（2015）津法民初字第01416号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-02-01
案件名称
陈树林、王金玉与刁勇、刁兵等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江津区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈树林,王金玉,刁勇,刁兵,程碧容
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2015）津法民初字第01416号原告：陈树林，男，汉族，1949年3月3日出生，住重庆市江津区。原告：王金玉（原告陈树林之妻），汉族，1948年8月29日出生，住址同上。上述二原告的委托代理人：何超、代安琪，重庆市江津维权法律服务所法律工作者。何超的代理权限为特别授权，代安琪的代理权限为一般代理。被告：刁勇，男，汉族，1976年5月11日出生，住重庆市江津区。被告：刁兵，男，汉族，1971年7月4日出生，住重庆市江津区。委托代理人：甘业敏（被告刁兵之妻），汉族，1973年11月10日出生，住址同上。特别授权。被告：程碧容，女，汉族，1971年8月10日出生，住重庆市江津区。上述三被告的委托代理人：耿麒维，重庆纵达律师事务所律师，一般代理。原告陈树林、王金玉与被告刁兵、刁勇、陈碧容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2015年3月16日、9月16日公开开庭进行了审理。原告陈树林、王金玉及其委托代理人何超、代安琪，被告刁勇、被告刁兵的委托代理人甘业敏，以及被告刁兵、刁勇、陈碧容的委托代理人耿其维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈树林、王金玉诉称：二原告系夫妻。原告陈树林原是重庆市江津区公路养护段白沙高屋养路分队职工。重庆市江津区公路养护段原为江津市公路养护段。1993年，江津市公路养护段根据该单位津路发（1993）44号文件的规定，决定将分配与原告居住的，现位于重庆市江津区白沙镇三重堂高屋道班房二楼，面积52.19平方米的1套住房优惠出售给二原告，单价249元／平方米，总价12995.31元。1993年8月31日，二原告交纳了首期房款3918.75元。1997年8月，二原告迁往重庆市江津区几江街道办事处麻纱市街居住，便将上述房屋租与被告刁兵、刁勇的父母刁月银、周泽利居住，为了应付单位清产检查，原告将购房款《收据》原件交给了周泽利保管。现刁月银、周泽利死亡，被告刁兵、刁勇在未与二原告进行续租的情况下，将房屋租与被告陈碧容居住。2014年4月10日，原告与重庆市江津区公路养护段签订了该房屋出售协议，并交清了购房余款9076.56元。现被告刁兵、刁勇以其父母保管了原告向单位交纳首期房款3918.56元的《收据》为由，说房屋是其父母向原告购买，拒不从原告购买的房屋内搬出。请求人民法院判决三被告将原告购买的上述房屋腾退二原告。被告刁兵、刁勇辩称：本案讼争的房屋，原告陈树林于1999年以4000元卖与了被告刁兵、刁勇的父母刁月银、邹泽利，双方间形成的是买卖关系，不是租赁关系。原告在诉状中称，房屋是租与刁月银、邹泽利的不是事实。当时双方未签订房屋买卖合同，二原告将其向江津市公路养护段交纳购房3918.75元的《收据》原件交与被告刁兵、刁勇的父母。之后房屋便一直由刁月银、邹泽利一家使用，其间被告从未向原告交纳过租金，原告也从未过问过被告使用房屋的状况。现被告刁兵、刁勇的父母刁月银、邹泽利已去世，按《中华人民共和国继承法》的规定，房屋由被告刁兵、刁勇继承，被告刁兵、刁勇将继承的房屋租与他人使用是合理合法的。人民法院应驳回原告的诉讼请求。被告陈碧容辩称：被告刁兵、刁勇的上述答辩意见属实。二人在继承房屋后租与被告陈碧容使用，符合法律规定。