（2015）杭下民初字第01732号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-07
案件名称
浙江上江南投资有限公司与阚金海房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江上江南投资有限公司,阚金海
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭下民初字第01732号原告：浙江上江南投资有限公司。法定代表人：张德元。委托代理人：张以婧、汪娟。被告：阚金海。原告浙江上江南投资有限公司（上江南公司）为与被告阚金海房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈丹独任审判，于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告上江南公司的委托代理人张以婧以及被告阚金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上江南公司起诉称：2013年2月5日，原告浙江上江南投资有限公司与被告阚金海签订了一份租赁合同，合同约定将杭州江南时代广场X区（二）层（X-X-XXXX）租赁给被告做电影院经营使用，租期为15年。同时约定，将原物业做定向改造。原物业高12.35米，一楼层高3.9米，被告承租的二层8.45米。该物业条件已达到电影院业态经营的全部需求，但被告阚金海仍要求做定向改造，将8.45米高改造至9米以上高（合同第8.2条），后又口头要求改造至10米高。2013年10月8日杭州市下城区人民法院受理了原被告的房屋租赁合同纠纷，案号为（2013）杭下民初字第1396号，并作出判决，其中第14页第一行明确表示：“浙江上江南投资有限公司主张的损失，虽其就租赁房屋进行改建，但未提交证据证明改建费用已成为直接损失”。现原告多方取证后已明确，为维护原告的合法权益，依据《合同法》的规定向本院提起诉讼，请求判决被告承担诉争房屋定向改造的工程费用1083570元及本案一切诉讼费用。为证明自己的主张，原告上江南公司向本院提交了如下证据：证据1.租赁合同一份，证明原被告双方存在租赁合同关系，而且合同第8.2条也约定将房屋改造至8.45米。证据2.建筑工程预算书一份，证明诉争房屋定向改造费用1083570元。证据3.影视厅屋面钢结构施工合同（复印件）一份，证明诉争房屋的屋面钢结构改造委托杭州XX金属构件厂进行。证据4.杭州市下城区人民法院判决书一份，证明该判决书在事实部分认定原告对房屋进行了定向改造，只是当时没有直接证据证明改造费用是原告的直接损失。证据5.中级人民法院民事判决书一份，证明二审认定原审判决事实清楚。证据6.图纸一，证据7.图纸二，证据6、7均证明原物业高8.45米，符合影院业态经营要求，但被告仍要求将房屋改造至9米（后又口头变更为10米）。被告阚金海答辩称：被告并没有要求原告将房屋改造至10米，按租赁合同的约定，应当由原告负责加高到9米。被告不可能要求加高到10米，如果加高到10米会增加电影院的装修费用，大大增加被告的投资成本。且原告并没有证据证明被告要求原告将房子改造到10米。同时在之前的案件中，一、二审均已判决驳回了原告的反诉请求，本案中也应当判决驳回。被告阚金海在本院指定的举证期间内未提交证据。上述证据，经庭审出示、质证，被告对原告提交的上述证据1、2、4、5、6的真实性均无异议，但认为不能证明被告要求原告将房屋改造至10米，原告是以开设电影院为经营目的对外招租的，涉案房屋原是建材市场，从原告提交的图纸来看，原房屋结构是每间隔断的，因此原告是为了其自己的招商目的进行了改造，并非为了适应被告的影院营业需求才予以改造的。证据3的签字无法看清，真实性不认可；证据7是原告自行制作的，真实性不予认可。本院认为，上述证据中经被告质证对其真实性无异议的证据，本院均予以认可；证据3系复印件，合同落款签名无法辨认，真实性无法核实，但被告认可原告曾委托杭州XX金属构件厂对涉案租赁房屋进行定向改造的事实，本院对该事实亦予以认可；证据7系复印件，且由原告方自行制作，本院不予认可。