（2015）珲民二初字第152号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-08-03
案件名称
1张德权与崔明、金成龙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
珲春市人民法院
所属地区
珲春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张德权,崔明,金成龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省珲春市人民法院民 事 判 决 书（2015）珲民二初字第152号原告:张德权,男,汉族,个体工商户,住和龙市。委托代理人:安立岩,吉林言道律师事务所律师。被告:崔明,男,朝鲜族,住珲春市。委托代理人:于敏,吉林竞捷律师事务所律师。被告:金成龙,男,朝鲜族,牡丹江市安装公司退休职工,住珲春市。委托代理人:于敏,吉林竞捷律师事务所律师。原告张德权与被告崔明、金成龙房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年3月3日受理,2015年3月10日、2015年7月15日组成合议庭公开开庭进行了审理。第一次庭审,张德权的委托代理人安立岩,崔明、金成龙及二位的委托代理人于敏到庭参加诉讼。第二次庭审,张德权及其委托代理人安立岩,崔明、金成龙及委托代理人于敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张德权诉称:2012年6月13日,张德权与崔明、金成龙签订了《房屋租赁合同》,约定房屋的租赁期限自2012年6月16日至2015年6月15日,现因崔明提前解除房屋租赁合同给张德权造成了经济损失。故请求法院判令崔明、金成龙共同赔偿张德权经济损失,具体包括1、门口的LED屏;2、两个鞋墙;3、房屋的白色吊顶;4、房屋的黑色乳胶漆（防火漆）;5、三个穿衣镜;6、三个中岛;7、一个形象墙;8、一个试衣间;9、二层铺;10、两个轻钢龙骨;11、两个暖气片外部装修;12、门的改建费用（从中间改到东侧）;13、配件隔层架子;14、监控线及灯线;15、六个图途广告牌;16、四个监控头；17、一个监控刻录机;18、高清视频采集卡;19、剩余库存;20、整个房屋的刮大白费用（以上共计15227.4元）；21、货架道具（服装高架、背包高架、配件高架、流水台大小各一个、服装中岛两个、三角配件中岛、挂钩、双面中岛鞋架、试鞋凳、试鞋镜、收银台）60138.8元;22、支付给图途公司的装修保证金及履约保证金2万元;23、两个工人工资10万元（2年半）;24、返还押金1万元并退还张德权取暖费1310元（2015年3月8日至2015年4月20日期间的取暖费,按40天计算,34.20元/平方米×172.47÷180天×40天=1310元）、25、鉴定费530元。崔明、金成龙辩称:1.《房屋租赁合同》第五条第4款约定如果装修费用由张德权自行承担,但具体内容必须经崔明和金成龙的同意。但崔明、金成龙并未与张德权约定从何时可以开始装修。根据相关司法解释,承租人未经出租人同意装修的,由承租人自行负担装修费用。2.合同中虽约定以崔明、金成龙落实牌匾之日开始计算房费且牌匾的大小不得小于原来振兴药店牌匾,但该约定侵害了二楼业主的权利,违反了法律的强制性规定,该条款无效。而且张德权应当知道二楼并非崔明、金成龙所有权,悬挂牌匾无法达到约定规格也并非崔明、金成龙的过错3.张德权可以在一楼门市房专有部分悬挂牌匾。综上,请求法院驳回张德权的诉讼请求。经审理查明,崔顺哲系珲春市华隆商厦一楼东侧门市房（丘地号:17-3-18-101、幢号:18、房号:101、面积:172.47）的房屋所有权人。崔顺哲与崔明系父子关系。2012年6月13日,崔明与张德权签订《房屋租赁合同》,合同约定:“一、房屋位置:珲春市新安街,面积172.47平方米。二、租房使用期限:2012年6月16日至2015年6月15日止。三、租房年租金:壹拾伍万元,第一年壹拾叁万陆仟元人民币。四、承付租金方式:张德权先预付1年房租金,次年租金在每年5月16日前一次性交齐。五、双方义务和责任:……11、押金壹万元人民币到期后在张德权不欠费用的情况下返还给张德权。12、……目前崔明牌匾无法给张德权落实,以崔明落实牌匾日开始算房费。张德权在2012年6月13日前给崔明壹万元人民币租房定金,牌匾崔明给张德权落实后,三天内张德权把余下的房费交给崔明（牌匾的大小不得小于原来振兴药店牌匾）。”合同签订后,张德权按合同约定向崔明交纳了1万元押金并对租赁房屋（交付时为铺有地砖的毛坯房）进行了装修。2015年3月5日,本院在崔明、金成龙及张德权代理人在场的情况下对现场进行了核实,现场存在物品有:1.门口的LED屏、2.两个鞋墙、3.房屋的白色吊顶、4.房屋的黑色乳胶漆（防火漆）、5.三个穿衣镜、6.三个中岛（可移动）、7.