（2015）东民三初字第256号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2017-12-28

案件名称

天津皓璟商贸有限公司与北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司、北京万通鼎安国际物业服务有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市河东区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

天津皓璟商贸有限公司,北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司,北京万通鼎安国际物业服务有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第一百零七条，第一百零九条，第二百一十二条，第二百一十三条

全文

天津市河东区人民法院民事判决书（2015）东民三初字第256号原告（反诉被告）天津皓璟商贸有限公司，住所地天津市河东区俊东公寓1-1-603，组织机构代码05529639-8。法定代表人贾平安，经理。委托代理人曲芳，天津津天平律师事务所律师。被告（反诉原告）北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市经济技术开发区时尚西路19号万通新城2号楼，组织机构代码78034762-9。负责人柏嵩，总经理。委托代理人孙翔，男，北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司法务部员工。委托代理人雷富增，男，北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司员工。被告北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村东362号，组织机构代码60002947-2。法定代表人杨建新，董事长。委托代理人孙翔，男，北京万通鼎安国际物业服务有限公司法务部员工。原告天津皓璟商贸有限公司与被告北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司（以下简称万通天津分公司）、被告北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通公司）租赁合同纠纷一案，原告于2015年3月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月3日、2015年6月17日、2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曲芳，二被告的委托代理人孙翔、雷富增到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2013年4月25日与被告万通天津分公司签订了租赁合同，约定原告将LED照明产品租赁给被告万通天津分公司使用，原告定期收取租金。合同履行期限自2013年6月1日起至2021年5月31日止，共计八年。原告在应付款前月的25日之前提供发票，被告万通天津分公司在应付款月的20日之前将租金支付给原告。合同签订后，原告按照合同约定，在被告万通天津分公司指定场所即天津空港经济区万通金府国际地下车库安装节能灯650支及住宅楼层安装节能灯3588支。被告万通天津分公司支付了部分租金后，自2014年6月起未合同约定支付租金，至2015年2月尚欠租金145761元。故起诉要求二被告连带给付租金145761元及违约金49121元，诉讼费由二被告负担。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1.2013年4月12日原告与被告万通天津分公司签订的《LED节能照明产品租赁合同》及附表（1份），用以证明原告与被告万通天津分公司存在租赁合同关系的事实；2.2013年5月29日送货单（1张），用以证明被告万通天津分公司自2013年5月29日起实际占有、使用租赁物的事实；3.2011年1月3日、2014年3月27日、2014年6月25日中国银行进账单（3张），用以证明被告万通天津分公司向原告支付了自2013年6月至2014年5月的租金，第一年租金为每季度55528元；4.2014年7月19日至2015年2月1日原告开出的被告万通天津分公司未付租金发票（16张），用以证明被告万通天津分公司自2014年6月至2015年2月共欠付租金145761元；5.