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年2月5日，出租人上江南公司作为甲方与承租人阚金海作为乙方签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其拥有物业使用权的杭州市石桥路XXX、XXX、XXX号的江南时代商业广场中的X区二层X-X-XXXX商铺出租给乙方使用，乙方作为电影院业态的专业经营商承租该商铺；商铺的建筑面积为3200平方米，租赁期限15年；物业使用费按计费面积支付，标准为每天每平方米2.2元，首年物业使用费256.96万元；甲方负责该房屋屋顶加高至9米，毛坯交付，交付时该房屋消防通道出口应符合电影院标准（由乙方按消防要求提供出口要求）；等等。双方在《租赁合同》中还对物业使用费支付方式、品牌及经营项目、进场及房屋交付、保证金、违约责任、争议解决等内容作出了约定。合同签订后，上江南公司委托杭州XX金属构件厂对涉案租赁房屋屋顶进行加高改造。后在合同履行过程中，原、被告双方产生争议。阚金海以上江南公司未按合同约定交付房屋构成合同违约为由于2013年10月8日诉至本院，请求判令解除房屋租赁合同以及上江南公司返还物业使用费、履约保证金并赔偿经济损失。上江南公司在该案中以阚金海拒绝接收房屋构成违约为由提出反诉，认为其为履行租赁合同，已经投入数百万元对租赁场地进行改建，如屋顶加高、钢结构工程等，故要求阚金海支付物业使用费、违约金并赔偿经济损失1092500元。就上江南公司主张阚金海赔偿经济损失的反诉请求，杭州市下城区人民法院在（2013）杭下民初字第1396号民事判决中认为，上江南公司主张的损失，虽其就租赁房屋进行改建，但未提交证据证明改建费用已成为直接损失，该主张不予支持，故判决解除涉案《租赁合同》、上江南公司返还阚金海物业使用费666560元（已扣除阚金海应支付的违约金、物业费合计253440元）并驳回阚金海、上江南公司的其他诉讼请求。阚金海不服该判决提起上诉，杭州市中级人民法院在（2014）浙杭民终字第2291号民事判决中认为，涉案《租赁合同》已于2013年8月14日解除，并判决上江南公司向阚金海返还物业使用费877760元（已扣除阚金海应支付的物业费42240元）、阚金海向上江南公司支付违约金211200元。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据证明。原告上江南公司要求被告阚金海承担房屋定向改造的工程费用，应当就工程费用的实际发生以及被告承担该费用的相关依据承担举证责任。原告主张定向改造工程费用为1083570元及被告要求原告将房屋屋顶加高到10米的事实均没有证据证实，《建筑工程预算书》并不能证明实际发生的改造费用以及原告实际支出的工程款为1083570元。虽原、被告签订的《租赁合同》已经生效法律文书确认解除，但在解除之前亦属于有效合同，当事人的相关权利义务依该《租赁合同》确定。上江南公司作为原出租人负有向原承租人阚金海交付符合合同约定条件房屋的义务。从涉案《租赁合同》的约定内容“甲方负责该房屋屋顶加高至9米，毛坯交付”来看，将租赁房屋加高至9米是合同约定的房屋交付条件，即上江南公司负有按照合同约定向阚金海交付层高9米房屋的义务。现《租赁合同》已经解除，双方未就上述改造费用由阚金海承担作出约定，阚金海亦未实际接收并使用房屋，故原告主张被告承担定向改造的工程费用并无合同依据与法律依据。另杭州市中级人民法院在（2014）浙杭民终字第2291号一案中，已判决阚金海向上江南公司支付违约金211200元，故阚金海就其违约行为应当向上江南公司承担相关违约责任。综上，原告上江南公司主张被告阚金海承担房屋定向改造工程费用的诉讼请求，没有事实依据与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告浙江上江南投资有限公司的诉讼请求。本案受理费14552元，因本案适用简易程序，减半收取7276元，由原告浙江上江南投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 员 陈丹二〇一五年十月二十七日代书记员 夏璐 来自