丰集团（2008）111号、114号、（2020）185号】文件来看，111号文件载明了一般员工的服务期为10年（雷江鹏系一般员工），114号文件载明服务期从2008年8月1日起算，185号文件载明未履行完服务期的按照未履行服务期限补交房款及全额杂费；长丰公司认为雷江鹏原所在单位已补建造价（合同价）与不优惠价之间的差价22482.5元，不应再重复享受扣除已履行服务期的优惠，雷江鹏认为可以重复享受优惠，原审法院认为，文件中并未规定不可重复享受优惠，且扣除已履行服务期系文件中明文规定，故从雷江鹏差欠的购房款中还应抵扣服务期的优惠。关于履行服务期如何计算的问题，长丰公司认为应按【长丰集团（2008）114号】文件规定，从2008年8月1日起计算至雷江鹏实际离职的当月2012年9月30日共计算50个月，雷江鹏认为应按与其原所在单位出具的终止（解除）劳动关系证明书上载明的8.42年计算，原审法院认为，【长丰集团（2008）114号】文件有明确规定，服务期从2008年8月1日起计算，故雷江鹏已履行服务期应为50个月，雷江鹏服务50个月享受购房补贴款为13333元（32000.2（合同约定的房屋总价款203242元-雷江鹏原所在单位的差价补贴22482.5元-实际购房总价即雷江鹏已付的房款148759.3元）÷120个月×50个月】。三、雷江鹏是否应给付违约金。长丰公司主张从知道雷江鹏离职次日即2012年10月20日开始计算违约金，原审法院认为，雷江鹏对是否欠付购房款一直处于不确定状态，在2013年11月8日【广汽长丰（2013）33号】文件发布之前，雷江鹏原所在单位与本案长丰公司之间并未就房屋合同约定价款与雷江鹏实付价款的差价补偿问题达成一致，而雷江鹏已于2012年9月底离职，对于【广汽长丰（2013）33号】文件并不知情，直至长丰公司将雷江鹏诉至原审法院，雷江鹏应诉才知晓，综合全案实际情况，要求雷江鹏承担违约金欠妥，故原审法院对长丰公司该诉讼请求不予支持。四、本案是否已过诉讼时效。本案中，长丰公司要求雷江鹏补交房款是以雷江鹏未履行完服务期且其原所在单位告知长丰公司不予补贴为前提；雷江鹏原所在单位于2013年11月8日发布【广汽长丰（2013）33号】文件，雷江鹏原所在单位仅承担合同价与不优惠价之间的差价部分，不优惠价与实付购房款之间的差价，由雷江鹏自行承担。原审法院认为，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，而长丰公司知道其权利被侵害的时间为2013年11月8日，故诉讼时效应从此时起算，本案并未超过诉讼时效。综上，长丰公司、雷江鹏合同约定房款与实际支付款项之间的差价为54482.7元，扣除长丰公司认可的雷江鹏原所在单位为雷江鹏补偿的建造价（即合同价）和不优惠价之间的差价部分22482.5元，扣除雷江鹏已履行服务期补贴13333元，以及长丰公司应退还的面积和税费差2763.6元，雷江鹏欠长丰公司购房款15903.6元，该款雷江鹏应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，遂判决如下：一、限雷江鹏于本判决生效之日起十日内给付湖南长丰投资开发有限公司购房款15903.6元。二、驳回湖南长丰投资开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费600元，由湖南长丰投资开发有限公司负担402元，由雷江鹏负担198元。雷江鹏不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院作出判决的依据与判决认定的事实不相符。1、上诉人认为其应缴纳的购房款数额应以原审法院认可的上诉人实际购房总价为准，该价格是由上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同之前由被上诉人自行制定发布的文件中确定，是上诉人与被上诉人双方均认可的价格，除了该价格之外的购房总价均不是上诉人与被上诉人双方意思表示一致的价格，即为虚假合同价格，不应得到支持。2、根据原审法院认定的事实，上诉人已缴纳其应当缴纳的购房款，因此，上诉人无需再补交购房款。二、本案已过诉讼时效，原审法院在有关诉讼时效的法律理解与适用方面存在重大错误。综上，请求撤销原判第一项，依法改判上诉人无须向被上诉人支付购房款，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。长丰公司辩称：1、上诉人的上诉意见逻辑错误，并不是办理了离职手续就已经补交了所欠的房款。2、关于购房合同的价格，合同是经过双方签字确认的，不是虚构的。因为2008年长丰公司制定文件的时候价格偏低，之后约定的合同价格才是双方买卖的最终的价格。因此补交房款是按合同价的差额部分来补交，而不是按文件价。3、关于服务期的问题，购房本来就是附条件，并不需要每个人单独来签订服务期。综上，请求驳回上诉，维持原判。在本院二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为：长丰公司与雷江鹏签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《长沙县商品房买卖合同》的约定，雷江鹏应向长丰公司支付房价款203242元、代收契税及维修基金等8998元，合计212240元；虽长丰公司已足额开具了购房发票，但根据本案现有证据分析，可以认定雷江鹏享受购房优惠后只实际支付购房款148759.3元、税费8998元，雷江鹏尚欠54482.7元；雷江鹏辩称购房款已全部付清的事实依据不足，原审法院不予支持正确。根据《长丰集团关于在长员工在“长丰星城”购房的管理办法》【长丰集团（2008）111号】文件精神，雷江鹏在购房时享受了相应的购房优惠，而长丰集团购房员工所享受的购房优惠是附条件的，即一定的服务期满后由员工各自所在单位予以补贴；由于雷江鹏服务期未届满，长丰公司依据《长沙县商品房买卖合同》约定的商品房价款要求雷江鹏支付尚欠购房款并无不当。关于雷江鹏已履行服务期是否应享受购房补贴的问题。根据【长丰集团（2008）111号、114号、（2020）185号】文件，一般员工的服务期为10年，服务期从2008年8月1日起算，未履行完服务期的按照未履行服务期限补交房款及全额杂费；雷江鹏系一般员工，雷江鹏原所在单位已补建造价（合同价）与不优惠价之间的差价；由于上述文件规定扣除已履行服务期，文件中并未规定不可重复享受优惠，故原审判决从雷江鹏尚欠的购房款中抵扣服务期的优惠并无不当。关于本案是否已过诉讼时效的问题。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，本案中，雷江鹏原所在单位于2013年11月8日发布【广汽长丰（2013）33号】文件，雷江鹏原所在单位仅承担合同价与不优惠价之间的差价部分，不优惠价与实付购房款之间的差价，由雷江鹏自行承担；长丰公司知道其权利被侵害的时间为2013年11月8日，故本案并未超过诉讼时效。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持，雷江鹏的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费600元，由雷江鹏承担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 刘完玲二〇一五年十月二十七日书记员 黄 佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：