（2015）沪一中民二（民）终字第2601号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-11-17
案件名称
黄国贤诉上海震恒房地产经纪事务所等居间合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2601号上诉人（原审被告）黄国贤。被上诉人（原审原告）上海震恒房地产经纪事务所。法定代表人＊＊＊，经理。原审被告孙玉兰。上诉人黄国贤因居间合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2014年10月3日，陆＊萍代理的孙玉兰（出卖方、甲方）、黄国贤（买受方、乙方）与上海震恒房地产经纪事务所（居间方、丙方）（以下简称震恒事务所）共同签订了一份《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》，约定：甲方将上海市徐汇区桂平路＊＊＊弄＊＊＊号302室房屋（以下简称系争房屋）出售给乙方，转让总房价款为258万元；房地产买卖居间协议（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功；甲、乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照总房价款的1%各自支付丙方佣金；三方一致确认，甲乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲乙双方正常履行合同，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金为总房价款的1%。同时三方还签字确认附件一《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分，与本协议有同等法律效力。出售方由陆＊萍代孙玉兰签字，陆＊萍还出示了孙玉兰委托陆＊萍代办出售房屋事项的公证委托书。另查明，2014年10月3日，在震恒事务所营业处，陆＊萍代理的孙玉兰（出卖方、甲方）与黄国贤（买受方、乙方）签订《协议书》，就2014年10月3日签订的《房地产买卖居间协议》中未尽事宜达成协议，约定：甲乙双方确认，双方买卖该房地产的实际甲方净到手价为258万元。同日，黄国贤（甲方）与震恒事务所（乙方）签订《佣金确认书》，约定：系争房屋买卖的成交金额为258万元，佣金金额为35，000元，于签订上海市买卖合同当日支付50%，过户当日支付50%。庭审中，震恒事务所及黄国贤、孙玉兰确认，三方在订立上述协议时约定，如系争房屋买卖成功，由黄国贤按照35，000元支付佣金，孙玉兰不承担佣金。还查明，（2014）徐民四（民）初字第4003号案判决认定，孙玉兰与黄国贤已就系争房屋成立买卖合同关系，孙玉兰不同意按照合同约定继续履行，构成违约，据此判决如下：一、解除黄国贤与孙玉兰就上海市桂平路＊＊＊弄＊＊＊号302室房屋签订的房地产买卖协议；二、孙玉兰于判决生效之日起十日内支付黄国贤违约金100，000元；三、孙玉兰于判决生效之日起十日内返还黄国贤房款10，000元，上海震恒房地产经纪事务所对此返还义务承担连带责任；四、驳回黄国贤的其余诉讼请求。一审判决后，孙玉兰不服一审判决提起上诉，二审法院于2015年6月4日判决驳回上诉，维持原判。原审认为，震恒事务所与黄国贤签订的《佣金确认书》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原审庭审中，三方一致确认，如系争房屋买卖成功，由黄国贤按照《佣金确认书》确定的35，000元支付居间佣金，孙玉兰无需支付佣金。故《佣金确认书》实际对《房地产买卖居间协议》第七条关于黄国贤、孙玉兰各自支付总房价款1%的佣金支付方式及标准进行了变更，即变更为由黄国贤一人承担35，000元系争房屋居间佣金。震恒事务所为黄国贤、孙玉兰提供了订立房屋买卖合同的机会，并促成双方成立房屋买卖关系，震恒事务所居间成功。根据法律规定，居间人促成合同成立后，委托人应当支付相应的居间服务报酬，故对震恒事务所要求黄国贤支付相应居间佣金的诉讼请求，原审法院予以支持。鉴于《佣金确认书》对居间协议约定的佣金支付方式及标准进行了变更，且孙玉兰已在（2014）徐民四（民）初字第4003号案中承担了相应的违约责任，故对震恒事务所要求孙玉兰支付居间佣金的诉讼请求及黄国贤主张孙玉兰承担支付居间佣金的违约责任的抗辩，原审法院不予支持。另，根据上海市房地产买卖中介机构服务项目及收费标准的相关政策，震恒事务所收取全额佣金的前提是震恒事务所不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买卖双方，还包括需要协助办理贷款、交易过户等手续。震恒事务所尚未完成全部的居间工作，无权要求全额佣金，原审法院酌情减少居间服务佣金的数额。关于震恒事务所依据《房地产买卖居间协议》第九条要求黄国贤、孙玉兰分别支付居间服务补偿金的诉讼请求，因震恒事务所完成全部居间工作的可期得利益为《佣金确认书》确定的35，000元居间佣金，而震恒事务所同时主张居间佣金及居间服务补偿金已超出震恒事务所订立居间协议及完成全部居间工作的可预期报酬，故对震恒事务所主张居间服务补偿金的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条之规定，于2015年6月8日作出判决：一、黄国贤于判决生效之日起十日内支付上海震恒房地产经纪事务所居间服务佣金25，000元；二、驳回上海震恒房地产经纪事务所的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，182元，分别由上海震恒房地产经纪事务所负担898元，黄国贤负担284元。原审法院判决后，黄国贤不服，向本院提起上诉称：上诉人在整个交易过程中系守约方，没有任何过错。《佣金确认书》明确上诉人在签订正式买卖合同当日支付50%，过户当日再支付50%，这表明只有在上诉人买到房屋时才能支付佣金，现房屋并未实际交易成功，故被上诉人无权收取佣金。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人震恒事务所辩称：只要买卖合同成立，被上诉人就已居间成功，而非上诉人认为的房屋实际交易成功，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告孙玉兰述称：前案判决表明了买卖合同成立，故所有的佣金均应由上诉人承担，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否居间成功及上诉人是否应当支付被上诉人佣金25，000元。根据合同法的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，上诉人与原审被告于2014年10月3日签订的《房地产买卖居间协议》，合法有效。而作为《房地产买卖居间协议》附件一的《房地产买卖协议》包含了房屋价款、房款支付时间、交房时间、违约责任等内容，符合买卖合同的基本构成要件，故双方之间的买卖合同关系已成立。而被上诉人作为中介方，促使了上诉人与原审被告之间的买卖合同关系成立，其居间已成功，故其据此向上诉人主张佣金报酬并无不当。被上诉人虽居间成功，但原审法院考虑到因买卖合同解除，被上诉人无需协助上诉人完成后续交易流程，从而将双方约定的居间费用酌情予以减少，并无不当，本院予以确认。而上诉人关于只有在系争房屋实际过户交易成功后被上诉人才可以收取佣金的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币425元，由上诉人黄国贤负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 孙 飞代理审判员 陈蓓蓉二〇一五年十月二十七日书 记 员 倪 非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自