（2015）云新法民二初字第278号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2017-10-11
案件名称
严居能、张惠兰、严居然、严安与江焕建、李柏常、新兴县元翔投资公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
新兴县人民法院
所属地区
新兴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严居能,张惠兰,严居然,严安,江焕建,李柏常,新兴县元翔投资有限公司,叶志伟,梁国辉,梁建中,蔡旺,张日能,朱建飞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百一十二条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2015）云新法民二初字第278号原告严居能，男，1964年5月5日出生，汉族，居民，住新兴县。原告张惠兰，女，1964年12月15日出生，汉族，居民，住新兴县。原告严居然，男，1962年2月6日出生，汉族，居民，住新兴县。原告严安，男，1955年10月10日出生，汉族，居民，住新兴县。上列四原告的共同委托代理人叶木全，广东百润律师事务所律师。上列四原告的共同委托代理人温佩君，女，居民，住云浮市云城区。被告江焕建，男，1979年9月1日出生，汉族，居民，身份证住址：福建省顺昌县。被告李柏常，男，1973年8月5日出生，汉族，居民，身份证住址：广东省清新县。被告新兴县元翔投资有限公司。地址：新兴县。法定代表人何培能，总经理。上列三被告的共同委托代理人梁庆才，广东大贤东宇律师事务所律师。第三人叶志伟，男，1980年12月15日出生，汉族，居民，住新兴县。第三人梁国辉，男，1978年7月4日出生，汉族，居民，住新兴县。第三人梁建中，男，汉族，成年人，住新兴县。第三人蔡旺，男，汉族，成年人，住新兴县。第三人张日能，男，汉族，成年人，住新兴县。第三人朱建飞，男，汉族，成年人，住新兴县。原告严居能、张惠兰、严居然、严安诉被告江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司，第三人叶志伟、梁国辉、梁建中、蔡旺、张日能、朱建飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。四原告的共同委托代理人温佩君，被告江焕建、李柏常及三被告的共同委托代理人梁庆才到庭参加诉讼，第三人叶志伟、梁国辉、梁建中、蔡旺、张日能、朱建飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严居能、张惠兰、严居然、严安诉称，2013年5月19日，四原告（甲方）与被告江焕建、李柏常（乙方）签订了一份《租赁合同》，租赁标的为新兴县新城镇环城东路8号整体大厦（原大富豪酒店）及相关经营业务。合同约定了租赁期限、租金数额、交租方式、租赁保证金、房屋的装修及维修、经营费用、终止合同、改变房屋结构、违约责任及其他条款等等。其中合同第二条约定：“租金数额及交租方式：租赁期间，乙方必须按月缴交租金，并于当月10日前以转账方式交清本月租金。第一个三年，即从2014年1月1日起至2016年12月31日，租金数额为每月贰拾伍万捌仟元人民币（258000元）……如过期拖欠租金的，则按拖欠天数每日加收月租金5%的滞纳金（如遇节假日，则可扣免节假日滞纳金）”；合同第三条约定：“房屋租赁期间，乙方同意向甲方交房屋租金保证金两个月伍拾壹万陆仟元（516000元）人民币（租赁期间退租的，甲方不退还乙方的保证金）”；合同第六条约定：“在租赁期间，有下列情形之一者，甲方有权终止租赁契约：……4、连续拖欠两个月房租的”；合同第十一条违约责任约定：“以上条款，甲乙双方应共同遵守，如单方违约，由违约方赔偿因此造成的一切经济损失给守约方”。合同签订后，被告江焕建、李柏常向原告缴纳了保证金516000元。2014年1月1日起，被告江焕建、李柏常就一直没有缴纳租金。2014年7月2日，原告方委托律师向被告江焕建、李柏常发出律师函，希望被告江焕建、李柏常在接到律师函之日起7天内与原告方协商，全额支付拖欠的租金及滞纳金，但被告江焕建、李柏常一直没有支付。2014年10月22日，原告方就被告江焕建、李柏常拖欠2014年1月至10月的租金向新兴县人民法院提起诉讼，该院于2015年2月3日作出了（2014）云新法民二初字第378号民事判决，该判决已发生法律效力，现已移交新兴县人民法院执行局执行。