（2015）穗中法民五终字第2586号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-11
案件名称
付薪铭与梁剑强返还原物纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁剑强,付薪铭
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十七条，第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2586号上诉人（原审被告）：梁剑强，住所地广州市海珠区。委托代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。委托代理人：朱志强，广东格林律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：付薪铭，住所地广州市越秀区。委托代理人：潘培豪，广东信耀律师事务所律师。上诉人梁剑强因与被上诉人付薪铭返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年3月4日，李鸣基与广州市南鹤房地产开发有限公司（以下简称南鹤公司）签署《商品房买卖合同》，约定李鸣基向南鹤公司购买海珠区龙潭村西侧龙景大厦第B幢401单元［自然层4］01号房。该合同经广州市房地产交易所预售登记。2009年，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的《房地产权证》给李某乙基。2013年，李鸣基与付薪铭向广州市国土资源和房屋管理局申请办理涉案房屋的产权转移登记，广州市国土资源和房屋管理局于2013年3月22日核发了权属人为付薪铭，地址为海珠区聚德路龙景南街12号401房的《房地产权证》。付薪铭于2014年7月11日向原审法院提起本案诉讼，以梁剑强占用涉案房屋为由，请求：1.梁剑强立即搬离海珠区聚德路龙景南街12号401房；2.梁剑强向某乙铭支付从2013年7月11日起至实际搬离日的租金（暂计算一个月为2000元）；3.诉讼费由梁剑强承担。梁剑强原审答辩称：付薪铭的诉讼请求和事实理由没有法律和事实依据，请求法院驳回付薪铭的诉讼请求。理由如下：1.南鹤公司与李某乙基就买卖涉案房屋的行为无效，李某乙基违法取得涉案房屋的房产证不受法律保护。2.李某乙基与付薪铭就买卖涉案房屋的行为无效，付薪铭违法取得涉案房屋的房产证不受法律保护。3.南鹤公司与梁剑强就买卖涉案房屋的房屋买卖合同有效，南鹤公司应为梁剑强办理该房屋的房产证。梁剑强合法取得涉案房屋的所有权，受法律保护。事实如下：因南鹤公司、南鹤公司的法定代表人叶某对李某乙基、广东邦润典当有限公司（以下简称邦润公司）负有巨额债务，因此南鹤公司、叶某与喻某清、李某乙基、邦润公司等人于2005年3月19日就涉案房屋设定抵押权并进行网上合同备案，设定的合同价格为169252元（该时的市场价为220000元左右）。2005年8月30日，为返还李某乙基等人的债务，南鹤公司与梁剑强签订认购书。双方于2006年4月11日在广州市越秀区文德路金德大厦26楼H单元（邦润公司的办公地址）签订房屋买卖合同，合同总金额为226578元，并于2006年4月13日做了合同公证。之后，南鹤公司指示梁剑强将首期款共76578元支付到喻某清（兼任南鹤公司总经理、邦润公司股东和浪迪投资公司法定代表人）的个人账号，喻某清事后亦表示是受李某乙基和邦润公司等人的委托代收了首期款。梁剑强缴交了各项交易税费和物业管理费用，于2006年7月18日入住涉案房屋，实质上是合法的所有权人。签订合同后，梁剑强多次催促南鹤公司等人协助办理银行按揭和房产证，但其以各种理由推托。经了解，南鹤公司与梁剑强签订认购书和房屋买卖合同期间，涉案房屋由广东电白法院查封。因南鹤公司、叶某无力返还喻某清、李某乙基、邦润公司等人的债务，喻战清、李鸣基、邦润公司向越秀区人民法院起诉了叶某等人，并查封了叶某在南鹤公司58%的股权。李某乙基于2009年9月28日伪造文件、假冒叶某的签名、假借A栋的规划验收合格证（涉案房屋为B栋）、伪造购房发票、以请求解决“历史遗留问题”为由等非法手段办理了房产证。经梁剑强向房管局查询，并没有查询到涉案房屋的规划许可证、竣工验收备案表等建设材料。之后，李某乙基委托社会闲散人员多次到涉案房屋闹事，要求梁剑强一家人搬迁。2013年3月7日，李某乙基与付薪铭（与喻某清同一联系方式）签订买卖合同，同样以伪造文件等非法手段交易登记，同时设定远低于市场价格的650000元虚假交易（该时的市场价为1072000元左右）。付薪铭于2013年3月22日领取了新的房产证。付薪铭（实际操作人为喻某清）对上述事实是明知的，其亦委托社会闲散人员多次到涉案房屋闹事，要求梁剑强一家人搬迁。梁剑强及其家人因此于2013年6月1日、2013年6月7日和2013年6月8日三次报警。