一个形象墙、8.一个试衣间、9.二层铺、10.两个轻钢龙骨、11.两个暖气片外部装修、12.门的改建（从中间改到东侧）、13.配件隔层架子（可移动）、14.监控线及灯线、15.六个图途广告牌。2015年3月23日,本院依据张德权的申请对房屋装修价值及屋内存在物品进行了价格评估。2015年5月11日,延吉市价格认证中心作出延市价鉴字2015[015]号价格鉴定结论书,认定门口的LDE屏价格为3465元、两个鞋墙价格为560、房屋的白色吊顶价格为2402.4元、三个穿衣镜价格为480、屋顶的黑色乳胶漆价格为780元、黑色乳胶漆手工费为500元、形象墙价格为500元、一个试衣间价格为580元、二层铺密度板价格为300元、二层铺角钢价格为1200元、轻钢龙骨价格为220元、外包暖气片价格为360元、门的改建费用（从中间改到东侧）价格为600元、配件隔层价格为400元、屋内的刮大白价格为2880元,以上价格总计15227.4元。本院在向崔明、金成龙及张德权送达该价格鉴定结论书后,双方均未在本院指定期限内对此价格鉴定结论书提出异议。另查,张德权租赁该房屋用于经营图途户外用品店。2012年6月14日,图途（厦门）户外用品有限公司给张德权出具《授权书》,内容为:“兹授权张德权在吉林省延边自治州珲春市华隆商厦一楼门市内开设图途多品牌户外用品门店,并同意其使用经国家商标总局注册的‘图途’商标,销售我司分销及代理各品牌产品并承担形影的售后服务义务。授权时间为2012年6月15日至2013年6月15日”。2012年12月3日,图途（厦门）户外用品有限公司给张德权送达《通知函》,内容为:“由于您位于吉林省珲春市华隆商厦一楼的图途多品牌户外用品店,自2012年7月开业以来,一直没有按照我司要求安装全国统一形象门头,影响了我司在珲春市的品牌形象,考虑到您有特殊原因,现我司要求您限期整改,要求1.请您必须在2013年1月30日前完成图途形象门头的安装,并通过我司验收。2.如果您未能如期完成整改,我司将没收您该店的装修保证金及履行保证金合计2万元整,取消该店的代理资格,停止所有对该店的支持政策及货品供应。并按照整改超期时间,按每日1000元收取整改滞纳金。3.如果您拒绝支付滞纳金,我公司将取消您在延边地区所有店铺的代理资格,收回所有支持的道具及销售授权,店内所有货品由您自行处理”。2014年3月10日,图途（厦门）户外用品有限公司再次给张德权送达《确认函》,其内容为:“由于您位于吉林省珲春市华隆商厦一楼的图途多品牌户外用品店仍未按照我司要求安装图途全国统一门头形象,现我司确认如下1.取消您在吉林省珲春市的加盟商资格。2.没收您交纳的装修保证金和履约保证金2万元,货品停止调换,自行处理,收回道具款。3.其他违约条款按照合同相关规定追究。如有疑问,请在收到函件1个工作日内与我司联系,逾期视为默认,我司将按上述通知事项予以执行,请给予配合。如不配合,将取消您延边所有店的代理权,并收回道具款,货品停止调换,自行处理”。另查明,崔明和张德权在合同中约定的牌匾悬挂位置为珲春市华隆商厦二楼外墙墙面。2012年图途多品牌户外店开业初期,张德权在征得华隆商厦同意的情况下,在华隆商厦二楼的外墙上悬挂过临时牌匾和“《图途多品牌户外店》门头装修正常营业”的布条幅,均为短期悬挂。崔明对张德权一直没有悬挂过正式牌匾的事实没有异议。但因崔明未按约定给张德权落实牌匾,张德权也至今未交纳过房屋租金。2013年11月13日,崔明作为原告起诉了张德权,要求解除与张德权于2012年6月13日签订的《租房合同》,并要求张德权立即腾迁房屋。2014年5月12日,本院作出（2013）珲民二初字第530号民事判决,判决结论为:“一、解除崔明与张德权于2012年6月13日签订的《租房合同》；二、张德权于判决发生法律效力之日起30日内将其租赁的珲春市华隆商厦一楼东侧门市房返还给崔明”。后张德权对该判决提起上诉,2014年11月4日,延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2014）延中民四终字第331号民事判决,维持了本院判决。2015年3月8日,张德权依据该判决将租赁房屋的钥匙交付给崔明、金成龙。认定上述事实的证据有:《租房合同》、（2013）珲民二初字第530号民事判决书、（2014）延中民四终字第331号民事判决书、吉林省价格鉴定结论书、2012年12月3日《通知函》、2012年6月14日《授权书》、2014年3月10日《确认函》。根据原告的诉讼请求和被告的答辩意见,归纳本案的争议焦点:崔明、金成龙是否应当赔偿原告经济损失及赔偿损失的数额。本院认为,隐名代理系代理人以自己的名义,与第三人签订合同的情形,该代理关系中的代理人在与第三方缔结合同时,代理人、隐名被代理人和第三方均可能成为合同当事人。代理人在缔结合同时未在合同中明示其代理人身份,或只是以描述性语言暗示其为代理人时,该代理人应承担合同上的个人责任,合同相对人可以向该代理人主张权利,反之,代理人也可以作为合同当事人主张权利,承担义务。