人民法院应驳回二原告对被告陈碧容的诉讼请求。经审理查明：原告陈树林原系江津市公路养护段职工（江津市公路养护段，现为重庆市江津区公路养护段），其与王金玉系夫妻，1997年以前居住在重庆市江津区白沙镇三重堂高屋道班房2楼1号房内，在1991年8月至1994年6月原告陈树林服刑期间，其妻王金玉及其子女仍在上述房屋内居住。被告刁兵、刁勇之父刁月银，也系江津市公路养护段职工。当时刁月银及其妻邹泽利和子女，居住在重庆市江津区白沙镇三重堂高屋道班房1楼1号房内。1993年7月21日，江津市公路养护段下发了津路发（1993）44号《关于印发﹤江津市公路养护段公有住房优惠出售实施方案﹥的通知》，该文所附《江津市公路养护段公有住房优惠出售实施方案》载明：凡是持几江镇正式常住户口的职工，本着自愿购买的原则均可向段房改小组或房屋出租单位申请购买公有住房；下列人员可按段在职人员对待，1、离休、退体人员（不包括已领取建房费的离退休职工），2、有几江镇正式常住户口，已租住我段住房的本单位已故职工配偶，3、原在我段分房后又调往其他单位的干部职工；职工优惠购房的合法权益，依法受到保护，购房者拥有部分产权，即占有权，使用权和受到限制的收益权，可继承，但不得赠与和另作它用；房款付清住满五年后允许按规定出售，原售房单位在同等条件下有优先购买权；向社会出售的，必须经原售房单位出具有关证明，方可向房地产管理部门办理产权手续。由于原告陈树林的情况特殊，江津市公路养护段经请示后仍决定将房屋优惠出售与原告陈树林（注：江津市公路养护段对此并未下文，只是在房改会议记录中明确将房屋售与陈树林）。同年8月31日，江津市公路养护段收取了陈树林的优惠购房款，并出具《收条》1张。载明：今收到陈树林之妻王金玉交来优惠购房款3948.75元（其中保证金360元）。1997年初，原告陈树林一家从江津区白沙镇搬到江津区几江街道办事处居住。在1998年底至1999年初间，二原告将重庆市江津区白沙镇三重堂高屋道班房2楼1号房交与被告刁月银一家居住使用至今，并在交付房屋时将上述江津市公路养护段收取陈树林优惠购房款的《收据》原件交与刁月银。2014年4月10日，重庆市江津区公路养护段向重庆市江津区国有资产管理中心上报了《重庆市江津区公路养护段关于国有产权转让遗留问题处理的说明》，该说明仅是针对本案讼争的房屋，并载明：房屋同意优惠出售给陈树林之妻（注：是指1993年时）；经请示有关部门，报主管部门同意，我段2014年3月25日段长办公会研究决定，结合档案局提供的两套房屋出售价格，并与买方王金玉协商，达成一致意见，该住房按249元／平方米收取，应收房款12995.31元，扣除1993年王金玉已交3918.75元，补收售房款9076.565元；为妥善解除房屋遗留问题，现上报请按遗留问题办理房屋产权分割。同日，原告王金玉按上述说明的价格与重庆市江津区公路养护段签订了《房屋出售协议》。次日，王金玉交纳了购房款9076.56元。2015年3月5日，重庆市江津区住房制度改革领导小组办公室下发了津住改办发（2015）3号文件，该文载明：重庆市江津区公路养护段，你单位将重庆市江津区白沙镇三重堂高屋道班房2－1号房出售给王金玉，出售公有住房建筑面积52.19平方米，现按房改政策为其完善完全手续，符合《重庆市国土房管局、重庆市房改办关于城镇住房制度改革工作若干问题的通知》精神，同意完善完全产权手续。另查明：被告刁兵、刁勇的父亲刁月银、母亲邹泽利，分别于2006年、2009去世，刁月银、邹泽利共育有子女刁兵、刁勇、刁琼。诉讼中刁琼书成表示：父母去世后，其放弃对本案讼争房屋的权利，同意该房由被告刁兵、刁勇继承。现被告刁兵、刁勇将本所涉房屋租与被告程碧容使用。在2015年3月16日的庭审中，原告陈树林陈述：1997年3月将房屋交被告刁兵、刁勇之父母使用；1998年12月25日明确说的是租赁，之前是交由被告刁兵、刁勇之父母看管；除2001年邹泽利支付了3000元外，刁月银、邹泽利未支付过租金。