（2015）衢廿商初字第192号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-07
案件名称
俞牛倪与童一峰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
衢州市衢江区人民法院
所属地区
衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
俞牛倪,童一峰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省衢州市衢江区人民法院民 事 判 决 书（2015）衢廿商初字第192号原告：俞牛倪（又名俞永良）。被告：童一峰。本院于2015年10月8日立案受理了原告俞牛倪诉被告童一峰房屋买卖合同纠纷一案。依法由审判员朱震婕适用简易程序于2015年10月27日公开开庭进行了审理，并当庭宣判。原告俞牛倪、被告童一峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞牛倪诉称：原、被告系同村，被告父亲童炭佬早已过世，被告母亲也改嫁多年，被告一人继承了童炭佬名下坐落于廿里镇塘底村的4间平房。该房屋与原告住宅邻近。2014年8月8日原、被告在三位村干部的见证下签订了《房屋买卖协议》，约定房屋总价为28000元，协议约定待被告奶奶百年后，交付房屋。2014年8月9日，原告将28000元购房款交付给被告，被告出具收条一张。2014年10月份被告奶奶过世后，原告花费1817.5元办理房屋审批手续，并等待被告交付房屋，但被告迟迟不履行。经原告多次催促，被告以其母亲不同意出卖房屋推脱。2015年3月9日被告给原告发信息表示愿意把钱退给原告，并承担违约金。后经多方调解未果，现原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告房屋买卖协议书；二、由被告返还已收原告购房款28000元，并承担自2014年8月9日至2015年10月9日按月利率1.5‰计算的利息5460元，合计33460元；三、由被告支付违约金5600元（总房价28000元的20%）；四、由被告承担全部诉讼费。被告童一峰答辩称，房屋买卖系事实，同意解除合同，但双方在《房屋买卖协议》中并未约定违约金比例，被告同意支付违约金，但对违约金比例20%不认可。原告为证明其主张的事实，向本院递交了如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告身份情况；2、童炭佬的集体土地使用证原件一份，证明这栋房屋的使用人为童炭佬，但因为房子已经卖给原告，所以这份原件在原告手中；3、《房屋买卖协议》、收条原件一份，证明被告已经将房屋卖给了原告，房屋的作价为28000元，且原告已经支付的事实；4、手机信息截屏一份，证明原、被告口头约定的违约金，被告也承诺要还给原告28000元及20%的违约金。被告童一峰答辩称，对原告提交的真实性无异议，但认为证据5不能证明约定的违约金比例为20%。被告童一峰未向本院提交证据材料。本院审查认为，原告提交的证据经被告认可，对真实性本院予以确认，但原告提交的证据5仅能证明原、被告口头约定违约金，不能证明违约金比例为20%。根据上述证据及当事人的陈述，经本院查明的案件事实如下：原、被告系同村，被告父亲童炭佬业已过世，留下平房4间。2014年8月8日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，约定被告将4间平房作价为28000元出卖给原告。协议约定待被告奶奶百年后，房屋才可交付。2014年8月9日，原告将28000元购房款交付给被告，被告出具收条一张。2014年10月份被告奶奶过世，被告却并未履行房屋交付义务。2015年3月9日被告给原告发信息表示愿意把钱退给原告，并承担违约金。后经多方调解未果，故此纠纷成讼。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案纠纷房产的土地使用权人为童炭佬，在其死亡后，土地使用权作为其遗产，由其妻子及儿子童一峰继承，故被告童一峰个人与原告俞牛倪所签订的《房屋买卖协议》，系童一峰无权处分他人财产，在未经权利人追认或未取得处分权的前提下，本案《房屋买卖协议》系效力待定合同。现原告诉请解除协议，而被告童一峰在庭审中表示同意解除，本院予以确认。本案争议焦点在于解除协议后的违约责任承担。首先，虽然本案《房屋买卖协议》并未约定违约金，但根据原、被告庭审陈述及被告短信内容，可以认定原、被告在协商解除合同过程中，对是否支付违约金做了口头补充约定；其次，被告虽然认可支付原告违约金，但认为双方并未明确约定违约金的比例为20%，而原告主张20%的违约金亦无证据予以支持，有鉴于原、被告双方在签订《房屋买卖协议》时的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应当支付原告15%的违约金，即4200元；最后，原告在诉请中同时主张逾期付款利息及违约金，与法律规定不符，经本院释明，原告选择向被告主张违约金。综上，原告诉请被告解除协议、返还款项并支付逾期利息和违约金的请求，对符合法律规定部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之约定，判决如下：一、解除原、被告双方于2014年8月8日签订的《房屋买卖协议》；二、被告童一峰于判决生效之日起十日内返还原告俞牛倪房屋买卖款28000元及违约金4200元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费776元，减半收取388元，由原告俞牛倪负担68元（已付），被告童一峰负担320元，于判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 员 朱震婕二〇一五年十月二十七日代书记员 傅舟婷申请执行期间二年附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。