（2015）铜官民二初字第00684号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-15
案件名称
铜陵百江贸易有限公司与黄祖群房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
铜陵市铜官山区人民法院
所属地区
铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
铜陵百江贸易有限公司,黄祖群
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十九条
全文
安徽省铜陵市铜官山区人民法院民 事 判 决 书（2015）铜官民二初字第00684号原告：铜陵百江贸易有限公司。住所地铜陵市大桥经济开发区。法定代表人：黄韬，董事长。委托代理人：汪卫平，公司法律顾问。被告：黄祖群，女，汉族。1968年8月25日出生，住合肥市肥西县。委托代理人：汤卫东。原告铜陵百江贸易有限公司诉被告黄祖群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告双方当事人的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜陵百江贸易有限公司诉称：2012年11月6日，被告作为丙方与作为甲方的铜陵华源房地产开发有限责任公司和作为乙方的铜陵市腾源纺织贸易有限责任公司签订了《房屋租赁合同》一份，租赁了甲方和乙方位于金山路的网点1号一层至三层的网点房用于开设宾馆、饭店。根据合同约定，租赁期限自2012年11月15日起至2022年11月14日止；租赁费用和交纳期限实行先预付后使用，按季度预付的方式，第一、二年度租金分别为35万元／年，第三年度在第二年度租金上递增5%，租金为36.75万元；租金支付方式为被告按上述约定的交纳时间支付到甲方账户；合同第7条第1款约定，本合同期内，如甲乙方按法定程序将房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有权者继续有效，被告应与新的房屋所有者按本合同内容重新签订房屋租赁合同，由新的房屋所有者履行剩余租期；合同还约定了一方解除合同的权利，即甲乙方有权在丙方发生下列情况下且经甲乙书面通知后30日内丙方仍不改正的情况下解除合同，收回房屋，除执行本合同第八条对违约方的规定外，因此而造成的损失由丙方赔偿：丙方未按约定的时间超过15日未支付租金的；合同还对违约责任作出约定：承租人逾期15天未支付租金、水电费等相关费用的，除必须如数补交外，另向出租方支付所欠租金5倍的违约金。合同生效后，甲、乙方在合同签订日将房屋四把钥匙交给被告，被告签收后开始经营。2012年12月，甲、乙方将上述网点房的所有权卖给了原告，被告于2012年12月5日对房屋租赁合同主体变更一事签署了：“因房屋买卖，将此合同变更至铜陵白江贸易有限公司”的意见，原告也盖章认可。原告取得网点房的所有权后，继续按上述合同履行，并自当月起向被告收取租金等费用。被告最后一次交租金的时间为2014年3月14日，以后就一直拖延支付租金。2014年7月3日，在原告多次催索下，被告承诺在7月底交清租金但却未按承诺履行，此后原告多次派员催索但均无果。截止2015年第2季度，被告累计欠原告租金441875元。现诉至法院，请求判令：一、解除原告和被告《房屋租赁合同》的履行；二、被告支付原告租金441875元；三、被告支付违约金883750元（按所欠租金2倍计算）；四、被告承担本案诉讼费用。被告黄祖群辩称：1、租赁事实无异议，但被告主体资格不适格，被告是法定代表人，是职务行为；2、2014年3月15日以后租金确实未付，具体数额请法院核实；3、约定违约金过高；4、原承租人已经收取的保证金116666元可以抵扣房屋租金；5、被告装潢的价值应当归被告所有；6、原告承担败诉部分的诉讼费用。经审理查明：2012年11月16日，被告黄祖群作为承租方（丙方）与铜陵华源房地产开发有限责任公司（甲方）和铜陵市腾源纺织贸易有限责任公司（乙方）共同作为出租方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定出租方将位于金山路的网点1号一层至三层的网点房租赁给承租方经营宾馆、饭店；租赁期限为10年，自2012年11月15日至2022年11月14日止；租赁费用和交纳期限实行先预付后使用，按季度预付，于每季度前15日支付；第一及第二年度租金分别为35万元／年，自第三年起每年租金在上一年度的基础上递增5%，以此类推；丙方已交保证金116666元，合同期满丙方在结清水电物业等相关费用后，甲方将保证金116666元无息返还丙方；合同第七条第1款约定，本合同期内，如甲、乙方按法定程序将房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有权者继续有效，被告应与新的房屋所有者按本合同内容重新签订房屋租赁合同，由新的房屋所有者履行剩余租期；如丙方未按约定的时间超过15日未支付租金及水电物业等费用，甲、乙方有权在丙方经甲、乙方书面通知后30日内丙方仍不改正的情况下解除合同，收回房屋，因此而造成的损失由丙方赔偿；承租人逾期15天未支付租金、水电费等相关费用的，除必须如数补交外，另向出租方支付所欠租金5倍的违约金。合同签订后，出租方依约交付了房屋。2012年12月19日及2013年1月24日，案涉房屋所有权登记在原告铜陵百江贸易有限公司名下。被告黄祖群于2012年12月5日在上述房屋租赁合同上签署：“因房屋买卖，将此合同变更至铜陵白江贸易有限公司”，原告也在该合同上盖章。被告黄祖群向原告交纳租金至2014年3月14日，此后租金未能按约缴纳，截止2015年6月14日共欠原告租金441875元。庭审中，被告黄祖群放弃对保证金的抗辩意见。以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、房屋产权证、收据等证据以及庭审笔录在卷证实。本院认为：被告黄祖群与铜陵华源房地产开发有限责任公司、铜陵市腾源纺织贸易有限责任公司之间所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。之后，原告取得了本案租赁房屋的所有权，依据法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此，原、被告双方应当承继上述房屋租赁合同中的权利义务，继续履行该合同。被告黄祖群在履行合同过程中，未能按约支付相应房屋租金给原告，被告的行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任，故原告主张解除合同并要求被告支付截止2015年6月14日的房屋租金441875元，于法有据，本院予以支持。但原告主张按所欠租金2倍计算的违约金明显过高，本院酌定被告支付原告逾期违约金88375元。被告关于被告主体资格不适格的辩称意见，没有事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、解除原告铜陵百江贸易有限公司与被告黄祖群之间的《房屋租赁合同》；二、被告黄祖群于本判决生效后十日内支付原告铜陵百江贸易有限公司截止2015年6月14日的租金441875元及违约金88375元；三、驳回原告铜陵百江贸易有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16731元，公告费600元（凭发票结算），由被告黄祖群负担，于本判决生效后十日内付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判长 钟华宏审判员 方贝贝审判员 姚 彧二〇一五年十月二十七日书记员 包利霞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。