根据该案执行过程中提取的证据显示，被告江焕建、李柏常于2013年11月11日成立位于新兴县新城镇环城东路8号主楼201室的新兴县元翔投资有限公司，法定代表人何培能。随后，被告江焕建、李柏常以其自身、新兴县元翔投资有限公司或何培能的名义，将承租原告的大厦分租给多个第三人。其中与第三人梁国辉签订《租赁合同》，约定每月租金34700元；与第三人肖知成签订《租赁协议书》，约定每月租金66700元；与第三人周银弟、叶志伟签订《租赁合同》，约定每月租金63100元；与第三人梁建中签订《租赁合同》，约定每月租金75800元；与第三人蔡旺签订《租赁合同》，约定每月租金27900元；与第三人张日能签订《租赁合同》，约定每月租金4030元；与第三人朱建飞签订《租赁合同》，约定每月租金45000元。原告认为，原、被告双方签订的《租赁合同》合法有效，双方应依约遵守，但在该合同的履行过程中，被告江焕建、李柏常并没有按合同的约定支付租金，行为违反了合同的约定，已构成违约，按照合同的约定，原告可加收滞纳金并有权终止租赁契约。为减少纠纷，保护第三人（次承租人）的合法权益，原告方同意代替三被告承接其与第三人签订租赁合同的权利义务。因此，为维护原告方的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令解除原告严居能、张惠兰、严居然、严安与被告江焕建、李柏常于2013年5月19日签订的《租赁合同》，被告江焕建、李柏常自解除合同当天腾退租赁物给四原告；2、判令被告江焕建、李柏常支付拖欠的租金（从2014年11月起按合同约定计至腾退租赁物日止，其中暂计至2015年6月共8个月的租金为2064000元）及滞纳金（从2014年11月起每月的滞纳金，以当月的租金为基数，从每月的11日起按日万分之五分别计至付清欠款之日止）给原告方；3、判令原告严居能、张惠兰、严居然、严安收取被告江焕建、李柏常的保证金516000元不予退还；4、判令因解除《租赁合同》给原告方造成的一切损失由被告江焕建、李柏常承担；5、判令原告严居能、张惠兰、严居然、严安代替被告江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司及其法定代表人行使其与各第三人签订租赁合同的权利义务；6、本案诉讼费由被告江焕建、李柏常负担。被告江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司共同辩称，一、被告江焕建、李柏常同意解除与原告方签订的《租赁合同》。二、驳回原告方要求被告方支付租金及滞纳金的诉讼请求。原告方交付给被告方的房屋，至今不能通过土建消防验收，亦未处理好与前手承租人的关系，大富豪酒店和大富豪公司至今都未注销，因同一经营场所不能同时存在两个工商经营主体的规定，致使被告方及次承租人无法取得营业执照。原告方将不符合合同约定商用的房屋交付给被告方，被告方签订《租赁合同》的根本目的无法达到，根据合同法第六十七条的规定，原告方的行为违反了先履行合同义务，被告方具有先履行抗辩权，可以拒付租金。况且，原告方在交付房屋时，至今尚未将副楼一楼一间约40平方米的商铺交付给被告方，对此应相应每月减少租金3000元；因原告方与前手承租人的纠纷致使被告方无法正常使用停车场，应相应每月减少租金5000元及一次性减少租金100000元；对被告方无法经营或者无法转租出去的空置房屋，原告方应相应减少或免除租金。三、原告方没有将符合合同约定的租赁物交付给被告方，违反先履行合同义务，构成违约，在解除合同后，原告方应依法承担其解除合同的后果，包括：双倍返还保证金1032000元给被告方，赔偿被告方投资搭建的两层钢架结构的出资费用417000元、赔偿被告方投入装修租赁房屋的费用损失3917000元。四、新兴县人民法院作出的（2014）云新法民二初字第378号民事判决存在认定事实和适用法律错误情形，建议法院依法再审，纠正错误。第三人梁国辉无到庭参加诉讼，但庭前提交书面答辩称，一、第三人梁国辉与何培能签订的《租赁合同》合法有效，根据合同相对性的原则，原告方请求直接代替何培能行使其与第三人梁国辉签订的《租赁合同》的权利义务是缺乏法律依据的。二、即使原告方可以承接《租赁合同》的权利义务，但因何培能此前没有按照合同约定履行先行义务，严重影响到第三人的正常经营，何培能应当承担违约责任，对第三人予以赔偿。