（2015）雨民初字第04080号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-01-04
案件名称
湖南大当家物业管理有限公司与李建湘物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南大当家物业管理有限公司,李建湘
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第五条，第四十四条第一款，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨民初字第04080号原告湖南大当家物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区三一大道203号。法定代表人卜波，董事长。委托代理人胡薇茜，湖南一星律师事务所律师。委托代理人丁雪晴，湖南一星律师事务所实习律师。被告李建湘。原告湖南大当家物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告李建湘（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾伟波独任审判，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡薇茜、丁雪晴到庭参加了诉讼。被告经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告为长沙市雨花区盛世华章小区A8栋2单元1804室业主，房屋面积为127.61平方米。2011年4月17日，原告受湖南省新康桥房地产开发有限公司委托，承接长沙嘉宇盛世华章小区的物业服务项目。2009年11月20日，原告与被告签订前期物业管理服务协议。服务期间，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2011年9月30日至2015年6月30日，被告一直未缴纳物业管理费，截至2015年6月30日，被告共欠缴45月的物业管理费，共计8596元，依照前期物业管理服务协议的约定，被告还应承担滞纳金17020元。原告多次催缴未果，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告立即支付长沙市雨花区盛成华章小区A8栋2单元1804室的物业管理费8596元，滞纳金17020元，合计25616元；2、被告支付本案所有诉讼费用。被告未到庭，没有发表辩论意见。经审理查明，2009年9月17日，被告（买受人）与湖南省新康桥房地产开发有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为盛世华章小区项目中的第A8幢2单元18层1804号房，建筑面积为127.61平方米。2009年11月20日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方所购房屋为盛世华章小区A8幢2单元1804室高层住宅，建筑面积127平方米，收费标准为高层住宅部分为1.5元／平方米月。交费时间为每季第一个月10日预交当季物业服务费用。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。本协议自甲乙双方签字之日起生效，至业主大会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。协议还就其他事项进行了约定。2011年4月17日，原告（乙方）与湖南省新康桥房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务委托合同》，约定：甲方将盛世华章小区委托给乙方进行物业管理服务，委托管理期限自2011年4月17日起至盛世华章小区业主大会另行选聘物业服务企业止，如业主大会未选聘新物业公司，此合同自动延期到新合同签订之日止；物业服务费标准为小高层每月每平方米1.6元。合同还就其他事项进行了约定。原告向被告提供物业服务后，被告未按约交纳物业服务费，原告遂诉至本院，请求判如所请。庭审过程中，原告称被告已入住本案房屋，并提交《催款通知单》、《律师函》证明曾向被告催讨物业费，该《催款通知单》载明：2011年9月30日-2013年12月31日的物业管理费5150元，该单未写明滞纳金的金额。原告提交欠费详情表载明：收费标准为1.5元／㎡，房屋面积127.35平方米，每月管理费191元。原告称欠费详情表上的记载的面积系房屋产权证上的面积，但不能提供相应的证据予以佐证，故主张参照低的标准计算，即每月管理费191元，主张违约金计算至2015年6月30日。另查明，2008年3月28日，原告与湖南省新康桥房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，约定委托管理期限暂定三年，自2008年4月18日至2011年4月17日。2011年4月17日，原告与湖南省新康桥房地产开发有限公司续签《前期物业服务委托合同》。以上事实，有原告工商登记资料、被告身份资料、《商品房买卖合同》、《入伙通知书》、《前期物业服务委托合同》、《前期物业服务协议》、《催款通知单》、张贴律师函照片、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议依法成立并生效，对当事人具有约束力，当事人均应按约定履行各自的义务。1、关于物业服务费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告履行了对被告房屋所属的盛世华章小区进行物业管理服务的义务，被告应按合同约定履行按时交纳物业管理费的义务。本院根据《商品房买卖合同》约定的房屋面积127.61㎡及《前期物业服务协议》约定的收费标准为1.5元／㎡，且原告主张每月物业服务费为191元／月，故2011年9月30日至2015年6月30日的物业服务费为8595元（191元／月×45个月）。2、关于滞纳金的问题。本案滞纳金实为违约金，根据原告提交的《催款通知单》仅载明2011年9月30日至2013年12月30日欠缴的物业服务费为5150元，视为就该段物业服务费达成新的合意，前述期间不再计算滞纳金，故本院认定从2014年1月1日起开始计算违约金。原告主张按照《前期物业服务协议》约定的日千分之三加收违约金计算至2015年6月30日，该违约金标准过高，本院酌情调整为日万分之三计算，故违约金为1160.40元（5150元×0.03%×545天＋191元×3个月×0.03%×536天＋191元×3个月×0.03%×446天＋191元×3个月×0.03%×355天＋191元×3个月×0.03%×263天＋191元×3个月×0.03%×171天＋191元×3个月×0.03%×81天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李建湘应于本判决生效之日起7日内向原告湖南大当家物业管理有限公司支付2011年9月30日至2015年6月30日的物业服务费8595元及违约金1160.40元；二、驳回原告湖南大当家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取220元，由被告李建湘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 曾伟波二〇一五年十月二十七日书记员 张赛君 微信公众号“”