（2015）双滦民初字第1577号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-01
案件名称
原告徐晓仿与被告秦皇岛吉星房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
承德市双滦区人民法院
所属地区
承德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
河北省承德市双滦区人民法院民 事 判 决 书（2015）双滦民初字第1577号原告徐晓仿。委托代理人徐攀慧，承德市双滦区法律援助中心律师。被告秦皇岛吉星房地产开发有限公司（以下简称吉星公司），所在地秦皇岛市。法定代表人刘维华，总经理。委托代理人唐巨怀，秦皇岛吉星房地产开发有限公司职员。原告徐晓仿与被告吉星公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，依法适用普通程序，于2015年10月24日公开开庭进行了审理。原告徐晓仿及其委托代理人徐攀慧，被告吉星公司的委托代理人唐巨怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐晓仿诉称，2014年5月22日，我与被告签订了商品房买卖合同，由我购买了被告开发位于双滦区龙玺御园小区17号楼2单元1606室楼房，总价款319832.00元。我当日交付全款，合同约定于2014年10月15日前交房，后来没按时交房。我于2015年6月份才得知，我所购买的楼房在被告出售前即于2012年11月15日办理了在建工程抵押，于2015年2月27日又被秦皇岛市中级人民法院查封。我认为，原、被告之间买卖合同合法有效，被告应继续履行合同。现诉至法院，请求法院判令：一、确认双方签订的商品房买卖合同有效，由被告办理备案手续并交付楼房；二、确认龙玺御园小区17号楼2单元1606室楼房归原告所有；三、要求被告赔偿损失20000.00元；四、诉讼费、保全费由被告承担。在庭审过程中，原告变更诉讼请求为：一、确认双方签订的商品房买卖合同有效；二、要求被告办理备案；三、要求被告交付房屋并支付延期交房违约金（违约金自2014年10月16日起至实际交房之日止，按同期银行贷款利率计算）；四、诉讼费由被告承担。原告向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同1份；2、销售不动产统一发票1张，金额319832.00元。被告吉星公司辩称，1、双方签订的商品房买卖合同合法有效。2、因涉案房屋存在抵押及查封情况，被告目前无法办理备案手续，待具备条件后，同意办理。3、房屋尚未经验收，不符合交房条件，但应业主请求，我公司同意交房，正在筹备之中。4、对原告主张的违约金，因房屋尚未交付，无法确定违约金数额，我公司暂时不同意支付。被告未向本院提供证据。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议。经评议，被告对原告提供的1、2的真实性无异议，本院予以采信，作为本案定案依据。根据原告提供的有效证据及庭审调查，本院查明如下事实��被告吉星公司于2013年5月27日取得了其开发的位于承德市双滦区龙玺御园小区17号楼盘的商品房预售许可证。原告徐晓仿与被告吉星公司于2014年5月22日签订了《商品房买卖合同》，合同约定了“被告将龙玺御园小区17号楼2单元1606室楼房出售给原告，房屋总价款319832.00元；付款方式为一次性付款；交房期限为2014年10月30日前，并该商品房具备给排暖电条件后交付原告使用；被告逾期交房的，按原告已付的购房款，银行同期贷款利息支付违约金；商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由被告向房地产权登记机关申请登记备案。”合同签订当日，原告向被告支付全部购房款。至本案一审法庭辩论终结前，被告未给原告办理房屋备案手续，涉案房屋尚未经验收，小区供暖设施尚未施工完毕。另查明，原告徐晓仿购买的上述房屋，已由被告吉星公司于2012年11月15日办理了在建工程抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司承德分行。被告未将该房已抵押的事实在出售给原告时向其告知，且至本案法庭辩论终结前，抵押权尚未解除。因被告吉星公司涉及其他纠纷，该房又于2015年2月27日被秦皇岛市中级人民法院查封。本院认为，关于合同效力问题。原、被告所签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故应认定双方签订的合同为有效合同，双方应按合同约定的权利义务继续履行。关于办理房屋登记备案手续问题。本院认为，因涉案房屋存在在建抵押及查封事实，根据《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让”及参照《房屋登记办法》第二十二条第（六）项“房屋��依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予以登记”的规定，虽原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，但由于存在事实上和法律上的障碍而不能继续履行备案手续。经本院释明后，原告坚持要求被告办理涉案房屋备案手续。因至本案一审法庭辩论终结前，上述障碍尚未消除，被告目前无法履行该义务，故对原告该诉请，本院不予支持。关于原告要求交付房屋问题。因涉案房屋不符合双方合同约定交付条件及我国《建筑法》、《城市房地产管理法》规定的“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的法定交付条件，故对交付房屋的主张，本院不予支持。关于原告主张的延期交房违约金问题。本院认为，因涉案房屋实际交付日期不确定，原告主张违约金计算至实际交房之日止的诉讼请求不明确，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第三十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐晓仿与被告秦皇岛吉星房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效，双方继续履行合同。二、驳回原告徐晓仿的其他诉讼请求。案件受理费6398.00元，保全费2119.00元，由被告秦皇岛吉星房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长 李国辉审 判 员 温秋鹏人民陪审员 汤双虎二〇一五年十月二十七日书 记 员 王晓航 来自