根据第三人与何培能签订的合同约定，第三人仅限于将租赁物用于经营KTV、商店等合法用途，何培能必须提供相关证明文件（房产证明文件及消防一审意见书）及协助第三人办理一切合法经营的相关证照、手续，因何培能主观原因至合同无法履行的，应双倍退还押金及赔偿第三人因此产生的经济损失。何培能明知第三人经营KTV且同意提供消防手续和协助办证，但在与第三人签订合同时故意隐瞒原大富豪营业执照未注销的情形，造成第三人无法领取营业执照，延误经营时间。此外，还隐瞒了租赁大楼因改建未办报建手续，直接造成第三人不能正常营业，被文化、消防部门行政处罚。根据合同法第六十六条、第六十七条的规定，第三人可以拒绝支付相应租金。因何培能的违约行为，其应赔偿第三人的损失1170000元。三、若原告方代替何培能行使与第三人的权利义务，则原告方应承担何培能对第三人造成的损失的连带责任。第三人叶志伟、梁建中、蔡旺、张日能、朱建飞均无答辩，在举证期限内亦没有提供相关证据到庭予以质证。经审理查明,四原告是新兴县新城镇环城东路8号整体大厦（原大富豪酒店）的房地产权共有人。2013年5月19日，四原告作为出租方，被告江焕建、李柏常作为承租方，双方就新兴县新城镇环城东路8号整体大厦（原大富豪酒店）的出租事宜及相关经营业务签订了一份《租赁合同》。合同约定：一、租赁期限为12年，从2014年1月1日起至2025年12月30日止。二、租金数额及交租方式：租赁期间，被告方必须按月缴交租金，并于当月10日前以转账方式交清本月租金（账号：，开户行：中国银行新兴科技园支行，收款人：张惠兰）。第一个三年（即从2014年1月1日起至2016年12月31日止），租金数额为每月258000元，第二个三年（即从2017年1月1日起至2019年12月30日止），租金数额递增10%为每月283800元，第三个三年（即从2020年1月1日起至2022年12月30日止）、第四个三年（即从2023年1月1日起至2025年12月30日止），依此类推。如逾期拖欠租金的，则按拖欠天数每日加收月租金的5%作为滞纳金（如遇节假日，则可免节假日滞纳金）。三、租赁期间，被告江焕建、李柏常同意向四原告缴纳两个月的租金516000元作合同保证金，租赁期间退租的，不退还保证金。四、在租赁期间，有下列情形之一的，原告方有权终止合同：1、利用房屋进行非法活动的；2、未经原告方同意，被告方不得整体转让，但可以分租或联营；3、本房屋用于经营酒店、旅业、卡拉ok、桑拿、沐足、商场、商铺，如未经原告方同意擅自改变房屋结构及约定用途的；4、连续拖欠两个月房租的。五、自承租日起，原告方需无条件提供资料，协助被告方办理经营所需证件。六、十二年租赁期满，从第十三年起，若原告方未对原房屋整体拆迁重建改造，两被告欲继续延长合作经营，则第十三至第十五年租金按第十二年租金递增10%计收。七、原告方同意给被告方免租装修期7个月（即从2013年6月1日起至12月31日止）。八、双方应共同遵守合同条款，如违约的，由违约方赔偿因此造成的一切经济损失给守约方。此外，合同还约定了其他内容。2013年6月23日，原告严居能作为原告方代表，与被告江焕建、李柏常就上述租赁事宜签订了一份补充性质的《协议书》，该《协议书》约定在租赁物大富豪酒店后面建设两层钢架结构的搭建物，总投入为583000元，其中原告方出资166000元、被告江焕建和李柏常出资417000元；建好后，该钢架结构的二楼归两被告无偿使用至《租赁合同》终止，以此作为两被告出资搭建的补偿等内容。上述合同签订后，被告江焕建、李柏常依约交付保证金516000元给原告方，原告方亦按《租赁合同》约定将租赁物交付给两被告使用，两被告在接收租赁物后，对其进行改造、装修，并将租赁物分层或分项对外转租。上述《租赁合同》约定的免租期过后，被告江焕建、李柏常从2014年1月1日起就开始拖欠租金，为此，原告方曾于2014年10月29日向本院提起诉讼，请求判令被告江焕建、李柏常支付2014年1月至10月的租金，但并无请求解除双方签订的《租赁合同》。该案经本院审理，针对被告抗辩未妥善处理消防验收问题致使次承租人无法办理相关证照，从而影响其转租经营问题，认定原告方根据合同约定只需提供资料，协助办理，而被告江焕建、李柏常未有证据证实原告方未履行合同约定的应尽协助义务，故不采纳被告江焕建、李柏常认为原告方未先履行合同义务的意见，并于2015年1月30日作出（2014）云新法民二初字第378号民事判决，判令被告江焕建、李柏常支付拖欠的自2014年1月至10月的租金2580000元。