（2015）永法民初字第05187号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2016-03-30

案件名称

刘万洲与李佑芳物权保护纠纷一审民事判决书

法院

重庆市永川区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘万洲,李佑芳

案由

物权保护纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十五条，第三十七条；《中华人民共和国侵权责任法》：第三条，第十五条第一款

全文

重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2015）永法民初字第05187号原告刘万洲，男，1954年12月3日生，汉族，住重庆市永川区。委托代理人周晶，重庆市永川区胜利法律服务所法律工作者（特别授权）。被告李佑芳，男，1951年6月1日生，汉族，住重庆市永川区。委托代理人江模国，重庆石松律师事务所律师（特别授权）。原告刘万洲与被告李佑芳物权保护纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法由代理审判员刘婧适用简易程序，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告刘万洲及其委托代理人周晶，被告李佑芳及其委托代理人江模国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘万洲诉称，其因征地拆迁安置依法取得了位于重庆市永川区红河大道北段190号1幢1单元6-4号房屋的所有权。2009年8月，被告在原、被告之间无任何租赁合同关系的情况下，非法占用原告的房屋至今。被告以其与案外人之间有纠纷为由拒绝迁出房屋，故起诉要求被告：1、立即停止侵害、排除妨害，搬出并交还重庆市永川区红河大道北段190号1幢1-6-4号房屋，并将租赁房屋恢复至清水房状态；2、赔偿2009年8月至交还租赁房屋时止的租金损失（截止2015年7月的租金损失为72000元（1000元／月×72个月）；3、支付其垫付的水、电、气等相关费用140元。被告李佑芳辩称：原告要求其赔偿损失无事实及法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。理由为：1、其从案外人徐华树处通过买卖方式合法取得涉案房屋并居住使用，并非非法占有，原告的损失应由导致合同无效的过错方徐华树承担赔偿责任，故申请追加徐华树作为本案第三人参加诉讼；2、其因涉案房屋已向法院提起另案诉讼，因案情需要正对涉案房屋的装修价值进行评估，暂时无法交房。经审理查明，涉案房屋位于重庆市永川区红河大道北段190号1幢1-6-4号，刘万洲系该房屋的所有权人。刘万洲与案外人徐华树原系夫妻关系，于2007年5月31日登记离婚。2009年5月12日，刘万洲、徐华树与李佑芳签订《房屋买卖合同》，约定刘万洲、徐华树以140000的价格将诉争房屋出卖与李佑芳等内容。徐华树代刘万洲在该合同上签名捺印。同日，李佑芳向徐华树支付购房款100000元。2009年8月，李佑芳将涉案房屋装修后搬入并居住。2014年4月2日，李佑芳向本院起诉刘万洲、徐华树要求其二人协助办理涉案房屋的房地产权属变更登记手续，并支付其违约金42000元。本院于2014年6月17日作出（2014）永法民初字第02548号民事判决书，确认李佑芳与徐华树签订的《房屋买卖合同》有效，限刘万洲于该判决生效后十五日内协助李佑芳办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，并由刘万洲支付李佑芳违约金（以100000元为基数，从2010年3月9日起按照中国人民银行指定的办理房地产权属转移登记手续之日止）。刘万洲、徐华树不服该判决，向重庆市第五中级人民提起上诉。该院于2014年11月20日作出（2014）渝五中法民终字第04167号民事判决书，确认李佑芳与徐华树签订的《房屋买卖合同》对刘万洲不发生法律效力，故判决撤销重庆市永川区人民法院（2014）永法民初字第02548号民事判决，驳回李佑芳的全部诉讼请求。李佑芳不服该判决，向重庆市第五中级人民提起再审申请，该院于2015年5月7日作出（2015）渝五中法民申字第115号民事裁定书，裁定驳回李佑芳的再审申请。另查明，李佑芳于2015年6月25日向本院起诉徐华树要求其退还购房款100000元及资金占用利息损失，并赔偿房屋装修款及差价损失（具体以鉴定结论为准）。