（2015）昆民初字第3948号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-03-01
案件名称
包头市金茂物业服务有限责任公司诉李雨明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
包头市昆都仑区人民法院
所属地区
包头市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
包头市金茂物业服务有限责任公司,李雨明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第3948号原告包头市金茂物业服务有限责任公司，住所地包头市稀土高新区。法定代表人霍军，总经理。委托代理人王贵银，女，1965年10月13日出生，汉族，公���人事专员，住包头市昆都仑区。被告李雨明，女，1971年6月23日出生，汉族，小学教师，住包头市昆都仑区。委托代理人李勇（被告李雨明之夫），男，1970年10月3日出生，汉族，建材公司职工，住包头市昆都仑区。原告包头市金茂物业服务有限责任公司诉被告李雨明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理。依法由代理审判员李美英适用简易程序公开开庭进行了审理。原告包头市金茂物业服务有限责任公司的委托代理人王贵银与被告李雨明的委托代理人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市金茂物业服务有限责任公司诉称，原告系小区的物业公司，被告李雨明自入住以来一直拖欠物业费，虽经多次催收，仍拒不缴纳。故原告诉至法院，请求判令被告支付拖欠的物业费35800元（自2011年9月1日至2016年8��31日止），并承担本案诉讼费。被告李雨明辩称，原告的诉讼请求既不符合客观事实，也不符合法律的规定。第一，被告于2009年12月11日从包头市金茂房地产开发有限责任公司购买了本案房屋。装修前进行房屋验收时，被告便提出入户门、露台门存在质量问题，所有窗户及部分玻璃需要维修和外缘密封，所有电线需要更换，燃气炉需要更换等，原告当时做了详细记录，并承诺该修的修、该换的换。减力墙严重倾斜，被告与开发商、原告及装修施工队共同现场勘测，核定损失为17000元，开发商提出由原告弥补，在随后的三年中，被告以物业费抵顶了该部分损失，原告前四年也未向被告催要物业费也是这个原因。第二，这六年来原告从未向被告催要物业费，被告已经交纳1年3个月的物业费，后又抵顶了三年的物业费。经被告催促，原告已经做过或部分完成更换��维修、密封等事项，尚有部分工作未完成。第三，被告对原告存在于小区的合法性提出质疑。原告是前期房地产公司选聘的，根据《内蒙古自治区物业管理条例实施细则》的规定，住宅物业的建设单位必须通过招投标的方式选出具有相应资质的物业管理企业。原告应当提交入住本小区的规范手续来证明其存在于本小区进行物业管理的合法性和正当性。原告还应提供前期物业服务合同来证明其约定的服务时限。原告与包头市金茂房地产开发有限责任公司本是一家企业或者是核心关联企业。被告购买房屋的房款及相关费用转至原告账户，却是由金茂房地产公司出具的收据。第四，因为三方达成的前期房屋质量问题补偿、其他房屋质量问题、车位使用权侵害等问题均由原告来承担的共识，现在还有部分未完结的事宜，给被告造成的损失或费用为21444元。第五，被告从开发���购买本案房屋时，因被告购买的房屋面积较大，开发商便售予被告子母车位作为优惠条件，当时在图纸中指定了该子母车位的位置。但后来原告一次次划定错误，被告一直按照两个车位向原告交纳车位管理费。第六，被告对原告主张物业费35800元的计算依据提出质疑。根据物业费相关收费规定，被告一年的物业费应为1329.12元，五年的物业费应为6654.6元。既然原告自称是合法存在的企业，必须按照相应规定进行收费。第七，原告不能按约合规地进行物业管理。对于小区物业，尤其是业主公共物业管理存在着极不负责的损害行为，尤其突出的是对于小区绿植的维护、养护管理，充分反映了原告的物业管理水平差和责任心差；小区公共物业闲置或损坏严重，如自行车棚闲置、楼道间物品堆放、透明的窗户缝隙等；原告还在公共活动场所建了两套房子；安全隐患众多，业��发现安全隐患告知原告，却遭到反复搪塞回避；原告私自改变物业用途，欺骗业主，原告将规划的小区会所改变成了商场，原告赠送被告的VIP消费券无从消费。经审理查明，2010年6月16日原告与被告签订了《金茂豪庭前期物业管理服务协议》，由原告为被告实行前期物业管理服务，明确了前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务协议》生效时止的物业管理。协议第四条物业管理服务费用规定，住宅按照建筑面积每月每平方米2元，被告在办理入住手续时预交一年物业服务费，次年按每季度5日前交缴本季度物业管理费用，为方便业主缴费，可一次性缴纳一年或多年费用。被告李雨明是包头市昆都仑区的房屋的业主，其所有的房屋实测面积为298.32平方米，每月物业费为596.64元，每年度物业费为7159.68元。2010年6月16��被告向原告缴纳了自2010年6月1日至2011年8月31日的物业服务费。现被告未缴纳自2011年9月1日至今期间的物业费，故原告诉至本院，请求判如所请。以上事实，有《金茂豪庭前期物业管理服务协议》、专用收据、金茂豪庭缴款通知书及双方当事人陈述在案佐证，足以认定。本院认为，根据原、被告签订的《金茂豪庭前期物业管理服务协议》可以看出，被告李雨明所有的房屋属于原告物业服务小区的范畴，并且被告李雨明交纳了自2010年6月1日至2011年8月31日的物业服务费。故被告李雨明应向原告交纳其拖欠的自2011年9月1日至今的物业服务费。根据双方签订的《金茂豪庭前期物业管理服务协议》第四条之规定，被告还应向原告交纳2015年第四季度的物业服务费，即被告应缴纳自2011年9月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，即596.64元／月×52��月=31025.28元。故原告主张物业费自2011年9月1日计算至2016年8月31日的请求，因缺乏证据支持，本院只支持物业费计算至2015年第四季度。被告辩称原告未按照承诺为被告解决完毕房屋质量问题及车位划分问题，本院认为，被告就房屋质量问题及车位划分问题应向开发商另行主张，本案不予处理。被告辩称其以房屋质量造成的损失17000元抵顶了三年的物业服务费，但被告无证据支持，本院不予采信。本案中，被告提出的关于原告物业服务不到位的问题，不能成为被告拒交物业服务费的理由，但原告应该积极提高物业公司的服务水平，完善物业服务工作。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《包头市物业管理条例》第五十四条之规定，判决如下：一、被告李雨明于本判决生效后十五日内向原告包头市金茂物业服务有限责任公司交纳自2011年9月1日至2015年12月31日的物业服务费31025.28元；二、驳回原告包头市金茂物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元（原告已预交），由被告李雨明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。代理审判员 李美英二〇一五年十月二十七日书 记 员 赵圆清附本判决适用法律条款：《中华人民共和国合同法》���六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《包头市物业管理条例》第五十四条物业服务企业应当建立物业管理区域业主服务请求的统一受理、处理机制，向业主公布物业服务电话。物业服务企业接到业主物业服务请求和提出的问题，应当及时处��和答复；不属于物业服务合同约定事项的，应当协调相关专业经营单位及时处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”