（2015）潍民一终字第1190号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-03-02
案件名称
张海燕与刘娅丽租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘娅丽,张海燕
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潍民一终字第1190号上诉人（原审被告）刘娅丽。委托代理人曹雪峰，山东宝都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张海燕。上诉人刘娅丽因与被上诉人张海燕租赁合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2015）乐城民初字第137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。经审理查明，2013年1月1日，刘娅丽与张海燕签订《协议书》一份，约定刘娅丽租赁张海燕位于昌乐县天桥综合市场的商品房楼顶，安装三面翻广告牌，租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止，租赁费共4000元，订立合同时一次性付清；合同到期，双方重新协商租期与租金；协商不成，由刘娅丽自行拆除广告牌，恢复原状；拒不拆除，逾期每日按租金5%支付违约金等。合同签订后履行。张海燕自认，租赁费已交至2014年12月31日。合同到期后，因刘娅丽既不续签租赁协议，又不支付违约金，更不按约定拆除搭建物，张海燕于2015年3月25日诉至原审法院，请求解除合同，由刘娅丽支付自2015年1月1日至2015年3月23日的违约金8200元并拆除楼顶的搭建物，恢复原状。另查明，张海燕商品房所在的昌乐县天桥综合市场15号楼地上共两层，张海燕的商品房房号为22号，该商铺上下共两层，其对应的房顶相对独立。上述事实，有《协议书》，房屋所有权证书，现场照片，双方当事人的陈述等证据在案为证，足以认定。原审法院认为，原告张海燕与被告刘娅丽签订的《协议书》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同期满后，被告继续占有原出租物，双方之间实为不定期租赁关系。据此原告依法有权随时解除合同。对原告解除合同的请求，予以支持。合同解除后，被告应当拆除广告牌及搭建物、恢复原状，对原告关于拆除广告牌及搭建物、恢复原状的请求，应予支持。原告未能举证证实双方在逾期后就租赁事项进行协商，故原告要求逾期期间被告按照租金的日5%支付违约金依据不足，不予支持。但是，原告关于违约金的请求，实为因被告继续占有租赁物造成的经济损失，当事人对合同期满后被告继续占有租赁物的违约责任没有明确约定，故可以按照双方协议中约定的租金标准计算，即每日5.48元，自2015年1月1日起至2015年3月23日止共82天，计449.36元。原告的过高请求，不予支持。被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。判决：一、解除原告张海燕与被告刘娅丽于2013年1月1日签订的《协议书》；二、被告刘娅丽将位于原告天桥综合市场商品房顶的广告牌及搭建物拆除，恢复原状；三、被告刘娅丽支付原告张海燕违约金449.36元；前述二、三项于判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告张海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告刘娅丽负担。宣判后，刘娅丽不服原判，提起上诉称：昌乐县天桥综合市场15号楼的楼顶归该楼全体业主共有，被上诉人张海燕个人无权对房顶出租并收益。因被上诉人无权出租房顶，双方签订的租赁合同违反物权法及司法解释的规定，应为无效合同，原审对租赁合同的效力认定错误，被上诉人的诉讼请求依法应予驳回。请求依法改判或发回重审。被上诉人张海燕答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人刘娅丽的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。本院认为，昌乐县天桥综合市场15号楼地上共两层，被上诉人张海燕的22号商铺上下共两层，其对应的房顶相对独立，该楼的其他业主对出租房顶的行为未提出异议，原审基于此认定被上诉人对其对应的房顶有权出租，从而将涉案的租赁合同认定为有效合同，应无不妥。合同期满后，上诉人刘娅丽继续占有租赁物，双方之间为不定期租赁关系，被上诉人有权随时要求解除合同，对被上诉人解除合同的请求，依法应予支持。合同解除后，上诉人应拆除广告牌及搭建物、恢复原状，对被上诉人关于拆除广告牌及搭建物、恢复原状的请求，亦应予支持。对于被上诉人主张的违约金，原审认定为实际损失并按照协议约定的租金标准予以支持应属适当。综上，上诉人刘娅丽的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人刘娅丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱奉纲审 判 员 张振显代理审判员 宫 磊二〇一五年十月二十七日书 记 员 房艳萍 更多数据：搜索“”来源：