（2015）宜民初字第1330号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-12-17
案件名称
顾凯与宜兴万达广场有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宜兴市人民法院
所属地区
宜兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顾凯,宜兴万达广场有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2015）宜民初字第1330号原告顾凯。委托代理人张明强，江苏国山律师事务所律师。委托代理人蒋心怡，江苏国山律师事务所实习律师。被告宜兴万达广场有限公司，住所地宜兴市宜城街道解放东路350号。法定代表人丁本锡，该公司总经理。委托代理人倪荣，江苏谋盛律师事务所律师。委托代理人王冰，江苏谋盛律师事务所实习律师。原告顾凯与被告宜兴万达广场有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，依法由代理审判员闫文杞适用简易程序，于2015年8月12日公开开庭进行了审理，原告顾凯的委托代理人张明强、蒋心怡，被告万达公司的委托代理人倪荣、王冰到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告顾凯的委托代理人张明强、蒋心怡，被告万达公司的委托代理人倪荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾凯诉称：2013年11月27日，其与万达公司签订了《商品房预售合同》，购买万达公司开发的宜兴市万达广场第八幢二单元20层2001号商品房一套，并在万达公司提供的《合同补充协议》上签名。根据合同约定，万达公司应在2014年5月31日前将符合该合同约定的商品房交付给其使用，但上述房屋至今仍在装饰中无法交付，且该房屋装饰工程质量粗糙底下，明显不符合合同约定的装饰标准，已属严重违约，导致其资金、居住等巨大的损失，并继续扩大。签约时万达公司提供的《合同补充协议》字体细小难辨，且被告现场工作人员一再声称：买房就必须签字，签约买房的人都一样。事后放大字体才看清该补充协议的约定条款多处显失公平，双方的权利义务极不对称，违反双务合同应该遵循的公平、对等和等价有偿诚信之原则。而事实上万达公司（内部工作人员当时亦看不清楚内容）未对这些条款作出合理的说明，并意图用这些条款缩减和规避合同责任。据此，其诉至法院，请求判令万达公司交付符合约定的商品房，承担逾期交房造成的损失暂计504528.9元（自2014年6月1日起至2015年6月11日止按照已交付房款以万分之五/天计算）并承担本案诉讼费。后其认为双方签订的合同权利义务不对等，增加诉讼请求，请求确认万达公司提供的《商品房买卖合同》中的下列格式条款内容无效：第五条第四款、第十一条第二款、第十五条第三款；确认《合同补充协议》中的下列格式条款内容无效：第五条中第二款、第四款，第七条第四、五款，第十四条第十款。请求将万达公司提供的《合同补充协议》中的第五条第七款格式条款内容变更为“出卖人未按期交付房屋的，自应当交付房屋第二日起，甲方应按日向乙方支付全部购房款万分之五的违约金，至房屋实际交付之日止。经买受人书面催告“交付房屋”后三个月，出卖人仍不能按约交房的，买受人有权解除房屋买卖合同。”第十二条第三款变更为“甲方原因导致乙方有权解除房屋买卖合同的，甲方应承担购房款总额的20%违约金。被告万达公司辩称：1、本案所涉房屋在约定的交付期内具备交付条件，其公司已经按照约定通知了顾凯办理交付手续，但顾凯未按期来办理交付手续，违约责任在于顾凯。且该房屋所在整栋大楼统一装修，目前大部分住户已经入住，不存在顾凯所称的质量低下问题，且工程质量低下也没有第三方权威机构认定。2、本案所涉合同及补充协议是双方协商一致签订的，双方不存在强买强卖的行为，现在顾凯要求确认部分条款无效，没有法律依据。合同条款如需要变更应当双方协商，顾凯单方要求变更合同条款没有法律依据。经审理查明：2013年11月27日万达公司与顾凯签订《商品房买卖合同》一份，约定由顾凯购买万达公司开发的暂定名为宜兴万达广场8幢二单元20层2001号房屋，建筑面积237.38平方米，单价11335.5元/平方米，交付期限双方约定出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房取得《宜兴市新建住宅小区交付使用备案证书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。顾凯在合同上登记的地址为宜兴市林凯物流基地有限公司。当日，双方又签订了《合同补充协议》一份。补充协议关于买受人信息及送达方式双方约定为：买受人确认，本合同所填写的买受人名称、通信地址、电话等均准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，则该房屋地址作为有效送达地址）。