付薪铭为达到目的，指使龙景大厦物业管理处，于2014年6月15日骗取梁剑强家人签署《接通永久用电申请书》，因此提起本案诉讼。梁剑强为维护自己的合法权益，联合（2014）穗海法民三初字第1004号案的受害人于2014年8月5日以南鹤公司等人涉嫌合同诈骗罪向广州市公安局海珠区分局经侦大队报案，且梁剑强己就广州市国土资源和房屋管理局违法行政提起行政诉讼，并就涉案房屋的产权归属问题另案提起诉讼。由于本案牵涉面广，存在违法的情形，请求法院充分查明本案的事实，作出公平、公正的判决，维护小市民的合法权益。在本案原审审理过程中，梁剑强表示涉案房屋目前由梁剑强以及梁剑强妻子、女儿三人共同居住。付薪铭对梁剑强的陈述不予确认，并表示不申请追加其他人参加诉讼，在本案中只要求梁剑强承担责任。梁剑强为证明其向开发商南鹤公司购买及早已入住涉案房屋的事实提供了如下证据：1.梁剑强与南鹤公司签订的《“龙景大厦”房屋认购书》、《商品房买卖合同》（经公证处公证）；2.南鹤公司开具的购房款收据和广州市丽晓物业管理有限公司开具的物业管理费收据；3.龙景大厦业主收楼交纳费用说明复印件；4.梁剑强账户取款的工商银行个人业务凭证以及邦润公司企业登记资料；5.新闻报道材料；6.龙景大厦预售许可证限制转移情况；7.李某乙基向房管局提供的办证材料；8.李铭基和某铭向房管局提供交易登记材料；9.报警回执；10.涉嫌合同诈骗的报案材料、受托书和受案回执；11.行政起诉状。付薪铭质证表示，梁剑强当庭提出调查取证申请已超过法律规定的举证期限。对证据1的真实性、合法性没有异议，但认为付薪铭主张实际上与李某乙基形成买卖关系没有关联性；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议；由于证据3是打印件，梁剑强没有出示原件，对该证据不予确认；证据4中取款凭证与本案没有关联性，而且梁剑强也没有提供该凭证原件，邦润公司的企业登记资料与本案没有关联性；对证据5的真实性、合法性没有异议，但该证据与本案无关；对证据6的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据并没有反映涉案房屋是李某乙基出售给梁剑强的事实；对证据7的真实性、合法性没有异议，该证据恰恰说明李某乙基取得涉案房屋的合法性，梁剑强称其提供虚假材料办证无从说起；对证据8的真实性、合法性没有异议，该证据恰恰说明付薪铭购买涉案房屋是通过合法的途径和手续；对证据9的真实性、合法性没有异议，付薪铭的确有去收过楼，但不确认付薪铭存在骚扰梁剑强的情况，当时付薪铭也有报警；对证据10、11的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋经国土房管部门登记确认房地产权属人为付薪铭，付薪铭作为该房屋的产权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故其要求居住在涉案房屋的梁剑强搬迁及支付占用费合法合理，予以支持。至于梁剑强居住在涉案房屋是基于其与南鹤公司之间就涉案房屋之间存在房屋买卖关系，梁剑强可向合同相对方即南鹤公司主张权利，但不能以其与南鹤公司之间的合同关系对抗付薪铭所享有的物权，对梁剑强的抗辩不予采纳。对于房屋占用费的标准，付薪铭主张按照2000元／月的标准计算，缺乏依据，宜按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，并以付薪铭所主张的每月2000元为限。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2015年1月8日作出如下判决：一、梁剑强在判决生效之日起十日内，搬出广州市海珠区聚德路龙景南街12号401房并将上址房屋交还给付薪铭；二、在判决生效之日起十日内，向付薪铭支付广州市海珠区聚德路龙景南街12号401房的房屋使用费（从2013年7月11日起计至梁剑强交还该房屋之日止，按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，以每月2000元为限）。一审案件受理费500元，由梁剑强负担。判后，上诉人梁剑强不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，相关证据证实以下事实：李鸣基收取了本人的首期款后却又自行到房管局违法办理了房产证。本人是真实的买受人，因南鹤公司原因致使本人无法办理贷款手续，现本人愿意支付剩余的购房款，以办理房产证。付薪铭与李某乙基、喻某清、邦润典当行等是同一债权人，是利益共同体，他们从来没有向某甲鹤公司支付过购房款，李某乙基与付薪铭之间亦没有购房款的交割，是虚假买卖，李某乙基和某铭违法取得房产证。以上事实有十份录音材料、三篇新闻报道、喻某清作为南鹤公司债权人同时兼任南鹤公司总经理的材料、李某乙基自述称对南鹤公司享有债权、李某乙基以历史遗留问题办理房产证材料等证据为证。