被告刁兵陈述：1997年，原告是让我父亲刁月银代原告将房屋出租，被告一家是从1999年才开始实际使用房屋；原告上述所说支付的租金，实际是被告刁兵、刁勇之你母支付的购房款。在2015年9月16日的庭审中，原告陈树林陈述：……1997年，我们从本案讼争的房屋搬走后，当时就让刁月银看管房屋，后来刁月银和我说他一家有6人房屋住不下，我就让刁月银将房屋拿去住，没有说租给他或买给他，只是让他看管。当法庭问原告“上次庭审和诉状中说是租赁，现在为什么又说是看管”时，原告回答：开始是让刁月银看管，后其说要住，我们才确定为租的形式给他，没有协议也没有说租金；两次庭审所述不一的内容以第二次庭审所作陈述为准。被告刁勇陈述：1997年原告将房屋交给我父亲后，原告陆续搬家至江津几江，原告仍偶尔使用房屋，1999年把房屋卖给我们后，一直由我们使用，而陈树林在2014年清理产权以前，除2007年要求我们将《收据》退还回来过一次外，从未回来过白沙来看房屋，也未过问过房屋的状况。在该次庭审中，原告陈树林认可，其除2007年回白沙要求刁兵、刁勇将《收据》退还外，从未回过白沙来看房屋，也未过问过房屋的状况。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认本案的争议焦点是：二原告是否将优惠购得的本案讼争房屋的部分产权转让与被告刁兵、刁勇之父。对此，原告提交了：张俊良《证实材料》。载明：1997年8月，陈树林搬家后，该房应交回单位，为什么是刁月银在住，我作为分队长应该过问此事，我便问刁月银，刁月银回答是我租陈树林的房子来住，然后我要刁月银拿手续来看，过了几天，刁月银把《收据》拿来看，我以后就没有过问此事了。对该证据，原告质证认为：内容是按照原告的要求来写的，证据来源不合法，与事实不符。对该争议焦点，被告刁兵、刁勇提交了：一、原告交纳优惠购房3918.75元购房款的《收据》原件。原告用以证明，其父母支付了被告陈树林4000元，购买了本案讼争的房屋，双方没有签订合同，原告才将《收据》原件交付被告刁兵、刁勇之父。二、电费缴费查询卡、电视手册、电费发票、信息网络发票等。用以证明房屋属被告刁兵、刁勇所有，因是产权人才能办理上述相关手续。三、被告刁勇与原告陈树林，以及与原告陈树林之子陈钢的通话录音。被告刁勇陈述：通话时间均是2014年12月23日。1、与陈树林通话的全部内容为：刁：“陈叔啦。”陈：“你在哪里的？”刁：“我在单位上的。”陈：“我是陈树林，你听出来没有？”刁：“我听出来的。”陈：“你喊你住那个人把门开了。XX（未听清）要来看房子。”刁：“啷个意思。”陈：“国土局、派出所等四个单位联合起来要看房子，要来测绘迈啷个东西哟，我都说不清楚。”刁：“问题是，那个房子是我们的房子，啷个你来测耶？”陈：“你的房子也好，哪个的房子也好，人家要测绘，不是我要测绘，四个部门要找证据。”刁：“我的意思是说，啷个会找你耶。”陈：“他啷个不找我耶，图纸是我那嘛，不找我找哪个呢？”刁：“问题是你卖给我们的得嘛。”陈：“刁XX（后两个字听不清），你要象这样谈，你是不是不讲理迈。”刁：“哪个不讲理。”陈：“我卖给你迈，现在房子要完善噻，你都晓得房子没得产权得噻。”刁：“意思是说，你要给我说清楚噻。”陈：“他来测，啷个搞，要搞归一了我们才坐下来商量，因为这个房子我也说了不算噻。”刁：“搞归一了来，你还给我商量啷个，到时我说你理都不理我，你还不相信。”陈：“我啷个不理你耶，你还是要讲道理噻。”刁：“我的意思说，当时你是4000元卖给我妈老汉的（注：老汉指父亲，下同），假使你现在想收回去，你肯定要买回去噻，买回去，当时你4000元卖给我妈老汉，但现在你不可能拿4000元把我打发了噻，还有一种，假使你说你那房子不要，你觉得你卖得有点亏，我们两家关系在这里来了，都恁个好，你觉得有点亏，我们都可以适当的补贴你。”陈：“不是这种概念，不管房子买给你也好，现在国有资产，整个道班房都清了噻，你晓得我在养路队缴的钱，你晓得噻。”刁：“我晓得你在养路队交的钱，但是以前我妈老汉拿4000元从你手头买过来的嘛。”