该判决生效后，被告江焕建、李柏常既无履行付清2014年1月至10月租金的义务，对2014年11月之后的租金亦一直无支付。为此，原告方多次追讨，但无果，遂于2015年7月7日诉至本院，并提出前述请求。另查明，被告江焕建、李柏常承租四原告的新兴县新城镇环城东路8号整体大厦（原大富豪酒店）后，于2013年11月11日向工商部门登记成立了被告新兴县元翔投资有限公司，法定代表人为何培能，投资人为被告江焕建、李柏常，经营范围为实业投资、柜台租赁。公司成立后，被告江焕建、李柏常以该公司或公司法定代表人何培能的名义，将租赁物主楼的三楼层和副楼的三、四楼层转租给第三人梁国辉；将首层的铺位分别转租给第三人叶志伟、梁建中、张日能、朱建飞；将二楼层的部分房屋转租给第三人蔡旺。其中第三人梁国辉承租房屋用作经营KTV，在经营过程中，因尚未取得娱乐经营许可证及工商营业执照就营业，曾被新兴县文化广电新闻出版局责令停止经营，并行政罚款10000元；又因经营场所未经消防设计审核擅自施工、未经消防验收擅自投入使用、未经消防安全检查擅自投入使用和经营，被新兴县公安消防大队行政罚款90000元。庭审中，三被告同意由原告代替行使对各第三人（次承租人）租赁涉案房屋的权利义务，但被告江焕建、李柏常对要求原告方双倍返还保证金1032000元、赔偿搭建两层钢架结构的出资费用417000元以及投入的损失3917000元的请求，并无提起反诉。此外，对三被告主张的原告方在交付房屋时未将副楼一间约40平方米的商铺交付给被告方，原告方予以否认，被告方对此无提供证据证实。原告方认为被告方的违约行为给其造成损失，但对此并无提供证据证实。另经核实，从2014年11月起至2015年6月止，被告江焕建、李柏常共拖欠原告方的租金为2064000元【258000元/月×8（个）月】。以上事实，有原告方提供的身份证、《租赁合同》、律师函、（2014）云新法民二初字第378号民事判决书、新兴县人民法院执行调查笔录、何培能与梁国辉签订的《租赁合同》、何培能与肖知成签订的《租赁协议书》、新兴县元翔投资有限公司与周银弟、叶志伟签订的《租赁合同》，被告江焕建、李柏常提供的企业机读档案登记资料2份、责令停止经营活动通知书2份、行政处罚决定书2份、建设工程竣工验收消防备案凭证、《协议书》、照片、消防监督结果公开，本院调取的（2014）云新法民二初字第378号民事判决生效确认书以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，以上合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。现原告方请求解除《租赁合同》，被告江焕建、李柏常表示同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对原告要求解除合同及腾退租赁物的请求，合理合法，本院予以支持。被告江焕建、李柏常在承租原告方的房屋后，从2014年1月1日起至今未交租金，事实清楚，证据充分，本院予以确认。被告江焕建、李柏常未依约履行该义务，责任在于两被告，依法应负清偿责任，因本院在前案已判决其支付2014年1月至10月的租金，现原告方请求被告江焕建、李柏常支付自2014年11月起至腾退租赁物日止的租金（其中计至2015年6月的租金为2064000元），合理合法，本院亦予以支持。被告方认为原告方交付的房屋与合同约定可商用的情形不符，不能通过土建消防验收，原告方未妥善处理好与前手承租人的纠纷，致使被告方无法转租及次承租人无法办理工商营业执照，故被告方享有先履行抗辩权，可拒绝支付租金，由于本案为房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，原告方已完成了交付租赁物之义务，同时，合同并未约定办理相关工商证照的租赁事项。况且，根据（2014）云新法民二初字第378号案件的审理及其生效判决，对办理相关证照问题，原告方只是需要提供资料，履行协助办理义务，而被告方未有证据证实原告方未履行合同所约定的应尽协助义务，故对被告方的上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。同理，对于被告请求减免部分租金的要求，本院亦不支持。此外，被告方认为原告方在交付房屋时未将副楼一间约40平方米的商铺交付，故要求每月减免租金3000元的抗辩，因其无提供相关证据证实，对该抗辩意见，本院不予采纳。对于滞纳金的问题。