在本案中,诉争房屋实际产权人为崔明的父亲,崔明以自己名义与张德权签订《房屋租赁合同》构成隐名代理。故崔明、金成龙与张德权签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方形成租赁合同关系。关于崔明、金成龙是否应当赔偿张德权经济损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已经形成附合的装饰装修的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:……；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定”。在本案中,双方的《房屋租赁合同》已经依法解除。崔明虽抗辩称张德权未经过其同意装修,但合同第五条第四款已明确约定:“如要装修费用由张德权自行负担,但具体内容必须经崔明同意。终止合同时固定装修物不得拆除、其他恢复原状”。而该约定应视为崔明、金成龙同意张德权进行房屋装修,即本案属于承租人经出租人同意装饰装修的情形。关于合同解除的理由,崔明将房屋出租给张德权是为了达到收取租金的目的,而张德权租赁此房屋的目的是为了用于经营,以此达到经营收益的目的,但崔明未能收取租金,而张德权未能悬挂牌匾并充分宣传经营导致继续履行合同不能满足双方的合同目的。而崔明和张德权在合同中约定的牌匾悬挂位置为珲春市华隆商厦二楼外墙墙面,而二楼外墙墙面属于珲春市华隆商厦所有,崔明和张德权作为完全民民事行为能力人应当在签订合同时认识到此约定能否实现需要得到珲春市华隆商厦的同意,而珲春市华隆商厦并不同意张德权在华隆商厦二楼的外墙墙面上长期悬挂牌匾。故因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。本院予以确认崔明、金成龙和张德权各负担50%的装饰装修残值损失。关于崔明、金成龙应当赔偿张德权损失的数额问题。张德权的装饰装修残值损失应当包括门口的LDE屏、两个鞋墙、房屋的白色吊顶、三个穿衣镜、屋顶的黑色乳胶漆价格、黑色乳胶漆手工费、形象墙、一个试衣间、二层铺密度板、二层铺角钢、轻钢龙骨、外包暖气片费用、门的改建费用（从中间改到东侧）、屋内的刮大白费用,以上价格共计14827.4元（15227.4元-可移动的配件隔层价格400元），即崔明、金成龙应承担诉争租赁房屋装饰装修残值的损失为7413.7元（14827.4元×50%）。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”。在本案中,关于张德权提出的诉争租赁房屋装饰装修损失还包括三个中岛、配件隔层架子、四个监控头、一个监控刻录机、高清视频采集卡、剩余库存、货架道具的主张,因本院在现场核实时,四个监控头、一个监控刻录机、高清视频采集卡、剩余库存、货架道具并不在现场,而三个中岛、配件隔层架子属于可移动物品,不属于形成附和的装饰装修物,故张德权要求崔明、金成龙赔偿三个中岛、配件隔层架子、四个监控头、一个监控刻录机、高清视频采集卡、剩余库存、货架道具损失的诉讼请求,本院不予支持。关于张德权要求崔明、金成龙赔偿支付给图途公司的装修保证金及履约保证金2万元的诉讼请求。因2014年3月10日,图途（厦门）户外用品有限公司给张德权送达的《确认函》明确了张德权在收到该函件后的1个工作日内可以与公司联系,逾期视为默认，而张德权并未能举证图途（厦门）户外用品有限公司实际没收了张德权的装修保证金和履约保证金2万元。故张德权要求崔明、金成龙赔偿装修保证金和履约保证金2万元的诉讼请求,本院不予支持。关于张德权要求崔明、金成龙支付两个工人工资10万元的诉讼请求,因其未在本院指定期限内补交诉讼费用，故本院对此不予审理。关于张德权要求崔明、金成龙返还押金1万元的诉讼请求，因双方之间的《租房合同》已经解除,押金应当予以返还。关于张德权要求崔明、金成龙退还取暖费1310元的诉讼请求,因张德权未提供证据,本院不予支持。综上,本院予以支持崔明、金成龙赔偿张德权损失17413.7元[7413.7元装修装饰残值（14827.4元×50%）+1万元押金]。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、被告崔明、金成龙于本判决生效之日立即支付原告张德权17413.7元;二、驳回张德权的其他诉讼请求。如果被告崔明、金成龙未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元,其他诉讼费用100元,鉴定费530元，共计1405元,由原告张德权负担822元,由被告崔明、金成龙负担583元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 金美兰代理审判员 尹美淑代理审判员 于 婷二〇一五年十月二十七日书 记 员 金 辰 更多数据：搜索“”来源：