（2015）盐民终字第02514号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-11-02
案件名称
孙汉兵、孙汉琴与谢建国、潘冬景房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙汉兵,孙汉琴,谢建国,潘冬景
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民终字第02514号上诉人（原审原告）孙汉兵，居民。上诉人（原审原告）孙汉琴（孙汉兵之姐），居民。两上诉人共同委托代理人詹修文，江苏衡鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）谢建国，居民。被上诉人（原审被告）潘冬景（谢建国之妻），居民。两被上诉人共同委托代理人孙建平，江苏众想律师事务所律师。上诉人孙汉兵、孙汉琴因与被上诉人谢建国、潘冬景房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭兴民初字第0281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙汉兵、孙汉琴原审诉称：2011年9月17日，孙汉兵、孙汉琴与谢建国、潘冬景签订了一份售房合同，由孙汉兵、孙汉琴将继承的祖屋出售给谢建国、潘冬景。该房屋坐落在盐城市亭湖区新兴镇三灶村三组，房屋所有权证号为：新兴三灶03字第19号，房屋所有权人登记为孙士元，为孙汉兵、孙汉琴父亲，已于2001年1月12日去世，孙汉兵、孙汉琴的母亲张如女于2011年3月11日去世。孙汉兵、孙汉琴出售的房屋面积包括主屋5间110.5平方米，厨房1间12.92平方米，猪圈2间8.8平方米，以及房屋门前约300平方米的土地使用权，该房屋售价12万元。因谢建国、潘冬景为阜宁县城城镇户籍，且与谢建国、潘冬景非同一经济组织成员，双方不能对位于孙汉兵、孙汉琴所在的集体经济组织的房屋进行买卖，双方签订的售房协议当属无效合同。孙汉兵将上述房屋出售后，一直在外租房居住至今，无固定住所。故起诉请求：1.确认孙汉兵、孙汉琴与谢建国、潘冬景2011年9月17日签订的售房协议及其补充协议无效；2.谢建国、潘冬景返还房屋。谢建国、潘冬景原审辩称：1.房屋买卖合同有效，孙汉兵、孙汉琴将继承的房屋出售是真实意思表示；2.从合同法看，双方即使签订合同时不具备有效条件，但案涉房屋用地在2014年11月20日之前就已经经过新兴镇人民政府和新兴镇三灶村委会确认该土地为非住宅用地，且谢建国、潘冬景已经在该土地上翻建和添附行为，投入了大量的财力物力；3.从法理上讲，法律的价值趋向追求的公平正义，作为农村房屋买卖合同的当事人，孙汉兵、孙汉琴在出卖房屋时是为了获得经济利益，谢建国、潘冬景也依约付款，孙汉兵、孙汉琴在得知其房屋市场价有可能上升后，作为卖方有利可图，因此提起诉讼，该行为是典型的用合法形式掩盖非法目的；4.从法律效果看，为了达到稳定社会秩序的目的，谢建国、潘冬景家人已经在该村落户办厂，已经生产，孙汉兵、孙汉琴在出售该房屋时说明其已经没有使用该房屋的需求，如果将该房屋返还，本身就蕴含了潜在的纠纷，当房屋再次升值时孙汉兵、孙汉琴又可以以同样的手段将房屋进行买卖然后收回，达到不合法目的；5.谢建国、潘冬景在买卖房屋时已经支付13.5万元房款，同时该房屋在出售时已无任何的残存价值，且谢建国、潘冬景已经将原房屋进行了翻建，砌成厂房，也在正常经营。孙汉兵、孙汉琴要求返还房屋，因为该房屋已不存在，所以不存在返还问题。原审法院经审理查明：谢建国、潘冬景现户籍地为盐城市阜宁县阜城镇东丰北路486-2号。双方诉争房屋坐落于盐城市亭湖区新兴镇三灶村三组，房屋所有权证号为：新兴三灶03字第19号，房屋所有权人登记为孙士元（其中主屋5间110.5平方米，厨房1间12.92平方米，猪圈2间8.8平方米），以及房屋门前约300平方米的土地使用权。上述房屋系孙汉兵、孙汉琴之父孙士元及其母亲张如女的共有财产，孙士元、张如女去世后，孙汉兵、孙汉琴继承孙士元、张如女的上述遗产。2011年9月17日，双方签订的《售房合同》及其补充协议，售房合同并经孙祥杰（系孙汉兵舅舅），管旭光，李建飞见证，该合同约定：“甲方：孙汉兵、孙汉琴，乙方：谢建国、潘冬景，甲乙双方经过友好协商，…一、甲方自愿将继承的祖屋出售给乙方…1、房屋座落位置：盐城市亭湖区新兴镇三灶村三组；2、该房屋的所有权证证号：新兴三灶03字第19号。二、房屋面积及售价：1、房屋面积，主屋5间110.5平方米，厨房1间12.92平方米，猪圈2间8.8平方米（详见房产证）；2、房屋售价：人民币壹拾贰万元整（120000）。…四、其他事项，1、该房屋门前约300平方米土地，乙方拥有永久使用权。2、本协议是双方自愿协商达成的…任何一方不得反悔，否则，违约方需赔偿对方违约金人民币壹拾万元整，并按反悔时该房屋的市场价格赔偿对方的损失。…”。