双方在合同中约定了若拖欠租金的，则按拖欠天数每日以月租金的5%收取滞纳金，该约定明显超过法律关于逾期付款滞纳金的相关规定，于法不符，原告方虽在诉求中请求按每日万分之五计算滞纳金，但该请求缺乏法律依据支撑，故对原告方的该请求，本院不予支持。但两被告迟延交租，造成原告在租金上有利息损失，该利息可参照中国人民银行规定计收逾期贷款利息的标准计算，且以当月应付租金为基数从每月逾期之日起计算，即从2014年11月1日起至腾退日止，每月拖欠租金的滞纳金自每月逾期交租日11日起分别计至付清该月租金时止。对于保证金的问题，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权，人民法院不予支持”的规定，合同中约定被告中途退租的则原告有权不予退还履约保证金，但该履约保证金在合同中并无约定定金性质，合同当事人对此不能主张定金权，故原告要求履约保证金516000元不予退还的请求，于法有悖，本院不予支持。但是，由于该516000元已由原告方在签约时收取，其属保证金性质，该款可在被告江焕建、李柏常拖欠2014年11月至2015年6月的租金中抵减，抵减后，则该时间段尚欠租金为1548000元（2064000元-516000元）。对于原告要求被告江焕建、李柏常承担因解除《租赁合同》给原告方造成的一切损失，双方虽在合同中约定违约方承担赔偿经济损失的责任，但原告方对该损失并无举证证实，属证据不足，本院不予支持。对原告方请求代替被告江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司及其法定代表人行使其与各第三人签订租赁合同的权利义务的问题，虽然三被告均表示同意，但第三人梁国辉表示不同意。本案是合同纠纷，合同关系发生在特定的主体之间，具有相对性，只有合同当事人一方向另一方提出请求。与本案第三人签订合同的当事人是被告新兴县元翔投资有限公司或其法定代表人何培能，现原告方主张直接行使对第三人的权利义务，已超出了合同的相对性界限。况且，原告方与被告江焕建、李柏常签订的《租赁合同》已协商解除，而承接权利义务必须以原合同存续为基础，故对原告方的该项请求，本院不予支持，原告方在解除合同后，可与第三人另循途径解决。对于被告方提出的要求原告方双倍返还保证金1032000元、赔偿被告方投资搭建的两层钢架结构的出资费用417000元及赔偿被告方投入装修租赁房屋的费用损失3917000元，因其没有提起反诉，对此本院不作处理。对被告方认为本院作出的（2014）云新法民二初字第378号民事判决存在认定事实和适用法律错误情形，被告方可依其他审判程序解决，本案不作处理。第三人梁国辉、叶志伟、梁建中、蔡旺、张日能、朱建飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的放弃答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由其承担，本院依法作缺席判决。鉴此，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，最高人民法院《关于修改的批复》以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告严居能、张惠兰、严居然、严安与被告江焕建、李柏常于2013年5月19日签订的《租赁合同》自本判决生效之日起解除，被告江焕建、李柏常于本判决生效之日腾退新兴县新城镇环城东路8号整体大厦（原大富豪酒店）给原告严居能、张惠兰、严居然、严安。二、被告江焕建、李柏常应于本判决发生法律效力之日起二十日内支付2015年6月30日前尚欠的租金1548000元及2015年7月1日起至腾退日止的租金（按《租赁合同》的约定支付）以及滞纳金（从2014年11月1日起至腾退日止每月的滞纳金，以当月应付租金为基数，分别自每月的11日起按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计至还清该月租金时止）给原告严居能、张惠兰、严居然、严安。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费246922.04元，由四原告负担219482.04元，被告江焕建、李柏常负担27440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长 练洪森代理审判员 陈红梅人民陪审员 梁祖耀二〇一五年十月二十七日书 记 员 李洁琼 来自：