（2015）宿中民终字第00682号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-08
案件名称
时宪纯、李巧梅与宿迁市宏祥置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宿迁市宏祥置业有限公司,时宪纯,李巧梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第00682号上诉人（原审被告）宿迁市宏祥置业有限公司，住所地宿迁市泗阳县李口镇高速收费站东侧。法定代表人卢小年，该公司董事长。委托代理人刘其志，江苏致强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）时宪纯。被上诉人（原审原告）李巧梅。二被上诉人共同委托代理人时。二被上诉人共同委托代理人朱习峰，泗阳县众兴法律服务所法律工作者。上诉人宿迁市宏祥置业有限公司（以下简称宏祥公司）因与被上诉人时宪纯、李巧梅房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2014）泗新民初字第0751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。时宪纯、李巧梅原审诉称：2013年4月1日，时宪纯、李巧梅购买宏祥公司开发的泗阳羊肉美食城16幢1单元301号房屋一套。合同签订后，时宪纯、李巧梅已全额支付购房款238916元，但宏祥公司至今未能交付房屋。现时宪纯、李巧梅诉至法院，请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，宏祥公司返还时宪纯、李巧梅购房款238916元并承担利息。宏祥公司原审辩称，对双方签订合同以及已付购房款的数额均无异议，但房屋买卖合同系双方自愿签订，属合法有效合同，故宏祥公司不同意返还购房款及利息。原审法院经审理查明：2013年4月1日，时宪纯、李巧梅与宏祥公司签订《泗阳羊肉美食城购房合同》一份，约定时宪纯、李巧梅购买宏祥公司开发的泗阳羊肉美食城16幢1单元301号房屋。时宪纯、李巧梅分别于2013年2月15日、2013年4月1日、2013年9月2日、2014年5月30日向宏祥公司支付购房款20000元、106916元、67000元、45000元，以上共计付款238916元。原审另查明，截至本案法庭辩论终结前，宏祥公司尚未取得商品房预售许可证。原审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。时宪纯、李巧梅起诉要求确认合同无效，符合法律规定，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。时宪纯、李巧梅已经支付宏祥公司购房款238916元，宏祥公司应当予以返还。因宏祥公司占用时宪纯、李巧梅上述238916元资金，宏祥公司应当赔偿时宪纯、李巧梅占用资金期间的利息损失，该利息损失可分段按中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，原审法院遂判决：一、时宪纯、李巧梅与宏祥公司于2013年4月1日签订的《泗阳羊肉美食城购房合同》为无效合同；二、宏祥公司于判决生效后十日内返还时宪纯、李巧梅购房款238916元及利息（以20000元为基数，自2013年2月15日至给付之日止；以106916元为基数，自2013年4月1日起至给付之日止；以67000元为基数，自2013年9月2日起至给付之日止；以45000元为基数，自2014年5月30日起至给付之日止；以上利率均按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算）。案件受理费已减半收取2516元，由宏祥公司负担。原审判决宣判后，上诉人宏祥公司不服向本院提起上诉，请求撤销原判，查清事实后依法改判或发回重审。其主要上诉理由是：1．原审判决认定事实有误。时宪纯、李巧梅是反复协商后才与宏祥公司签订房屋买卖合同，其对涉案房屋系“小产权房”是明知的，宏祥公司也是按照“小产权房”的价格出售给时宪纯、李巧梅，并无欺诈或隐瞒行为。现时宪纯、李巧梅因房屋价格下跌而提起诉讼，违反了诚实守信原则；2．原审判决认定合同无效有误。涉案房屋为“小产权房”，无需办理商品房预售许可证。在涉案房屋销售过程中，宏祥公司不存在任何隐瞒、欺诈或非法行为，没有损害国家、集体、第三人和社会公共利益，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案合同应为有效合同；3．原审判决适用法律有误。本案是房屋买卖合同纠纷，故原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不当。被上诉人时宪纯、李巧梅答辩称，依据《最高人民法院全国民事审判工作会议纪要》（法办（2011）442号）的相关规定，本案双方签订的房屋买卖合同属无效合同，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。鉴于双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院对此予以确认。二审另查明：2012年7月28日，宏祥公司与泗阳县李口镇人民政府签订泗阳县李口镇美好乡村安居工程代建协议一份，约定泗阳县李口镇人民政府将泗阳县李口镇乡村安居工程交由宏祥公司代建。该协议书第三条第6款明确约定为购房者办理的系村镇住房产权证。审理中，双方当事人一致确认本案讼争房屋即为宏祥公司代建的安居工程房屋。本案二审争议焦点是：双方签订的房屋买卖合同是否有效。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，宏祥公司作为涉案房屋的出售方，在预售房屋时应取得土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和房屋预售许可证等手续，但截至本案二审判决前，宏祥公司仍未取得上述房屋预售必备的资质证明，在此情形下，宏祥公司向时宪纯、李巧梅出售房屋的行为不具有合法性，双方据此签订的合同属无效合同。宏祥公司与泗阳县李口镇人民政府签订的安居工程代建协议亦进一步印证宏祥公司出售的房屋不具备取得商品房预售许可证的条件。原审法院依据上述司法解释的规定认定涉案房屋买卖合同无效正确。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，宏祥公司基于无效合同已向时宪纯、李巧梅收取的购房款238916元应予返还。本案房屋买卖合同无效的原因系宏祥公司未能取得房屋预售许可证明，宏祥公司对此负有过错，宏祥公司作为合同无效的过错方，应赔偿时宪纯、李巧梅资金占用期间的同期贷款利息损失。宏祥公司虽主张时宪纯、李巧梅明知涉案房屋系“小产权房”而购买，但时宪纯、李巧梅并不认可，宏祥公司亦未能提供证据加以证实，本院对此不予采信。故原审法院根据时宪纯、李巧梅实际付款时间及付款金额按中国人民银行同期贷款利率分段计算购房款的利息损失并无不当。综上所述，上诉人宏祥公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5040元，由上诉人宿迁市宏祥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汤小夫代理审判员 孙芳远代理审判员 王冬冬二〇一五年十月二十七日书 记 员 袁海燕第1页／共6页 微信公众号“”