产品合格证（复印件1份）、实用新型专利证书（复印件2份），用以证明原告方提供的产品符合质量标准；6.2013年9月10日至2014年5月1日天津市国家税务局通用机打发票（13份），用以证明该发票系被告万通天津分公司已付租金发票，除第一份发票的品目原告误开为“技术服务费”外，其他的发票均开具的是“LED灯具租赁费”。二被告辩称，原告与被告万通天津分公司之间并非租赁合同关系，而是服务合同关系。因原告未按合同约定履行合同义务，且无改正之意，使得被告难以实现节能降耗的目的，故不同意原告的诉讼请求。被告万通天津分公司提出反诉，要求与原告解除双方签订的《LED节能照明产品租赁合同》，并要求合同解除后，合同未履行的部分双方当事人不再履行，已履行的部分双方当事人互不再向对方主张返还或赔偿，并由原告承担合同解除的全部诉讼费用。二被告为支持其主张及被告万通天津分公司的反诉请求，向本院提供如下证据：1.2014年12月18日《有关〈律师函〉的回函》及快递详情单、快递流程情况表（各1份），用以证明被告万通天津分公司曾向原告主张原告提供的节能产品并没有达到合同要求，希望原告进行整改的事实；2.2013年9月10日发票（1张），用以证明原告与被告万通天津分公司之间的合同性质是节能服务合同；3.2013年4月12日被告万通天津分公司与原告签订的《LED节能照明产品租赁合同》（1份），用以证明原告与被告万通天津分公司之间的合同性质是节能服务合同；4.空港项目现状照片（3张）、设计图纸照片（5张）、图纸电子版截图（3张）、现状灯具现场检测照片（6张）、备用新灯检测照片（4张）、空港项目检查记录表（1张），用以证明原告提供的LED灯管的照度没有达到合同要求，原告存在违约行为在先，被告行使法律抗辩权，未继续履行合同，即二被告不存在违约；5.2013年5月29日空港项目送货单（1张），用以证明被告万通天津分公司对原告提供空港项目的货物数量进行确认；6.建筑照明设计标准部分节选（4页），用以证明二被告对原告提供的节能产品进行现场测试的依据。原告对于被告万通天津分公司的反诉辩称，原告不存在任何违约行为，合同签订前原告与被告万通天津分公司对于租赁产品的主要性能进行了测试，且被告万通天津分公司原来使用的传统功率、月耗电度数、项目现场使用照明时间等主要参数均由被告万通天津分公司提供，经双方确认后作为合同附件并签署了正式合同。合同签订后原告送货安装，经过被告万通天津分公司验收确认且未提出任何异议。合同履行一年中，被告万通天津分公司按合同约定向原告支付到期租金，期间并未就租赁产品的性能提出任何异议。故对于被告万通天津分公司反诉请求不予认可，请求法院予以驳回。庭审质证中，二被告对于原告提供的证据1认为，对于该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。该合同第二条第1款第①项“正常电压时正常模式功率为10W（±0.5W），亮度相当于传统灯管40W”，但在实际履行过程中，原告提供的灯管根本达不到为个标准；对于证据2没有异议；对于证据3的真实性没有异议，但认为原告与被告万通天津分公司之间签订的合同性质是节能服务合同，故所支付的款项应属于节能服务费，并非租金；对于证据4认为，对于该证据的真实性没有异议，但因合同涉及两种产品，分别为LED10W灯管和LED2.5W灯泡，故认为原告计算的基数有问题；对于证据5认为，对于该证据的真实性、合法性均不予认可，这是原告公司内部的质检合格证，二被告无法判决该证据的真实性。实用新型专利证书因没有原件，无法核实其真实性，故对于该证据不予认可。原告对于二被告提供的证据1认为，对于收到该律师函没有异议，但对于二被告的证明目的不予认可。该函件是被告万通天津分公司对于原告催要租金的回复，并非其要求整改的函件；对于证据2认为，对该证据的真实性没有异议，但对于二被告的证明目不予认可，原告偶尔错开的一张发票不能决定合同的性质；对于证据3认为，该合同履行期限与原告提供的合同不同，而原告向被告万通天津分公司的供货时间是2013年5月29日，与原告提供合同的履行期限一致，故该合同应系双方草签的，对于该证据不予认可；对于证据4认为，对于该证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可，不能说明原告提供的租赁产品存在质量问题；对于证据5认为，对于该证据的真实性没有异议，但认为这个送货单能够证明被告万通天津分公司对于原告提供的数量、质量均进行了验收；对于证据6认为，对于该证据的关联性、证明目的均不予认可，因与原告签订合同的主体并非开发商，该设计标准也并非签订合同的依据。本院结合当事人的质证意见，经过综合分析判断，认为原告提供的证据1、2、3、4、6及二被告提供的证据1、2具有真实性、合法性、关联性，能够充分证明案件事实，故本院予以采信，并作为确定案件事实的依据。对于原告提供的证据5，因该合格证系原告单位自行出具，被告对此不予认可，且实用新型专利证书系复印件，故对于该证据本院不予采纳。