（2015）佛城法民一初字第1725号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-03-31
案件名称
关嫦,吴庭伟,吴东生与谭铭泰,刘丽珍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
关嫦,吴庭伟,吴东生,谭铭泰,刘丽珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1725号原告关嫦，女，汉族，住所：佛山市禅城区。身份证号码：×××1583。原告吴庭伟，男，汉族，住所：佛山市禅城区。身份证号码：×××1539。原告吴东生，男，汉族，住所：佛山市禅城区。身份证号码：×××1514。上述三原告的共同委托代理人徐秋文、霍永潮，、实习律师。被告谭铭泰，男，汉族，住所：广东省罗定市。身份证号码：×××7819。被告刘丽珍，女，汉族，住所：广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××786X。原告关嫦、吴庭伟、吴东生诉被告谭铭泰、刘丽珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理后，依法适用简易程序由审判员田媛独任审判，并于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告吴庭伟，三原告的共同委托代理人徐秋文、霍永潮，被告谭铭泰到庭参加诉讼，被告刘丽珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。三原告诉称，2013年6月3日，原、被告之间签订《房地产认购协议书》，约定以转让价格85万元向被告出让位于佛山市普君北路8号二座1001房及设备层178号的房产，并就付款方式、交付时间等作了明确约定，同时该协议第十二条约定“甲方户口需两年内才能迁出，原告同意向被告支付2万元保证金，待原告迁出户口时被告无息退还给原告”。2013年6月6日，原、被告就佛山市普君北路8号二座1001房、设备层178号的房产分别签订正式的《房地产买卖合同》，根据合同约定，1001房的转让价格为832000元，支付方式为在签订合同之日支付定金10000元，2013年6月6日前支付250000元（含定金），余款582000元在办理好转让手续、核发新的房地产权证后办理银行按揭后付清；设备层178号房产的转让价格为18000元，由被告于2013年6月6日前以现金向原告一次支付完毕。上述合同签订后，被告共向原告支付了250000元，其中1001房的款项为232000元、设备层178号房产的款项为18000元。2013年6月20日，上述房地产的权属变更登记到被告名下，被告取得上述房地产权证。原告依约于2013年8月4日将上述房产交付给被告使用。因被告在取得新的《房地产权证》后未能按约定办理按揭手续，原告于2013年12月9日向佛山市禅城区人民法院提起诉讼，诉请被告支付购房尾款58万元及利息。该案经审理，法院于2014年1月26日作出（2013）佛城法民一初字第1255号民事判决支持原告的诉请。后被告于2014年2月20日向原告履行上述判决确认的义务。因被告在履行过程中存在违约，未能按约定及时支付购房尾款，自2013年6月20日取得新的房地产权证后至被告实际支付购房尾款的时间2014年2月20日，已达8个月之久，被告的违约行为已超出原告于2013年6月3日签订协议时约定的两年内迁出户口的预期，未及时收到购房尾款，导致原告在客观上无法按协议约定的两年内办理户口迁出手续。2015年8月14日，原告已将户口迁出涉讼房产，并将该情况告知被告，但被告以原告未能在2015年6月3日前迁出户口为由拒不退还保证金。原告认为（2013）佛城法民一初字第1255号民事判决已认定被告未及时付款的行为构成违约，被告的违约行为导致原告未能按协议的原有约定时间迁出户口，原告迁出户口的时间应顺延。原告已于2015年8月14日将户口迁出，被告应将保证金20000元退还给原告。请求判令：1、两被告向原告退还保证金20000元并支付利息（利息以20000元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止）；2、本案受理费由两被告承担。被告谭铭泰答辩称，1、原、被告在2013年6月3日签订房地产认购书，协议第12条约定因甲方户口需两年内迁走，甲方同意向乙方支付2万元保证金。当时约定的内容是甲方户口需要时间迁走，并非因为金钱的原因。该条款于2013年6月3日生效，而非以被告实际付清购房款的时间为准。2、（2013）佛城法民一初字第1255号案中，原告诉请被告支付购房款58万元及利息，原告认为被告违约要求被告对其进行经济补偿，当时原告并未提出户口问题。被告多次与原告沟通，要求原告按照原认购协议的约定将户口迁出，但原告并未提出将户口迁出的时间顺延，也未将户口迁出。3、2015年8月14日，原告声称已将户口迁出涉案房产，并将情况告知被告，被告只收到原告的短信通知。其后原告也电话要求被告查证其户口是否迁出，被告认为户口属于个人隐私，应由原告自己提出证据，但原告拒绝。在没有看到户口已迁出的证据前，被告不予退还保证金，因此本案受理费由原告自行承担。如果原告举证证明的确是被告迟延付款的行为导致其迟延迁移户口，被告愿意无息退还保证金。经本院询问，被告谭铭泰认为原告提交的证据未能反映是因被告的原因导致原告迟延迁出户口，所以被告拒绝退还保证金。被告刘丽珍未到庭应诉，也没有提交书面答辩意见。诉讼中，三原告提交以下证据：1、三原告的身份证、两被告的身份证复印件。拟证明原、被告的主体资格。2、房地产认购协议书。拟证明协议书第12条明确约定涉案房产是原告唯一房产，户口迁移需两年时间，原告向被告支付20000元保证金，被告需在原告迁出户口后将保证金退还。3、户口簿、（2013）佛城法民一初字第1255号民事判决书。拟证明三原告迁出户口的时间为2015年8月14日，被告未能按照协议书的相关约定支付购房款，且拖延付款时间长达八个月，而原告出售的房屋属于唯一房产，在被告未能支付全额购房款的前提下，原告没有能力购买新房产并将户口迁出，因此在被告违约在先的情况下，原告迁移户口的时间应当顺延，原告也就不存在迟延迁移户口的行为，被告应当将保证金退还。