陈：“现在他们来看一下，要测绘要搞，单位上要完善啦嘛。”刁：“完善是什么意思，是要办房产证吗？”陈：“完善是测绘房子到底好多平方。”刁：“是办房产证迈？”陈：“是办房产证，整个道班房的房产证全部都要办噻，不是靠你一个噻。”刁：“办房产证是办你的还是办我的呢？”陈：“只能是办我的名字，你不相信你可以到单位上走访噻。”刁：“问题是办你的，那房子给我们一点关系都没得了哦？”陈：“办下来我们两家再坐下来商量噻。”刁：“你现都象这样谈了，如果房产证办成你的房产证去了，你还会找到我谈迈。”陈：“你啷个象这样，不相信人啰？”刁：“如果办得到你的，就喊他们办给你，该好噻。”陈：“你如果在他们面前谈，房子是买给我的，我凭啷个办不到呢？”陈：“光是凭口说吗。”……（注：有养路段的人接过陈树林的电话与被告刁勇的通话，略）。刁：“我晓得，你把电话弄跟陈树林。”刁：“喂，陈叔。”陈：“XX（听不清），你把门打开，他们要来搞测绘，整个这一栋房子都要测绘，不是办哪个房产证的问题。整个房子都要测绘。”刁：“是啊，是啊，你问题是。”陈：“你开开，他们把房子整个量了，人家要把房子移交给国家，不是移交给我们，你啷个象恁个哟。”刁：“他移交给国家也好，称交给哪个也好，你不是说要办房产证，办房产证要办成哪个的房产证。”陈：“现在没有谈房产证，现在是整个房子测绘，国有资产，现在清这个，不是说我们两家的关系，单位房的关系。”刁：“问题是，我不是说不相信你。”陈：“现在是每家每户测绘，单位要注册，不是我两家的问题，不是你办房产证，我办房产证，你谈这些有啷个用嘛。”刁：“我晓得，不是我不相信你，而是头回我跟你谈，我摆事实讲道理，我说以前我妈老汉从你手头用4000元在你手里买过来的，你当时你还不承认，这个整起我逗……”陈：“你好久给我谈的哟，我好久不承认，你好久跟我谈过的哟。”刁：“我去年子，我打电话，我说陈叔，这个是你当时你4000元卖给我妈老汉的，你当时，意思说你现在承认是不是……”（注：至此电话中断）2、与陈钢通话的全部内容为：刁：“陈钢。”陈：“哦。”刁：“这个事情，我想你跟你们老汉谈哈儿，就是房子那个事情，你晓得噻。”陈：“我逗是不清楚，我也不晓得你们啷个回事。”刁：“这个你肯定晓得噻，你妈老汉4000元卖给我妈老汉，是不是嘛？”陈：“我恁个小，我啷个晓得嘛。”刁：“这你听说了的噻，至少后头，现在你老汉那个，我的意思是说，你老汉又不找我们商量哈儿，假使你老汉觉得那时4000元卖与我妈老汉，觉得卖便宜了，如果是这个，两家关系恁个好，整生伤了有什么意思，我们适当的补你老汉一点钱都可以，如果你老汉要房子，要从我们手里买回去的话，肯定不只4000元，是不是嘛。”陈：“这个东西我不好参与得，老汉，我也没有办法说服他得，这个你们各人解决。”刁：“我晓得你不好参与，我意思说，你跟你老汉建个议，我只是提出来个嘛，你老汉到白沙与我嫂嫂吵起了，吵起有啷个意思，你老汉还说要打官司，打官司也可以，我到无所谓，如果实在要打官司，我还不是只有奉陪，你老汉说的话，太伤人了，我妈虽死了，你老汉也不应该这样说，他与外面的摆起的话，意思是说我老汉死后我妈没有房子住，他是可怜我妈才拿给我妈住的，他完全是乱说，明明卖了的房子，还说他可怜我妈，如果你是当娃儿的人，你听到人家这样谈你们妈你高不高兴。”陈：“你恁个说，我不晓得，我问一哈儿他耶，看他啷个说嘛，我也没有办法说，他各人拿主意，我有啷个办法说嘛，你晓得当娃儿的说得过老汉迈。”刁：“对头，那个我晓得。”陈：“老汉恁个强势，你不是不晓得，我哪说得动他嘛。”刁：“是，我的意思是说，你劝一下你老汉，看他要啷个，你老汉毕竟是六十多的人，你那房子卖了就是卖了，你何必嘛，你假使现在如果觉得4000元卖给我老汉卖亏了，我们适当的补贴一点都可以。是不是嘛，好说话得很噻。”陈：“这个事情，我作为兄弟不参与哪方，但是讲道理，我听说这个房子当时只有使用权，现在可以办产权了，性质又不一样了，你说是不是？”刁：“对头。”陈：“那时和现在肯定不一样了啥，这个问题啷个平衡只有你和我老汉谈了，我确实没有办法得。”