对于二被告提供的证据3，因该合同的履行期限为2013年5月1日至2021年4月30日，而原告向被告送货的时间是2013年5月29日，故该合同并非原告与被告万通天津分公司最终履行的合同；对于二被告提供的证据4、5，因被告万通天津分公司对于照明产品进行现场测试，原告并未在场，且其依据的建筑照明设计标准并非原告与其在合同中约定的标准，故对于该两份证据本院亦不予采纳。依据上述证据及当事人的当庭陈述，本院确认事实如下：原告与被告万通天津分公司于2013年4月12日签订《LED节能照明产品租赁合同》，约定由甲方（即原告）免费提供LED节能照明产品给乙方（即被告万通天津分公司）作为照明使用，并承担所提供产品的安装指导及合同期内的产品免费维护和更换；乙方使用甲方提供的LED节能照明产品，按合同约定按时向甲方缴纳相关费用；双方守约履行合同期满后，甲方所提供的产品的所有权在乙方没有违反本合同约定条件时，归乙方所有，不再收取任何费用。LED节能照明产品名称和性能规格约定为：1.皓璟LED智能双亮度灯管：①正常电压时正常模式功率为10W（±0.5W），亮度相当于传统灯管40W；②正常电压时正常模式功率为2.0W（±0.3W），亮度相当于传统灯管10W。2.皓璟LED智能声光控灯泡：①正常电压时正常模式功率为2.5W（±0.3W），亮度相当于传统节能灯11W。该节能照明产品用于天津空港经济区万通金府国际地下车库，住宅楼层。该地下车库合作前的照明状况为：车库灯管使用传统灯管40W，共计数量650支，楼层使用传统节能灯11W，共计数时3588支，供电局电价为0.95元/度；除地下车库每天24小时用电以外其余的照明时间都为每天9小时，每年使用天数为365天。合同第四条使用LED节能照明产品可节省的电费和利益分配方法约定为：月节省电费是指乙方使用甲方LED智能照明产品后每月实际电费与原使用照明灯相比所减少的电费。使用节能照明产品可节省电费的资料是经甲乙双方现场测试所得，将作为合同附件，双方均予以确认。合同期内双方就节省电费利益分配比例为：第一年每季度甲方为80%，乙方为20%；第二年每季度甲方为70%，乙方为30%；第三年每季度甲方为60%，乙方为40%；第四、五、六、七、八年每季度甲方为50%，乙方为50%。合同第五条租金收费方式和支付方法约定为：甲方为乙方租赁产品，乙方根据自己的需要，自主选定租赁产品；甲方与乙方合同期内，车库灯管每支定价18.8482元/月，住宅楼智能灯泡每支定价1.7441元/月，按时缴纳给甲方，作为甲方的投资收益，该费用按实际安装使用LED节能灯管数量计算费用总额，具体节电分成费用可作为合同附件以附件为准。甲乙双方结算时间为：乙方在应付款月20日前支付上月的甲方的应得费用到甲方指定银行账号，甲方在应付款月前月25日前须给乙方开具收据或发票记账。支付时间及期数约定为：从2013年6月1日始至2021年5月31日止，共计96个月份。合同第九条违约责任约定为：如乙方不按时支付租金（逾期超过30天的）或不履行合同所规定其他义务时，甲方有权进行收回租赁物件或要求即时付清全部租金，如果收回租赁物件乙方需要支付违约金以及收回的相关开支费用给甲方。当乙方未按照本合同规定支付应付的到期租金和其他款项给甲方，或未按时偿还甲方垫付的任何费用时，则每逾期一日，乙方应按应付费用之3‰向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权向乙方追讨所有已发生之应得费用及前述违约金。协议履行期限为8年，即自2013年6月1日始至2021年5月31日止。该合同附件一为：空港万通金府国际车库灯管节能对比表，其中注明原告第一年每季度利润分配为36754元；第二年每季度利润分配为32159元等。合同附件二为：空港万通金府国际住宅楼层灯节能对比表，其中注明原告第一年每季度利润分配为18774元；第二年每季度利润分配为16428元等。合同签订后，原告于2013年5月29日将LED声控双亮度灯管650支及LED声光控灯泡送到被告万通天津分公司指定地点并安装完毕。被告万通天津分公司于2014年1月3日至2014年6月25日分三次共向原告支付222112元。自2014年6月至2015年2月被告万通天津分公司未向原告付款，现尚欠原告租金145761元未付。其间，被告万通天津分公司曾于2014年12月18日出具一份“有关：《律师函》的回函”，并以快递的方式寄给原告。庭审中，原告诉称虽然在原告与被告万通天津分公司签订的《LED节能照明产品租赁合同》的第四条和第五条中同时约定了“使用LED节能照明产品可节省的电费和利益分配方法”、“租金收费方式和支付方法”，但两笔费用是一回事，租金是依据节省电费和利益分配方法计算出来的，原告也仅向被告万通天津分公司收取了一项费用。另查，被告万通天津分公司不具备法人资格，其上级主管机关是被告万通公司。