被告谭铭泰、刘丽珍诉讼中没有提交证据。经质证，本院认证如下：被告刘丽珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对三原告起诉的抗辩及放弃对三原告举证的质证。三原告的证据1，被告谭铭泰无异议，本院予以采信。三原告的证据2、3，被告谭铭泰对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年6月3日，三原告（甲方、卖方）与两被告（乙方、买方）签订《房地产认购协议书》，约定：一、甲方将位于佛山市普君北路8号二座1001房（下简称1001房）和佛山市普君北路8号设备层178号房（下简称178号房）转让给乙方，总成交价为850000元。……二、付款方式：（1）乙方于2013年6月3日支付给甲方购房定金10000元。（2）在2013年6月10日前，乙方支付首期购房款255000元（含定金）给甲方。（3）在乙方办理好银行按揭当日前，乙方支付最后一期购房款595000元给甲方。……十、甲方在该房产中的户口应在收齐全部购房款前迁出，否则作甲方违约处理。……十二、其他事项：①甲方承诺上述房产为家庭唯一住宅。②因甲方户口需二年内才能迁走，甲方同意向乙方支付20000元保证金，待甲方迁出户口时乙方无息退还甲方。2013年6月6日，三原告（甲方）与二被告（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将1001房出售给乙方，房款832000元。同日，双方还另签订一份《房地产买卖合同》，约定甲方将178号房转让给乙方，房款18000元。后两被告向三原告支付了178号房购房款18000元、1001房购房款232000元。2013年6月20日，1001房和178号房过户到被告谭铭泰、刘丽珍名下，房产证号为粤房地权证佛字第××号、粤房地权证佛字第××号。2013年8月4日，三原告将上述房产交付给两被告。2013年12月9日，三原告向本院提起房屋买卖合同之诉，诉请两被告支付购房款580000元及利息。本院于2014年1月26日作出（2013）佛城法民一初字第1255号民事判决，认定两被告未履行付款义务已构成违约，应承担清偿责任，判决两被告向三原告支付剩余房款580000元及利息。2015年8月14日，三原告办理了户口从1001房迁往佛山市禅城区乐仁里9号302房的登记手续，并领取了佛山市公安局禅城分局普君派出所签发的户口簿。三原告与被告谭铭泰一致确认：双方后续签订的房地产买卖合同中没有对户口迁移作出新的约定；被告于2014年2月20日付清了购房尾款。被告谭铭泰陈述：两被告现仍为夫妻关系，被告无法确认购买的房屋是否为原告的唯一住宅，没有因涉案房屋不是原告唯一住宅而多支出税费。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《房地产认购协议书》是原、被告真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，依法受法律保护，各方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于三原告诉请的保证金。针对三原告的户口迁出事宜，《房地产认购协议书》第十条约定“甲方在该房产中的户口应在收齐全部购房款前迁出，否则作甲方违约处理”、第十二条第②点约定“②因甲方户口需二年内才能迁走，甲方同意向乙方支付20000元保证金，待甲方迁出户口时乙方无息退还甲方”。诉讼中，原、被告对于户口迁出两年时限的起算点存有争议，结合上述合同约定和双方的实际履约情况，在两被告依约按时足额支付购房款的情况下，三原告负有在收齐全部购房款后两年内将户口迁出的义务，逾期迁出的应承担违约责任。但据前查明，两被告并未依约支付购房尾款，直至法院作出判决后，两被告才于2014年2月20日付清购房尾款580000元。根据上述两被告逾期付款的事实，结合《房地产认购协议书》第十二条第①点“①甲方承诺上述房产为家庭唯一住宅”的约定，原告主张应从被告实际付齐购房款时起算户口迁出的时限，更符合生活常理，本院予以采纳。被告主张应从协议书签订之日起算两年，与上述合同条款内容不符，本院不予采纳。被告还对涉案房产属原告家庭唯一住宅提出异议，但未提供有效的证据予以反驳，且被告庭审中亦确认没有因涉案房屋不是原告唯一住宅而多支出税费，故本院对被告的上述异议亦不予采纳。因此，自被告2014年2月20日付清购房款起算两年，三原告应在2016年2月20日前将户口迁出。由于三原告已于2015年8月14日迁出户口，其履约行为符合协议约定，两被告理应根据《房地产认购协议书》第十二条第②点的约定，向原告退还保证金20000元。原告诉请有理，本院予以支持。至于原告诉请的利息，如前认定，由于三原告在协议约定的两年期内已迁出户口，且至本案诉讼时止，仍处于户口迁出的两年期内，根据《房地产认购协议书》第十二条第②点“因甲方户口需二年内才能迁走，甲方同意向乙方支付20000元保证金，待甲方迁出户口时乙方无息退还甲方”的约定，被告向原告无息退还保证金20000元即可，无需支付利息。原告诉请被告支付利息，无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、被告谭铭泰、刘丽珍于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告关嫦、吴庭伟、吴东生退还保证金20000元；二、驳回原告关嫦、吴庭伟、吴东生的其他诉讼请求。如果被告谭铭泰、刘丽珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取150元，由被告谭铭泰、刘丽珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一五年十月二十七日书记员 李若梅附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供依据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”