刁：“对头。”陈：“使用权和产权是两个概念。”刁：“对头，现在有产权了，你老汉可能觉得4000元卖得有点亏了。”陈：“是这个意思，我估计，你们用了十多年，那就看你们自己怎么协调了。具体我也不是很清楚。”刁：“肯定你老汉觉得当时卖亏了，我就跟你们老汉在电话头谈了，我说陈叔，如果你觉得当时卖给我妈老汉4000元卖低了，好，我们可以坐下来谈，我们适当的补点钱给你都可以，如果你要房子，你肯定不能以4000元来买噻，不能拿4000元把我们打发了噻。”陈：“那你的意思，你觉得拿好多钱合适嘛，我帮我们老汉转达。”刁：“是按市场价还是按啷个迈。”陈：“啷个市场价，以什么为标准啥。”刁：“白沙的房子，以现在白沙的房价。”陈：“你那个是使用权，以产权怕是不合适哦。”刁：“意思是说，现既然能办产权了噻，就以产权来算啥。我哪个不是说那个要占好多，这是可以协商的，我从来没有这样说过，也没有给你老汉这样说过。”陈：“我大概晓得你的意思，我们老汉问我，我给你转达一下，我只是起到一个转达的作用。”对陈树林在通话录音，被告陈述：在通话的最后，当刁勇说“以前我妈老汉从你手头用4000元在你手里买过来的，你当时你还不承认”时，陈树林回答：我好久不承认嘛。此回答足以认定原告陈树将房屋买与了被告刁兵、刁勇之父。对两份录音，二原告对真实性无异议，但认为：陈钢是案外人，与本案无关，其所作的陈述不能代表二原告；原告陈树林与刁勇通话的内容，当时是为了能让刁勇回来开门测量，达到办证的目的才这样说的，不能以此认定与被告刁兵、刁勇之父间是买关系。四、证人证言。证人唐某某当庭陈述：我和刁兵的妻子甘业敏是朋友，1999年甘怀小孩，我去她家耍，碰到邹泽利拿4000元给王金玉，我问邹泽利是什么事情，邹泽利说是买房子，当时我不认识王金玉，是给我说了才认识。二原告对该证人证言的真实性不予认可，认为与被告有利害关系。本院认为，被告刁兵、刁勇，对1993年原江津市公路养护段将位于重庆市江津区白沙镇三重堂高屋道班房2楼1号房，优惠出售与原告陈树林或王金玉的事实并无异议。1997年初，二原告一家搬到江津区几江街道办事处居住后，根据前述原被告在庭审中的陈述，可以认定1998年底或1999年初前，房屋是交由被告刁兵、刁勇之父刁月银看管。双方争执的是1998年底或1999年初，二原告将房屋交由刁月银一家使用，是否因原告陈树林或王金玉在取房屋的部分产权后，又将该部分产权转让给了被告刁月银。就此，被告刁兵、刁勇首先提交了原告1993年交纳优惠购房款的《收据》原件。其次提交了被告刁勇与陈刚、陈树林的通话录音。从整个通话的内容看，陈钢与原告陈树林并未否认陈树林已将其购得的该房屋的部分产权转让给了刁月银，且根据陈钢在通话中关于“我听说这个房子当时只有使用权，现在可以办产权了，……这个问题啷个平衡只有你和我老汉谈了”的内容，和陈树林关于“我卖给你迈，现在房子要完善噻，你都晓得房子没得产权得噻。”、“产权办下来我们两家再坐下来商量噻”的陈述，以及当被告刁勇说“我说以前我妈老汉从你手头用4000元在你手里买过来的，你当时你还不承认”时，原告陈树林关于“你好久给我谈的哟，我好久不承认”的回答，再综合二原告交付房屋后至2014年清理房屋产权以前从未过问过房屋的使用状况，以及原告在起诉和两次庭审中的相互矛盾的陈述来看，可以认定二原告已将购得本案讼争房屋的部分产权转让与被告刁兵、刁勇之父。因此原告诉请求三被告将本案讼争房屋腾退的请求，本院不予支持。对二原告提交的张俊良《证实材料》，因证据形式有瑕疵而本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈树林、王金玉的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告陈树林、王金玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 周思远二〇一五年十月二十七日书记员 周 寒 更多数据：