二、原审法院没有查明付薪铭取得的房产证是否合法、有效，其判决缺乏事实依据：1.李某乙基、付薪铭、喻某清、叶某、南鹤公司等人侵害本人权益，本人与上述五人正在房屋确权二审诉讼中案号为（2014）穗中法民五终字第117号。2.南鹤公司等人存在违法行为，本人已与其它被害人正在向公安机关、检察院、广州市政府等部门申诉、控告中。3.房管局行政违法，导致涉案房屋被李某乙基和某铭违法登记。李某乙基以历史遗留问题骗取房管局初始登记，房管局程序和实体违法，本人与房管局、李某乙基等案件正在二审行政诉讼中，案号为（2014）穗中法行终字第1797号。4.所属楼盘被害小业主众多，因南鹤公司早己空壳和负债累累，故他们以各种方式维权，影响较大。三、判决支付使用费没有事实和法律依据。1.涉案房屋权属存在争议，双方正在诉讼确权中，付薪铭仅取得房屋权属登记证明，并不代表其已经取得了房屋的占有、使用、收益和处分权，判决支付使用费没有事实依据。2.付薪铭等人从未向某甲鹤公司办理收楼手续，2013年6月1日起纠集社会闲散人员陆续上门滋事，其没有对涉房屋实际占有、使用，判决支付使用费缺乏事实依据。3.本人已经交付了首期款，且办理了收楼手续，对涉案房屋享有占有、使用权。4.即便付薪铭享有形式上的所有权，因双方并没有约定支付使用费的起算时间和标准等，法律亦没有规定必须向权利人支付使用费，故判决支付使用费缺乏事实和法律依据。假设我方我要支付使用费应该从本判决生效之日起计算，如果我方拒绝搬迁应从我方拒不搬迁之日起计算。5.是否需要支付使用费及相应的标准，法院没有自由裁量权。为此上诉请求：1.撤销原审判决，驳回付薪铭的所有诉讼请求。2.本案的所有诉讼费由付薪铭承担。被上诉人付薪铭答辩称：不同意梁剑强的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。梁剑强与付薪铭对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明：2014年8月25日，梁剑强向原审法院提起确认合同效力纠纷诉讼，请求法院判令：1.南鹤公司与李鸣基就买卖位于广州市海珠区聚德路龙景南街12号401房的行为无效；2.李鸣基与付薪铭就买卖位于广州市海珠区聚德路龙景南街12号401房的行为无效；3.南鹤公司与梁剑强就买卖广州市海珠区聚德路龙景南街12号401房的房屋买卖合同有效，南鹤公司为梁剑强办理该房屋的房产证。原审法院于2014年11月7日作出（2014）穗海法民三初字第1227号民事判决，判令：一、确认梁剑强与广州市南鹤房地产开发有限公司之间关于海珠区聚德路龙景南街12号401房的《商品房买卖合同》有效；二、驳回梁剑强的其余诉讼请求。梁剑强不服该判决，向本院提出上诉，本院于2015年4月22日作出（2014）穗中法民五终字第117号民事判决，认定现涉案房屋已登记至付薪铭名下，梁剑强上诉请求南鹤公司为其办理房产证缺乏依据，不予支持。判决驳回上诉，维持原判。再查，梁剑强要求撤销广州市国土资源房屋管理局向李鸣基核发的权属证书房屋登记纠纷案，本院已经生效的（2014）穗中法行终字第1797号行政判决，认定李某乙基是按历史遗留问题申请办理转移登记，其在提交身份证复印件、房地产预售契约、缴款收据复印件、契税完税证等材料后，广州市国土资源房屋管理局向李鸣基核发涉案《房地产权证》，并无不当。梁剑强主张李某乙基与他人恶意串通，通过合法形式掩盖非法目的进行交易登记，并未提供充分证据予以证实，不予采纳。据此驳回梁剑强的诉讼请求。梁剑强要求撤销广州市国土资源房屋管理局向付薪铭核发的权属证书房屋登记纠纷案，本院已经生效的（2014）穗中法行终字第1798号行政裁定书，裁定驳回梁剑强的起诉。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，根据本院已经生效的（2014）穗中法民五终字第117号民事判决以及（2014）穗中法行终字第1798号行政裁定，可以认定目前并无证据推翻案涉房屋的权属登记，因此，付薪铭作为案涉房屋的合法权属人，依据上述法律规定，其有权行使案涉房屋的各项权能。原审法院判令梁剑强向其交还案涉房屋并支付房屋使用费正确，本院予以维持。梁剑强上诉主张不应支付房屋使用费，违反上述法律规定，本院不予采信。至于梁剑强上诉提出付薪铭与李某乙基之间是虚假买卖、付薪铭取得房屋权属不合法，均因不属于本案法律关系调处的范畴，本院对此不予审查，梁剑强可以另循其他途径解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人梁剑强的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费500元由上诉人梁剑强负担。本判决为终审判决。审 判 长 张怡代理审判员 余盾代理审判员 蔡峰二〇一五年十月二十七日书 记 员 张辉李杨 微信公众号“”