本院认为，原告与被告万通天津分公司签订的《LED节能照明产品租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护。双方约定原告以租金的形式向被告万通天津分公司收取节能利益并无不当。原告依约履行合同义务后，被告万通天津分公司应按合同约定及时向原告支付租金，现被告万通天津分公司拖欠部分租金不付违反法律规定及合同约定，应承担本案民事责任，故本院对于原告要求被告万通天津分公司支付租金145761元的诉讼请求予以支持。因被告万通天津分公司存在违约行为，且双方在合同中对于违约金有明确约定，故本院对于原告要求被告万通天津分公司支付违约金的诉讼请求予以支持。因双方在合同中约定：“当乙方未按照本合同规定支付应付的到期租金和其他款项给甲方，或未按时偿还甲方垫付的任何费用时，则每逾期一日，乙方应按应付费用之3‰向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权向乙方追讨所有已发生之应得费用及前述违约金。”我国合同法司法解释中明确约定：当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。庭审中原告未有证据证实其因此受到的实际损失的数额，故应以被告万通天津分公司欠付租金的同期中国人民银行贷款利率的四倍的标准计算其应向原告支付的违约金。原告与被告万通天津分公司约定的违约金计算标准过高，应予调整。因被告万通天津分公司不具备法人资格，当其财产不足以支付上述欠款时，由被告万通公司承担补充给付责任。庭审中，二被告辩称原告与被告万通天津分公司之间的合同属于服务合同，并非租赁合同，并提供原告开具的一张发票予以证实。对此本院认为，双方签订合同的名称明确注明为“租赁合同”，且合同中亦明确约定的了租金的收费方式及支付方法。只是该租金是依据节能收益和分配比例来计算的，故双方之间应为租赁合同关系。原告为被告万通天津分公司开具的第一张发票中虽注明是“技术服务费”，但其后向被告万通天津分公司开具的发票中均注明“LED灯具租赁费”，被告万通天津分公司对此并未出提异议，故对于二被告的此项反驳意见本院不予支持。被告万通天津分公司认为，原告提供的产品未达到节能标准，并提出对于原告提供的LED照明产品的亮度进行质量鉴定的申请。对此本院认为，对于所使用节能照明产品可节省电费的资料是经原告与被告万通天津分公司现场测试所得，并作为合同附件，经过双方确认。被告万通天津分公司辩称产品未达到节能标准，缺乏事实依据及相关证据，故本院不予认可。因原告提供的LED照明产品，已经被告万通天津分公司使用两年，已超过提出质量异议的期限，且该照明产品在使用过程中，亮度会产生衰减，现在进行检测已无法显示正确结果。在使用该产品一年多的时间中，被告万通天津分公司并未就产品亮度问题向原告提出异议。故本院对于被告万通天津分公司提出对于亮度进行质量鉴定的申请不予准许。因被告万通天津分公司的抗辩，缺乏事实及法律依据，其亦未提交证据证实已符合解除合同的条件，故对于被告万通天津分公司的反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》九十一条、第一百零七条、第一百零九条第二百一十二条、第二百一十三条之规定上，判决如下：一、被告（反诉原告）北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司给付原告（反诉被告）天津皓璟商贸有限公司租金145761元；二、被告（反诉原告）北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司给付原告（反诉被告）天津皓璟商贸有限公司违约金（自2014年9月1日起至本判决确定的给付之日止，按被告被告（反诉原告）北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司实际欠付租金的同期中国人民银行贷款利率的四倍分段计算）；三、上述第一、二项被告（反诉原告）北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司自本判决生效后十日内付清；四、若被告（反诉原告）北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司的资产不足以承担上述第一至三项给付责任，由被告北京万通鼎安国际物业服务有限公司承担补充给付责任；五、驳回被告（反诉原告）北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4198元，反诉费40元，合计4238元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审　判　长　　冯云芳审　判　员　　杨英杰人民陪审员　　焦玉刚二０一五年十月二十七日书　记　员　　付　莉关注微信公众号“”