（2015）沪二中民二（民）终字第1634号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-11-20
案件名称
王争辉与上海锐丰房地产投资顾问有限公司、黄彩娣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1634号上诉人（原审被告、反诉原告）王争辉，现住上海市。被上诉人（原审原告、反诉被告）黄彩娣，住上海市。委托代理人张哲峰，上海申通律师事务所律师。委托代理人张洪根，上海申通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海锐丰房地产投资顾问有限公司，住所地上海市。法定代表人卢航，董事长。委托代理人马文玉。上诉人王争辉因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第1175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年9月12日，买受方（乙方）王争辉、出卖方（甲方）黄彩娣、居间方（丙方）上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称“锐丰公司”）签订《房地产买卖居间协议》约定，房屋座落上海市四平路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”），建筑面积57.18平方，房价款人民币（以下币种均为人民币）1，910，000元，首期房价款580，000元，甲方同意乙方或丙方从其中先行保留尾款20，000元，第二期房价款1，330，000元，待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后三个工作日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款20，000元。甲、乙双方同意在签订协议后二十日内共同赴丙方处签订买卖合同或类似合同。双方协商一致同意甲方的税费由乙方承担，且双方同意于2014年10月1日前甲方把该房屋交接给乙方。2013年9月22日，卖售人（甲方）黄彩娣、买受人（乙方）王争辉签订《上海市房地产买卖合同》约定，房地产座落上海市四平路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积57.18平方米。房地产转让价款共计1，910，000元。甲、乙双方同意，甲方于2014年10月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订《房地产交接书》为房屋转移占有的标志。甲、乙双方确认，在2013年10月31日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。待甲、乙双方签订本合同后当日内，乙方应直接支付给甲方部分首期房价款500，000元。本合同签订前乙方已支付定金100，000元亦转为首期房价款。以上各项共同构成全额首期房价款600，000元。甲方同意从上述款项中先行扣留房价尾款人民币20，000元，由锐丰公司暂为保管，甲、乙双方按照合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误后3个工作日内，由锐丰公司代为转付甲方。甲方同意乙方通过向贷款银行申请1，310，000元贷款的形式支付第二期房价款。待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证且甲方收到乙方第二期房价款后2014年10月1日之前，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。现黄彩娣诉至原审法院，请求判令：一、王争辉支付黄彩娣房款20，000元；二、锐丰公司对第一项诉讼请求承担连带责任。王争辉提出反诉，请求：一、黄彩娣赔偿王争辉维修费用1，600元；二、黄彩娣赔偿王争辉故意拖延维修延期交房违约金25，785元；三、黄彩娣支付王争辉房屋租金3，000元；四、黄彩娣支付王争辉代为协调漏水维修事宜引起的误工费4，685元；五、黄彩娣将系争房屋维修至正常使用状态。原审法院庭审中，黄彩娣、王争辉一致认可王争辉向黄彩娣付清全部房款1，910，000元后，由黄彩娣向锐丰公司支付20，000元作为房屋尾款。2013年11月6日，王争辉取得系争房屋的上海市房地产权证。2014年4月，黄彩娣发现系争房屋卫生间管道发生漏水问题后，通知物业公司来进行维修，物业公司上门进行了维修并更换部分管道。2014年9月20日左右，黄彩娣发现系争房屋卫生间管道又有一点漏水，通知物业公司上门进行维修，并通知王争辉，物业公司上门后用水泥糊上了漏水点。2014年9月29日，锐丰公司通知黄彩娣、王争辉至系争房屋处办理房屋交接，黄彩娣、王争辉因对漏水问题是否维修好发生争议未完成房屋交接。2014年10月1日，黄彩娣出具字据一份，“本人黄彩娣的房子位于四平路XXX弄XXX号XXX室，钥匙2套于2014年10月1日交于21世纪不动产业务员洪某保管，特此说明。”洪某在该字据上签字。原审庭审中，王争辉陈述同日晚上，接到锐丰公司领取钥匙的通知，但是王争辉认为漏水问题没有解决，不同意收房。2014年12月2日，上海市公安局杨浦分局四平路派出所出具《工作情况》，载明“2014年11月22日下午16时许，我所接“110”报称四平路XXX弄XXX号XXX室有纠纷，我所民警接指令后即赶到四平路XXX弄XXX号XXX室，民警到现场后，看见四平路XXX弄XXX号XXX室有一中年男子，房间里放有装潢房屋的工具，准备对四平路XXX弄XXX号XXX室进行装潢，我所民警在初步了解情况后，要求报警人和该男子到派出所进一步了解情况，报警人一方到派出所，但是该中年男子没有到派出所。”