（2015）沛民初字第1561号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-02-15
案件名称
梁发常与沛县商都有限公司、芮雪玲等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
沛县人民法院
所属地区
沛县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁发常,沛县商都有限公司,芮雪玲,宋敏
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十条，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条，第二十四条
全文
江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2015）沛民初字第1561号原告梁发常，男，1954年7月12日生，居民身份证号码3203221954********，汉族，居民，住沛县沛城镇江南山水小区**号楼*单元***室。委托代理人杨ＸＸ，沛县鹿楼法律服务所法律工作者。被告沛县商都有限公司，住所地沛县商都北门三楼。法定代表人朱广恩，董事长。被告芮雪玲，居民。委托代理人李昌海，居民。被告宋敏，居民。委托代理人张耿，居民。以上三被告委托代理人赵传亮，沛县竞合法律服务所法律工作者。原告梁发常诉被告沛县商都有限公司（以下简称商都公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2013年11月11日受理后，公开开庭进行了审理，于2014年10月21日作出（2013）沛民初字第1913号民事判决书，原告不服，向徐州市中级人民法院提出上诉，徐州市中级人民法院经审理认为原审遗漏必须参加诉讼的当事人，于2015年6月23日作出（2015）徐民终字第1024号民事裁定书，撤销原判，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，本院依原告申请追加芮雪玲、宋敏作为共同被告参加诉讼，于2015年10月21日公开开庭进行审理。原告梁发常及其委托代理人杨ＸＸ、被告宋敏委托代理人张耿、芮雪玲委托代理人李昌海以及三被告共同委托代理人赵传亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁发常诉称，1998年1月起，原告租赁被告商都公司两间房屋，经营早点、小吃，后租赁房屋拆迁，原告得知租赁的房屋已经由被告商都公司卖给了被告芮雪玲、宋敏，被告商都公司在出卖房屋前没有告知原告，侵犯了原告的优先购买权，被告芮雪玲、宋敏明知房屋一直由原告租赁使用，与被告商都公司串通，共同侵犯了原告的优先购买权，请求判令三被告赔偿原告损失10万元（房屋拆迁价格与出售价格之间的差价），不再主张原审诉讼请求。被告商都公司、宋敏、芮雪玲辩称，原告于1998年和被告商都公司签订房屋租赁合同，2011年12月31日合同到期，双方没有续签合同，原告未在合同存续期间主张权利，原告起诉已经超过诉讼时效。被告芮雪玲、宋敏的丈夫李昌海、张耿为被告商都公司的职工，房屋出售给两人，是职工福利。房屋出售前已经以张贴公告和口头方式通知了原告，原告没有主张优先购买权。房屋出售后，原告正常租赁房屋，租金甚至比以前更少，并未造成原告损失，原告以房屋出售价格和拆迁价格的差价作为损失赔偿的计算依据不符合法律规定。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1998年原告租赁被告位于原沛县沛城镇老市场路东东区路南10号、11号门面房经营早点、小吃生意，2009年2月18日，被告商都公司将上述两间房屋以每平米3000元的价格出售给被告芮雪玲、宋敏，房屋出售后原告仍继续租赁案涉房屋，租期没有变化、租金未上涨，2012年1月8日案涉房屋拆迁，被告芮雪玲、宋敏分别与沛县土地储备发展中心签订拆迁产权交换安置协议，拆迁协议对安置方式、补偿款等内容做了约定。另查明宋敏与张耿、芮雪玲与李昌海为夫妻关系。张耿与李昌海系被告商都公司股东。以上事实有当事人陈述、原、被告提交的证据和本院依法调取下列证据证明：1、被告商都公司与被告宋敏、芮雪玲签订的房屋买卖合同及交款收据；2、被告商都公司公司章程、股东花名册；3、证人郭某（男，1962年2月2日生，居民身份证号码××，汉族，居民，住沛县沛城镇江南山水10号楼东头车库）出庭证言，主要内容为：证人2002年承租沛县老市场东大门北头两间平房，在此之前原告梁发常就承租了老市场的四间门面，一直到2012年10月份拆迁。4、证人位金成（男，1956年7月29日生，居民身份证证号码320××××290019，汉族，居民，住沛县沛城镇文体局家属楼）出庭证言，主要内容为：原告梁发常在老市场租了五间房子，具体从何时开始租赁、租赁的谁的房子证人不清楚，大概租了20余年，一直到2012年上半年拆迁为止。5、被告芮雪玲、宋敏与沛县土地储备发展中心签订的城市房屋交换安置协议。经原、被告双方陈述及庭审质证，本案争议焦点为：1、三被告是否侵害了原告的优先购买权；2、原告要求三被告赔偿10万元损失有无事实与法律依据。本院认为，一、关于三被告是否侵害了原告的优先购买权的问题；原告梁发常自1998年起承租案涉房屋，与被告商都公司存在房屋租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，被告商都公司出售案涉房屋前，应当在合理期限内通知原告，原告享有在同等条件下的优先购买权，该优先购买权系一种基于双方之间的租赁合同关系产生的强制缔约权，系债权，具有相对性，其效力不能及于租赁合同之外的其他人，故被告芮雪玲、宋敏不应当成为侵犯原告优先购买权的主体。被告商都公司作为案涉房屋的出租人，有在出售房屋前的合理期间内告知原告、征求原告意见的义务，未履行告知义务、在原告不知情的情况下出售房屋即侵犯了原告的优先购买权。被告商都公司辩称被告宋敏、芮雪玲家属为被告商都公司股东，向其出售房屋带有福利性质，已阻却了原告的优先购买权，且在房屋出售前已经已公告、口头方式通知了原告，被告商都公司未侵犯原告的优先购买权，原告对被告的辩解意见不予认可，被告商都公司无证据证明其在房屋出售前告知过原告，亦无证据证明原告放弃了优先购买权，且被告商都公司主张的出售给本单位职工也不是阻却承租人优先购买权的法定条件，故被告商都公司侵犯了原告的优先购买权。二、关于原告要求三被告赔偿10万元损失有无事实与法律依据的问题。首先，被告商都公司出售房屋虽然侵犯了原告的优先购买权，但并未造成原告的实际损失，其承租房屋在出售给被告芮雪玲、宋敏后，租期没有变化、租金没有上涨；其次，原告主张以房屋出售价格与房屋拆迁赔偿价格之间的差价作为赔偿的标准不符合民法的公平原则，原告未得到该收益，且案涉房屋的价值上涨亦是市场长期变化的结果。原告如欲购买房屋，以繁荣的房地产市场，原告不必囿于案涉房屋。故本案不能以原告的可得利益损失作为赔偿的标准，优先购买权系一种债权，被告商都公司侵犯原告的优先购买权，应当承担违约责任，本院酌定被告商都公司向原告赔偿3000元损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条之规定，判决如下：一、被告沛县商都有限公司在本判决生效之日起十日内向原告梁发常赔偿3000元；二、驳回原告梁发常对被告宋敏、芮雪玲的诉讼请求；三、驳回原告梁发常的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2280元，由被告沛县商都有限公司承担68元，由原告梁发常承担2212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 金战磊代理审判员 王 欣人民陪审员 郝敬利二〇一五年十月二十七日书 记 员 陈雪雯 微信公众号“”