在审理过程中，因李佑芳申请对涉案房屋在2014年11月20日的市场价值（含固定装修，装修时间约为2009年6月至8月）进行司法评估，本院已依法委托重庆神州资产房地产土地估价有限公司进行评估，截止本案审理终结时，该公司尚未作出评估结论。同时查明，刘万洲曾于2009年11月24日起诉李佑芳要求其立即停止侵害、排除妨害、交还涉案房屋，但又撤回起诉。审理中，刘万洲申请对涉案房屋2009年8月至2015年7月的租金损失申请评估，本院依法委托重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司进行鉴定评估，该公司于2015年9月10日作出宏岭（2015）司鉴字第32号房地产评估鉴定报告，鉴定意见为：位于重庆市永川区红河大道北段190号1幢1-6-4号房屋（清水房）从2009年8月至2015年7月期间的租金市场价值为36400元，其中2009年8月至12月的租金单价为4.64元／平方米，月租金469元／月，空置率为10%，租金净收益为2112元／年，2010年的租金单价为4.71元／平方米，月租金476元／月，空置率为10%，租金净收益为5145元／年，2011年的租金单价为5.37元／平方米，月租金543元／月，空置率为10%，租金净收益为5861元／年，2012年的租金单价为5.55元／平方米，月租金561元／月，空置率为10%，租金净收益为6057元／年，2013年的租金单价为5.88元／平方米，月租金594元／月，空置率为10%，租金净收益为6417元／年，2014年的租金单价为6.21元／平方米，月租金628元／月，空置率为10%，租金净收益为6777元／年，，2015年1月至7月的租金单价为6.25元／平方米，月租金631元／月，空置率为10%，租金净收益为3982元／年。刘万洲为此支付了鉴定费3000元。上述事实，有当事人陈述、房地证2009字第H96969号、（2014）永法民初字第02548号民事判决书、（2014）渝五中法民终字第04167号民事判决书、（2015）渝五中法民申字第115号民事裁定书、宏岭（2015）司鉴字第32号房地产评估鉴定报告等证据在卷佐证，经质证核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。因生效判决书已经确认李佑芳与徐华树签订的《房屋买卖合同》对刘万洲不发生法律效力，故李佑芳无权占有刘万洲所有的涉案房屋，刘万洲要求李佑芳停止侵害、排除妨害，搬出并交还涉案房屋的诉讼请求成立，本院予以支持，但涉案房屋固定装修价值因另案需要正在鉴定，需要合理期限，本院酌定三个月。因涉案房屋已由李佑芳装修，无法恢复至清水房状态，故本院对刘万洲要求将涉案房屋恢复至清水房状态的诉讼请求不予支持。因李佑芳占有刘万洲的房屋，给刘万洲造成了租金损失，刘万洲有权请求李佑芳赔偿。根据宏岭（2015）司鉴字第32号房地产评估鉴定报告结论，涉案房屋从2009年8月至2015年7月期间的租金市场价值为36400元，故本院对刘万洲要求李佑芳赔偿租金损失【其中从2009年8月至2015年7月期间的租金损失为36400元，2015年8月至实际返还之日止的租金损失参照568.86元／月（3982元／年÷7个月）的标准计算】的诉讼请求予以支持，对超出本院确认部分不予支持。另，因刘万洲未向本院举示证据证明其为李佑芳垫付水、电、气等相关费用140元的相关证据，其应承担举证不能的不利后果，故本院对刘万洲要求李佑芳支付垫付水、电、气等相关费用140元的诉讼请求不予支持。因本案刘万洲涉案房屋的侵权人系李佑芳，应由李佑芳承担停止侵害、排除妨害、搬出并返还涉案房屋、赔偿损失等侵权责任，故李佑芳要求追加徐华树为本案被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第一款第（一）、（二）、（四）、（六）项之规定，判决如下：一、限被告李佑芳停止侵害、排除妨害，并于本判决生效后三个月内搬出位于重庆市永川区红河大道北段190号1幢1-6-4号房屋并将该房屋返还原告刘万洲；二、由被告李佑芳于本判决生效后十日内赔偿原告刘万洲租金损失【其中从2009年8月至2015年7月期间的租金损失为36400元，2015年8月至实际返还之日止的租金损失参照568.86元／月的标准计算】；三、驳回原告刘万洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3445元，鉴定费3000元，合计6445元，由被告李佑芳负担（此款原告已预交，由被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员　刘　婧二〇一五年十月二十七日书　记　员　孙彦彦 来自