（2015）湖民初字第4477号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-09-01
案件名称
陈金财与王建成土地租赁合同纠纷一审判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈金财,王建成
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四条第一款，第十二条，第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第4477号原告陈金财，男，1953年10月9日出生，汉族，住厦门市湖里区。委托代理人林颂匀、韩木兰（实习），福建闽佑律师事务所律师。被告王建成，男，1965年10月25日出生，汉族，住厦门市湖里区。委托代理人李海燕、林义展（实习），上海锦天城（厦门）律师事务所律师。原告陈金财与被告王建成土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法由代理审判员范功怡适用简易程序于2015年8月3日、2015年9月10日、2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告陈金财到庭参加了诉讼，被告王建成经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈金财诉称，2001年3月28日，王建成向陈金财租赁位于厦门市湖里区高林村大沟的菜地0.96亩，具体方位东至林振成菜地、西至林志坚地、南至湖边地界、北至林加福地，租期为20年，即从2001年3月28日至2021年3月28日止，每年租金为5500元，租金每两年付一次。王建成承租该地块后，支付土地租金至2015年3月28日，但之后却一直拖欠租金不付，经陈金财多次催讨，王建成不是敷衍拖延就是不接电话。王建成无故拖欠土地租金的行为已构成严重违约，致使陈金财出租土地收益目的无法实现，给陈金财造成较大经济损失。现陈金财请求法院判令：1、解除原、被告之间关于厦门市湖里区高林村大沟菜地0.96亩土地（东至林振成菜地、西至林志坚菜地、南至湖边地界、北至林家福菜地）的租赁关系；2、王建成将上述讼争土地清空归还陈金财；3、王建成按每日15.07元（5500元÷365天）标准向陈金财支付拖欠的土地租金（自2015年3月29日起至租赁关系解除之日止）；4、王建成按每日15.07元（5500元÷365天）标准向陈金财支付土地占用费（自租赁关系解除之日起计至实际返还讼争土地之日止）；5、本案诉讼费用由王建成承担。案件审理过程中，本院向陈金财释明讼争合同因违反法律的强制性规定而无效，并告知陈金财可变更诉讼请求。陈金财变更诉讼请求为：1、确认原、被告之间关于厦门市湖里区高林村大沟菜地0.96亩土地（东至林振成菜地、西至林志坚菜地、南至湖边地界、北至林家福菜地）的租赁合同无效；2、王建成将上述讼争土地清空归还陈金财；3、王建成按每日15.07元（5500元÷365天）标准向陈金财支付土地占用费（自2015年3月29日起计至实际返还讼争土地之日止）；4、本案诉讼费用由王建成承担。被告王建成辩称，1、根据“谁主张谁举证”原则，陈金财应就其主张进行举证。然而陈金财并未提交任何证据证明原、被告双方有关土地租金的支付时间和金额，应承担举证不能的不利后果。而陈金财在起诉书中明确陈述租期为20年，即自2001年3月28日起至2021年3月28日，租金为两年一付。王建成租金已付至2015年3月28日。根据原告的上述自述可知，2015年3月29日至2017年3月28日系本次租金的支付期限，本案原、被告双方未就租金的支付期限进行约定，王建成有权在该期限内的任意时间向陈金财支付租金，且该情形不构成违约。故陈金财诉称王建成违约并以此为由解除合同，不符合合同法定解除情形，于法无据。2、根据《合同法》第六十二条第四款：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”由前述可知，本案原、被告并未就土地租金的支付时间进行明确约定，王建成向陈金财支付租金的履行期限不明确，因此王建成可以随时支付，陈金财也可以随时要求支付，但是应该给王建成必要的准备时间。而本案陈金财在起诉前并未进行任何催告，亦未给予王建成合理的准备时间即向贵院提起诉讼，主张王建成违约没有依据，应予驳回其诉求。3、因本案诉争土地租金金额较少，王建成在陈金财起诉前已多次主动联络陈金财向其支付租金，甚至多次委托他人代为支付租金，陈金财均推脱拒绝收取。陈金财未予收取租金的情形均系其个人原因造成的，与王建成没有任何关系，王建成依法无需承担违约责任。4、在认定合同无效的情形下，讼争土地的所有权人是高林村集体，陈金财不是本案适格主体，认定合同无效将给王建成造成损失，陈金财对此存在过错应赔偿由此造成的损失。经审理查明，陈金财作为承包户户主承包了位于厦门市湖里区高林村地块名称为大沟的0.96亩菜园，坐落四至为东至林振成菜地、西至林志坚菜地、南至湖边地界、北至林加福地，承包期限自1998年12月31日至2028年12月31日。庭审中，原、被告确认以下事实：王建成向陈金财租赁上述土地，租赁期限20年即从2001年3月28日起至2021年3月28日止，租金每两年付一次，租金已支付至2015年3月28日，王建成在租赁土地上搭盖厂房，现2015年3月29日起至2017年3月28日止的两年租金尚未支付。以上事实，有陈金财提供的《土地承包证》，以及本院的庭审笔录为证。本院认为，陈金财与王建成之间存在土地租赁合同关系，王建成将承租土地用于非农业建设、在承租土地上搭盖了厂房却未办理农用地转用审批手续，已违反法律的强制性规定，本案讼争合同应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，王建成应当依法将讼争土地返还陈金财。关于陈金财要求王建成支付相应土地占用费的诉求，本院认为，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈金财有权要求王建成参照合同约定的租金标准支付土地占用费。陈金财与王建成对合同约定的租金标准存在争议，陈金财主张租金标准为每年5500元，王建成主张为5000元。王建成提交《合同协议书》复印件一份主张该份协议书系本案讼争土地的租赁合同，该份协议书载明“租用年限自2001年3月28日至2021年3月28日止。每年租金5000元，两年一付，十年后在原来租金的基础上递增百分之二十”，根据该协议书十年后租金标准应为每年6000元，与王建成的上述抗辩互相矛盾，本院不予采信。陈金财认为上述协议书没有原件、真实性不予认可，故本院采纳陈金财的主张按每年5500元计算土地占用费，陈金财要求王建成支付按每日15.07元计算自2015年3月29日起至实际归还土地之日止的土地占用费，有事实和法律依据，本院予以支持。王建成关于陈金财与王建成之间的土地租赁合同构成无效合同，陈金财存在过错，应当向王建成承担赔偿责任的意见，本院认为，虽然王建成认为合同无效给其造成损失，但在本案中王建成未提出反诉诉求，王建成可以另行起诉。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告陈金财与被告王建成之间关于厦门市湖里区高林村大沟菜地0.96亩土地（东至林振成菜地、西至林志坚菜地、南至湖边地界、北至林家福菜地）的租赁合同无效。二、被告王建成应自本判决生效后十五日内将上述土地清空归还原告陈金财。三、被告王建成应于本判决生效后十日内支付原告陈金财土地占用费（按每日15.07元标准自2015年3月29日计至实际返还讼争土地之日止）。如果被告王建成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费313元，由被告王建成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 范功怡二〇一五年十月二十七日书 记 员 马承威附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”