（2015）金义民初字第2679号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-07
案件名称
义乌市恒风物业管理有限公司与吴容芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
义乌市恒风物业管理有限公司,吴容芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2015）金义民初字第2679号原告义乌市恒风物业管理有限公司。法定代表人王斌。委托代理人许贞朋。委托代理人易晓斌。被告吴容芳。原告义乌市恒风物业管理有限公司为与被告吴容芳物业服务合同纠纷一案，于2015年9月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员俞霞珍适用小额诉讼程序独任审判，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告义乌市恒风物业管理有限公司的委托代理人易晓斌；被告吴容芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市恒风物业管理有限公司诉称，被告系义乌市江滨社区菊园X幢X单元XXX室业主。原告与义乌市江滨社区业主委员会签订有《江滨社区四园物业管理委托合同》和一份通告，约定由原告负责义乌市江滨社区的物业管理服务，服务期限为2010年8月15日至2016年8月14日，江滨社区业主应按合同约定向原告交纳物业服务费。合同签订后，原告即向江滨社区派出物业管理团队提供了各项物业服务。原告的服务也得到了江滨社区业主委员会的认可。但被告却不积极交纳物业服务费，经原告多次催讨，被告至今仍未交纳2010年8月15日至2014年8月14日的物业管理服务费共计1520元。为此，要求判决：被告交纳2010年8月15日至2014年8月14日的物业服务费1520元并赔偿利息损失（从2014年8月15日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）。被告吴容芳辩称，我的房子是2010年12月10日买的，我有证据证明。2010年的部分的物业费不能起诉我。合同签订2013年8月14日，原告他们没有续签合同，所以2014年的物业费原告不能收我的。委托管理合同有异议，合同性有异议，王某系主任和原告签订合同，他没有在涉案小区购买房屋以及任职。他是恒风物业公司的股东，所以合同的合法性有异议，我在市长信箱都投诉过。王某不能代表业主委员会。原告只能在合同期限内要求我交物业费。合同期限是2012年8月14日至2013年8月14日的，原告没有资格起诉我2014年的物业费。我拍摄的照片可以反映垃圾成堆，我家楼下的建筑垃圾半年了，都没有清理。我楼梯的电子门都是坏的，都贴满了广告。我楼下小区下面占道营业开了6间不锈钢门窗加工店，干活都是在外面干的了。原告没有尽到监管责任。保安也没有尽到巡逻责任。占道经营为什么不到行政部门反映。原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：一、物业管理委托合同两份，证明物业服务合同关系，物业费标准。被告质证意见：第二份合同没有给我过，签订的合同是2013年8月14日-2014年8月14日，为什么落款的时间是11月份，我认为这份合同是假的，公章没有意见。对2份合同中的王某不是业主委员会的人，是恒风公司的股东。没有资格签订合同。本院认为，上述两份合同均盖有义乌市江滨社区业主委员会公章，故对该证据予以采信。二、函、复函各一份，证明物业费标准。被告质证意见：没有意见。本院对该证据予以采信。三、业委会证明一份，证明提供物业服务事实。被告质证意见：有异议，合同明确写着业主满意度达到98%，但是证明中写着大部分业主没有达到98%，不然的话，原告也不会起诉大部分业主了。本院对该证据予以采信。四、催讨函照片四张，证明原告向被告催讨过的事实。被告质证意见：贴在门上，我没有看到，没有送到我手中，我不承认。本院对该证据予以采信。五、照片九张，证明侧面反映物业服务的情况。被告质证意见：照片上的人，原告有什么证据证明身份情况。照片也看不出来提供什么服务。本院认为，该组证据无具体的拍摄时间，无法达到原告的证明目的。六、房产档案证明一份，证明涉案房屋系被告所有以及建筑面积。被告质证意见：房产档案证明没有意见，但是我购买房屋的时间是2010年12月10日，那时候我都没有入住。本院对该证据予以采信。被告为证明自己的主张，向本院提供照片十三张，证明原告没有尽到自己的责任。原告质证意见：被告拍摄时间地点不清楚，具体在什么情况下也不清楚。照片下也看不出在涉案小区内，也不能反映小区内的物业服务的真实情况。本院认为，该组证据无具体的拍摄时间，无法达到被告的证明目的。经审理查明，被告吴容芳于2010年12月10日登记为义乌市菊园X幢XXX室业主，房屋计费面积为97.25平方米。2010年9月8日，义乌市江滨社区业主委员会与原告义乌市恒风物业管理有限公司签订《江滨社区“四园”小区物业管理委托合同》一份，双方约定：委托管理期限定为叁年，自2010年8月15日起至2013年8月14日止；本物业住宅房和店面房的管理服务费按现行收费标准不变；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按月交纳管理费的10%交纳滞纳金。2012年2月8日，经江滨小区业主委员会通过决定于2012年1月1日起物业管理收费标准进行了调整：套间100平方米以下，原收费标准320元／年，现收费标准400元／年；套间100平方米，原收费标准330元／年，现收费标准410元／年；套间100平方米以上，原收费标准360元／年，现收费标准450元／年；楼中楼原收费标准530元／年，现收费标准670元／年；垂直房原收费标准0.30元／㎡·年，现收费标准0.38元／㎡·年。2013年11月15日，义乌市江滨社区业主委员会又与原告义乌市恒风物业管理有限公司签订《江滨社区“四园”小区物业管理委托合同》一份，双方约定：委托管理期限为三年，自2013年8月15日至2016年8月14日；本物业住宅房和店面房的管理服务费按现行收费标准不变；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按月交纳管理费的10%交纳滞纳金。原告义乌市恒风物业管理有限公司以张贴律师函的形式向被告吴容芳催缴物业费。被告吴容芳至今未向原告义乌市恒风物业管理有限公司支付2010年12月10日至2014年8月14日期间的物业管理费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告义乌市恒风物业管理有限公司与义乌市江滨社区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，被告吴容芳作为接受物业服务的业主，应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业管理费。被告吴容芳尚欠2010年12月10日至2014年8月14日期间物业管理费为（320元／年＋320元／年÷365×22天＋400元／年×2＋400元／年÷365×226天）=1387元事实清楚，证据充分，本院予以认定。关于违约金的起算时间，合同中并未约定物业管理费的交纳时间，故被告吴容芳未及时交纳物业费，则还应向原告义乌市恒风物业管理有限公司支付从起诉之日即2015年9月25日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止的违约金。综上，原告合理部分的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告吴容芳辩解合同中义乌市江滨社区业主委员会的代表人王某身份合法性有异议，但王某的身份情况并非本案审理的范围，故该辩解本院不予采信。被告吴容芳还辩解原告义乌市恒风物业管理有限公司未尽到管理义务，本院认为，被告吴容芳提供的证据既无法证明原告未履行合同义务，也无法证明原告未履行义务的行为达到可以扣免物业费的程度，故对该辩解，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告吴容芳于本判决生效后十日内支付原告义乌市恒风物业管理有限公司物业管理费1387元及利息损失（从2015年9月25日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）。二、驳回原告义乌市恒风物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴容芳负担。本判决为终审判决。代理审判员 俞霞珍二〇一五年十月二十七日书 记 员 张艳琳 来自