本合同有效期内，如买受人的通信地址、电话等发生变更，买受人应当向出卖人出具其亲笔签名的书面文件，经出卖人签收确认后变更方为有效。如本合同中乙方的通讯地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知出卖人，出卖人按本合同约定的联系方式通知买受人，则视为合法有效送达买受人。如未能实际送达的，其责任及由此引起的损失由买受人承担。双方又约定：出卖人在约定的房屋交付时间2014年5月31日之前，具体时间以发出的《入伙通知书》载明的交房时间为准，买受人逾期办理房屋交付手续，或者因买受人原因造成房屋未能按期交付的，视为出卖人在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付买受人。上述合同签订后，顾凯按约支付了购房款，万达公司开具了发票。本案所涉房屋于2014年5月30日取得宜兴市建设局颁发的宜兴市商品房开发项目竣工交付使用验收备案证书，该证书载明:根据《无锡市商品房交付使用管理办法》规定，经审核和现场核验，本项目符合交付使用条件，准予交付使用。2015年5月30日，万达公司按照顾凯在合同上登记的地址宜兴市林凯物流基地有限公司通过EMS快递向顾凯邮寄了入伙通知书，收件人联系电话与合同上顾凯登记的电话一致。入伙通知书主要内容是通知顾凯收房及相关事宜。经宜兴市邮政速递局查询，该EMS快递于2014年5月31日妥投，由同事代收，投递员为杨春霞。但顾凯称未至今未收到该快递，且认为双方在补充协议中约定的送达方式是无效的。2015年4月，顾凯认为本案所涉房屋装修不符合合同附件约定的装饰标准，且工程质量低下，故向宜兴市公证处申请证据保全，由宜兴市公证处公证员于2015年4月22日到本案所涉房屋进行拍照，共计拍摄照片76张并出具了（2015）锡宜证民内字第1130号公证书。从照片上看，该房屋地面存在装修残留的垃圾，墙壁有金属钉外漏、配电箱外壳缺失、厨房地面地板砖有缺失等状况。万达公司对公证书不认可，认为公证的时候没有万达公司的人员在场，从照片上看也只能看出房屋内有垃圾及部分小瑕疵，且这些垃圾不能证明是万达公司放入的，这些不存在严重的质量问题，也不影响原告的居住。且公证机关不是对工程质量进行认定的机关，拍摄照片也只是看到表面，无法对工程质量进行实质性认定。而通过拍照也能看出来顾凯可以随时进入房屋，房屋已经在其实际控制下，说明其已经实际接受了该房屋。上述事实，有顾凯提供的《商品房预售合同》及补充协议、公证书，万达公司提供的邮寄凭证、查询单、入伙通知书、商品房开发项目竣工交付使用验收备案证书及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律的保护。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，万达公司与顾凯签订了《商品房买卖合同》及补充协议，双方应按照协议约定履行各自的义务。顾凯在签订合同后按约履行了付款义务，万达公司也应按约履行交房义务。现顾凯要求万达公司承担逾期交房造成的损失本院不予支持，理由如下：1、万达公司按约以顾凯留的地址和电话号码邮寄了入伙通知书，双方也约定以该方式进行送达。根据一般常识，购房者预留送达地址及联系方式应注意到谨慎义务，应留自己确认收到的地址。双方在补充协议中约定对送达地址所产生的后果进行约定并不违反法律规定，顾凯认为约定无效于法无据。万达公司有理由相信该地址可以送达到顾凯，且该快递经查询也实际投递到该地址，若顾凯称未收到应自负责任。另，作为购买人顾凯也知道双方约定的交付时间，即使万达公司未通知，顾凯也应在合理期限内询问、催告。现顾凯认为至今都不知道万达公司可以交付房屋与常理不符，本院不予采信。2、关于房屋质量问题，顾凯认为万达公司交付的房屋存在质量问题，并进行了拍照。虽无万达公司人员在场，但该组照片系公证人员某并出具了公证书，本院对照片真实性予以采信。从照片上可以看出本案所涉房屋确实有部分瑕疵，但该房屋装饰装修是否存在质量问题及存在质量问题的程度应由具备资质的鉴定机构进行确认。现仅根据照片不足以证明房屋存在质量问题，若确存在质量问题，顾凯可待提供证据后根据存在质量问题的程度主张自己的权利。但顾凯既未收房也未主张质量问题，相应期间损失系其自行扩大。对于房屋内的装修垃圾及相关装修瑕疵，本院认为万达公司应主动整改，保持整洁。因顾凯主张逾期交房损失本院不予支持，其增加诉讼请求要求确认部分合同条款无效并变更部分合同条款与本案无相应关联性及相关法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告顾凯的诉讼请求。本案案件受理费28327元，由顾凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(开户名称：江苏省无锡市中级人民法院，开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05)。审 判 长 王建停代理审判员 闫文杞人民陪审员 宗 瑛二〇一五年十月二十七日书 记 员 潘新云 来源：百度搜索“”