（2015）深宝法民三初字第729号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2016-05-03

案件名称

李锦波与胡楠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李锦波,胡楠,深圳市世华房地产投资顾问有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

拟稿人拟稿时间核稿意见拟发，报请领导审批。打印份庭长意见广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第729号原告李锦波，男，汉族，住址福建省安溪县。委托代理人宋东峰，广东淳锋律师事务所律师。被告胡楠，男，汉族，住址四川省泸州市龙马谭区。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址，组织机构代码×××8-5。法定代表人吴军强。委托代理人李常优。原告李锦波与被告胡楠及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李锦波的委托代理人宋东峰，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的委托代理人李常优到庭参加了诉讼。被告胡楠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李锦波诉称，2015年3月24日原告与被告签订编号为8179661的房地产买卖合同一份，约定被告将其名下位于深圳市宝安区松岗街道宝利豪庭1栋金榕苑17A号房产，房产证号为50××84号，建筑面积为84.84平方米，以人民币131万元转让给原告。原告于签订合同当日将定金105，000转入被告账号，被告未在规定时间内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同。原、被告于2015年4月6日签订补充协议，确认被告违约事实，并约定15日内被告自行赎楼，且双方不算违约，交易金额人民币131万元不变，如无法赎楼过户，按合同走法律程序。时至今日，被告仍未办理赎楼过户手续，已构成根本违约，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原被告双方签订编号为8179661的房地产买卖合同；二、被告向原告返还定金人民币105，000元；三、被告向原告支付违约金人民币262，000元；四、被告承担本案的全部诉讼费用（包括受理费、财产保全费、公告费、评估费、拍卖费等）。被告胡楠答辩未提交书面答辩状，亦未提交任何证据。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司称，1、本案属于买卖合同纠纷，第三人与原、被告属居间服务关系，在本案中不用承担责任；2、目前第三人处仍监管5，000元交房保证金，愿意按法院判决予以处理；3、第三人为原、被告提供了居间服务，有权主张佣金；4、本案不能继续履行是因被告无法办理赎楼手续导致。经审理查明，2015年3月24日，原告李锦波作为买方，被告胡楠作为卖方，在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，签订《房地产买卖合同》（编号：8179661），约定卖方将其名下位于深圳市宝安区松岗街道宝利豪庭1栋金榕苑17A号房产转让予买方，房产证号为50××84号，建筑面积为84．84平方米，转让价格为人民币131万元。原告在签署本合同时向被告支付定金105，000元。第二部分房款为1，205，000元，双方选择银行按揭付款。买方应于签署本合同之日起15日内付清首期房款（以银行承诺为准）。买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起十五日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。同日，原告向被告支付了定金共计人民币105，000元，被告出具了收据确认收到上述款项。其中5，000元现作为交房保证金仍托管于第三人处。2015年4月6日，原、被告双方签订《协议》，约定：因业主方无法赎楼（欠银行20万），经双方同意，业主方于15日内自行赎楼，且双方不算违约，交易金额131万元不变。如再无法赎楼过户，按合同走法律程序。另查，1、本院于2015年7月15日向被告公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、合议庭通知书、参加诉讼通知书等材料，于2015年9月14日视为送达被告；2、截至2015年5月12日，涉案房产仍处于抵押状态；3、关于被告不能赎楼的原因，原告及第三人主张：涉案房产交易价格为131万元，欠银行106万元，原告在签署合同时直接支付了定金105，000元给被告，被告又用该房产办理了消费贷20万元，因此该房产资不抵债，所以担保公司要求被告提供反担保才能够办理赎楼手续，但被告拒绝提供导致无法履行。上述事实，有经庭审举证、质证的房地产买卖合同、房产证、转账凭证、收据、协议书等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，原告李锦波与被告胡楠签订的《房地产买卖合同》（合同编号为：8179661）系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，原告已依约支付了定金，但被告未能办理赎楼手续，经与原告补充约定由被告于15日内自行赎楼后，被告仍未能依约履行，且截至原告起诉之时，涉案房产仍处于抵押状态。被告的行为导致涉案合同无法继续履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请解除合同，并要求被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据法律规定，合同应于解除合同的通知到达对方之日起解除，故本院确认原、被告签订的上述合同于本案起诉状副本送达被告之日即2015年9月14日解除。由于合同已解除，被告应将收取的定金人民币105，000元退还原告，其中人民币5，000元现仍作为交房保证金托管于第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处，应由第三人负责返还原告，其余人民币100，000元由被告迳付原告。关于违约金的数额，原、被告于合同中约定违约方须支付房产转让成交价20%的违约金。在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告有权选择要求被告承担违约责任的方式，现原告诉请被告支付转让成交价20%的违约金人民币262，000元，符合合同约定及法律规定，在被告未到庭请求本院对该违约金予以适当减少的情况下，原告的该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李锦波与被告胡楠签订的《房地产买卖合同》（合同编号为：8179661）于2015年9月14日解除；二、被告胡楠于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李锦波返还定金人民币105，000元，其中，托管于第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处的金额人民币5，000元，由第三人负责返还原告，其余金额人民币100，000元由被告迳付原告；三、被告胡楠于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李锦波支付违约金人民币262，000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6，806元，保全费人民币3，520元，合计人民币10，326元，由被告负担。案件受理费及保全费原告均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审　判　长　　陈　平代理审判员　　陈蕾仰人民陪审员　　朱纯禄二〇一五年十月二十七日书　记　员　　陈锐强书　记　员　　张雪娜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”