2014年12月9日，黄彩娣委托律师向锐丰公司发函，载明，黄彩娣虽未与王争辉签署《房地产交接书》，但王争辉擅自撬开系争房屋门锁进入，实际占有系争房屋并进行装修，依法视为黄彩娣与王争辉就系争房屋交接完毕，要求锐丰公司将尾款20，000元支付给黄彩娣。锐丰公司未将该20，000元支付给黄彩娣。王争辉申请锐丰公司的原工作人员洪某出庭作证，证人洪某出庭作证表示，2014年9月29日，其陪同黄彩娣和王争辉进行房屋交接，当时水电煤气交接都已经办好了，当天，王争辉发现系争房屋存在漏水、没有修好，不同意接收房屋。其当天查看房屋，漏水的痕迹是有的，现场并没有漏水，但是听维修人员说现有的维修不能根本解决问题。原审法院诉讼中，黄彩娣、王争辉一致确认，双方曾协商由王争辉找人确定维修费用，经黄彩娣确认后，由案外人进行维修，后双方对维修费用1，600元进行了确认。但王争辉认为应预留10，000元尾款，待维修完毕后再支付。黄彩娣认为，应先签订《房地产交接书》，完成房屋交接并拿到尾款20，000元后，当场支付王争辉维修费用1，600元。双方为此发生争议，协商未果。诉讼中，王争辉陈述，2014年10月28日自行找人进入系争房屋对管道漏水问题进行了维修，花费1，600元。现黄彩娣对该笔费用予以确认，同意支付。以上事实，由黄彩娣提供的房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、收款收据、收条及名片、燃气过户申请表、报警记录、照片、律师函、王争辉提供的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、照片、图纸、证人证言及当事人的当庭陈述予以佐证，原审法院予以确认。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。黄彩娣与王争辉签订房地产买卖合同约定支付尾款的条件为已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》。虽然双方未签订《房地产交接书》，但黄彩娣已于2014年10月1日将钥匙交给锐丰公司，且王争辉进入系争房屋并开始装修，王争辉事实上已取得系争房屋，故黄彩娣诉请要求王争辉支付尾款，原审法院予以支持。鉴于20，000元目前由锐丰公司保管，故该20，000元应由锐丰公司转付黄彩娣。关于王争辉的反诉请求，原审法院认为，王争辉花费维修费用1，600元，黄彩娣现同意支付该费用，与法不悖，原审法院予以准许。王争辉并无证据证明黄彩娣存在故意拖延交房的情形，故王争辉反诉要求黄彩娣支付违约金、租金和误工费，于法无据，原审法院不予采纳。系争房屋管道漏水问题目前已由王争辉进行维修，故王争辉反诉要求黄彩娣将系争房屋维修至正常使用状态，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院作出判决如下：一、上海锐丰房地产投资顾问有限公司应于判决生效之日起十日内支付黄彩娣代王争辉保管的房款人民币20，000元；二、黄彩娣应于判决生效之日起十日内支付王争辉维修费用人民币1，600元；三、黄彩娣其余本诉诉讼请求，不予支持；四、王争辉其余反诉诉讼请求，不予支持。王争辉不服原审法院判决，向本院提起上诉称：同意原审判决第二项，但认为原审法院其余事实认定不清、判决存在遗漏。被上诉人向上诉人交付的系争房屋存在漏水问题，黄彩娣擅自进行维修没有修好，且黄彩娣迟延交房，已构成违约，应承担违约责任，故请求判令被上诉人黄彩娣赔偿因故意拖延维修造成延期交房违约金25，785元，并支付延期交房期间王争辉在外租房租金3，000元，误工费4，685元，并判令黄彩娣将系争房屋维修至正常使用状态。被上诉人黄彩娣辩称：不同意王争辉的上诉请求，原审判决正确。系争房屋出售时并没有漏水问题，漏水是楼上装修导致的，其没有过错。漏水部位是卫生间的排水管，此处系公共部位，应该由物业维修，其在交房前已及时向物业报修，物业也进行了维修，现其愿意支付1，600元作为维修费，并在2万元尾款中抵扣。在2014年10月1日之前，被上诉人黄彩娣也已经按照合同约定将系争房屋交付上诉人，届时因上诉人王争辉的故意拖延，双方才没有签订房屋交接书。2014年12月2日，被上诉人黄彩娣去看房时，系争房屋已经在装修，现在上诉人王争辉已经入住系争房屋。故请求驳回上诉，维持原判。原审被告锐丰公司述称：因上诉请求不涉及该公司，故听从从法院判决。本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于，被上诉人黄彩娣是否存在故意迟延交付房屋的情况。本案中，上诉人王争辉主张被上诉人黄彩娣因故意拖延维修造成了系争房屋的逾期交付。根据查明的事实，被上诉人黄彩娣在发现系争房屋卫生间管道发生漏水问题后，分别于2014年4月、2014年9月20日左右，通知物业公司上门进行了维修，对此，王争辉并无异议。2014年9月29日，被上诉人黄彩娣腾出了系争房屋，并通过锐丰公司通知王争辉至系争房屋处办理房屋交接。据此，原审法院认定王争辉并未能提供充分证据证明黄彩娣存在故意拖延维修的事实，并无不当。故原审法院判决驳回了王争辉要求黄彩娣赔偿故意拖延维修延期交房违约金、租金、误工费的请求是正确的。此外，由于王争辉已对系争房屋的漏水部位进行了维修，原审亦已判决支持了王争辉要求黄彩娣全额赔偿维修费用的请求，在此情况下，王争辉要求黄彩娣继续维修房屋依据不足。综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，上诉人王争辉的上诉请求依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币637元，由上诉人王争辉负担。本判决为终审判决。法官助理莫燕审判长 张志煜审判员 吴 俊审判员 徐 庆二〇一五年十月二十七日书记员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”