该补充协议约定：“甲方：孙汉兵、孙汉琴，乙方：谢建国、潘冬景，甲乙双方经过友好协商，…一、乙方所购买上述房屋…，其中包括该房屋的屋基地的永久使用权；二、若以后该房屋拆迁，甲方不得反悔，不得另行主张属于该房屋的任何权利；三、若该房屋拆迁后，村里另行分配屋基地，则该屋基地属于乙方所有，…；四、本补充协议是2011年9月17日甲乙双方售房协议的补充…。”2011年9月19日，孙汉兵向谢建国出具欠条一张，载明：“今欠到谢建国人民币壹拾贰万元正，（现已将房屋售给谢建国作为本人的还款方式包括屋前后的土地面积），今欠人：孙汉兵，2011年9月19号。”2012年6月3日，孙汉兵的前妻刘亚芹向谢建国出具欠条一张，载明：“今收到谢大爷土地使用费伍仟元，（房子向前的所有土地），今收人：刘亚芹。”上述房屋谢建国、潘冬景于2011年9月17日入住后，相继对案涉五间主屋进行了修缮、装修，也已将厨房、猪圈拆除，并在房屋前方场地新建7间厂房和1间大的简易厂房。目前上述厂房谢建国、潘冬景现已交付给女儿谢环开办的盐城市开门红机床有限公司使用，该公司现正常经营。原审法院认为：1.关于双方签订买卖合同是否有效问题。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，孙汉兵、孙汉琴与谢建国、潘冬景签订的《售房合同》及其补充协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。谢建国、潘冬景并非盐城市亭湖区新兴镇三灶村村民，孙汉兵、孙汉琴要求认定买卖合同无效的诉讼请求，应予支持。2.关于房屋返回的问题。合同法第五十八条规定：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故合同无效后，并不必然发生返还财产的后果，双方签订的合同虽被认定为无效，但该合同是孙汉兵、孙汉琴的真实意思表示，其在签订合同时已经同意出让该房屋的相关财产权利，现不能重新占有该房屋也在其当初签订合同时应当预料到的范围内。本案中孙汉兵、孙汉琴方同意出售房屋后又反悔，本身存在过错，谢建国、潘冬景占有该房屋时间较长，也对案涉五间主屋进行了修缮、装修，也已将厨房、猪圈拆除，并在房屋前方场地新建7间厂房和1间大的简易厂房，故案涉房屋可不予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，原审判决：一、孙汉兵、孙汉琴与谢建国、潘冬景于2011年9月17日签订的《售房合同》及其补充协议无效。二、驳回孙汉兵、孙汉琴的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由谢建国、潘冬景负担。上诉人孙汉兵、孙汉琴均不服原审判决，向本院提起上诉称：1.孙汉琴未在案涉补充协议上签字，原审法院漏查该节事实；2.合同被确认无效后，案涉五间主屋依法应当返还，谢建国、潘冬景翻建房屋未经审批，不能成为不予返还的理由，且在出售房屋后，三灶村委会未分配给孙汉兵新的宅基地，孙汉兵现无住所；3.孙汉兵因向谢建国借款无力归还，遂出卖房屋，本案系以房抵债。综上，请求二审法院处理。被上诉人谢建国、潘冬景共同答辩称：1.孙汉琴未在原审中对补充协议上的签名申请鉴定；2.房屋修建是否合法与本案无关；3.谢建国、潘冬景长期居住案涉房屋，且经过修缮，原审判决不予返还符合法律规定；4.孙汉兵与谢建国之间不存在借贷关系；5.孙汉兵现无固定住所与谢建国、潘冬景无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审认定的事实无异，对原审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为：孙汉兵、孙汉琴与谢建国、潘冬景签订的房屋买卖合同因违反国家法律、法规的强制性规定，为无效的合同。关于案涉五间主屋是否应当返还给孙汉兵、孙汉琴的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，谢建国、潘冬景购买房屋后实际居住使用已有四年之久，且二人对该房屋进行了修缮和装潢，应认定为存在不能返还的情形。孙汉兵、孙汉琴将房屋出卖给他人，是其真实的意思表示，不能占有使用案涉房屋是出卖人自己处分权利的行为所致，故孙汉兵、孙汉琴提出三灶村未安排宅基、无居所，要求返还房屋的上诉理由不能成立。原审确认案涉合同无效但案涉房屋不予返是正确的。关于孙汉兵、孙汉琴提出原审未认定孙汉琴是否在案涉补充协议上签字的问题，经查，原审查明的事实已确认案涉补充协议由孙汉兵、孙汉琴签订，且孙汉琴是否在补充协议上签字，并不影响本案的处理，故孙汉兵、孙汉琴提出原审漏查部分事实的上诉理由不成立。关于孙汉兵、孙汉琴提出本案系以房抵债的上诉理由，该二人在审理中未提交相关证据对孙汉兵与谢建国之间存在借贷关系的情况予以证实，故该上诉理由本院不予采信。综上，孙汉兵、孙汉琴的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙汉兵、孙汉琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴珊珊代理审判员 王 珩代理审判员 周 陇二〇一五年十月二十七日书 记 员 程 菲 搜索“”