（2015）北民初字第596号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2017-03-31
案件名称
安阳市第三中学与张莹房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安阳市北关区人民法院
所属地区
安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安阳市第三中学,张莹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十六条，第二百二十一条，第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第596号原告（反诉被告）安阳市第三中学，住所地河南省安阳市红旗路**号。机构代码：41734647X。法定代表人高峰，校长。委托代理人张凤霞，河南九明律师事务所律师。委托代理人张力文，河南九明律师事务所律师。被告张莹（反诉原告），女，1976年3月22日生，汉族，安阳市北关区风暴服饰店经营者，住安阳市北关区。委托代理人石震，河南中丰律师事务所律师。原告（反诉被告）安阳市第三中学诉被告（反诉原告）张莹房屋租赁合同纠纷一案，原告安阳市第三中学于2015年5月4日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告安阳市第三中学的委托代理人张力文、被告张莹及其委托代理人石震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）安阳市第三中学诉称，原告位于安阳市××楼门面房，为原告独立产权，2011年，原告与被告签订房屋租赁合同，合同期限为一年。在合同届满前通知被告于合同届满时解除租赁合同，并在2012年2月以告知书形式通知被告，本年合同到期，原告将收回房屋，请被告方早作打算。合同到期后，原告多次要求被告交回租赁房屋，但被告至今继续经营，不予腾房，拒不支付房屋使用费及水电费等相关费用。要求判决被告终止非法侵占原告房屋的行为，将房屋归还原告并根据原合同约定支付实际非法侵占房屋期间的房屋使用费及水电费等相关费用，截至2015年5月，共计人民币24444元；诉讼费等相关费用由被告承担。被告（反诉原告）张莹答辩并反诉称，原、被告之间是租赁合同关系，租赁的房屋经营服装生意，2011年以前双方按年签订书面合同，由于生意一直很稳定，基于信任从2011年开始双方就不再签订书面合同，仍旧按照原合同约定的条款履行合同，租金已经交到2013年8月底，双方租赁合同关系并没有解除，不存在侵占房屋。正常承租期间，原告采取断水断电，影响到房屋正常使用，2013年开始，租赁费不能按照原租赁合同费用缴纳，法庭在判决时应依法予以减免。不存在拖欠水电费问题，是自己改的水电。诉讼费由原告承担。经审理查明：原告与安阳市北关区风暴服饰店签订房地产租赁合同，约定原告将其所有的房屋租赁给张莹，月租金1100元，租赁期限自2010年1月1日至2010年12月31日止。合同签订后，被告张莹开始承租上述房屋。2012年2月原告向被告送达通知“因接到上级危房改建通知将对危房进行改造，望各租赁户接到通知后，早做下一步打算，以免带来损失”。合同到期后被告继续使用原告的房屋，2013年9月，原告对房屋停水停电，从2013年9月份至2015年5月份被告张莹共欠原告房租23100元。另查明，庭审中，张莹明确表示放弃反诉请求。上述事实，有原告提供的房地产租赁契约、发票、通知以及当事人陈述等证据，予以证实。本院认为，原告与被告签订的房地产租赁合同合法有效，依法应予保护。原告与被告签订的房地产租赁合同到期后，虽原告向被告送达要求解除合同的通知，但被告交付房租，原告收取房租，双方仍然按照原合同约定履行，形成不定期租赁合同，依法原合同继续有效。不定期租赁合同，出租人可以随时要求解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告未履行通知义务，既对出租房屋停水停电，是不对的，影响承租人使用，应当承担责任，故原告要求与被告解除合同，收回出租房屋的请求，应予支持。被告不按合同约定交付租金不对，应承担违约责任，原告要求被告支付拖欠原告房屋租赁费，本院应予支持。原告单方停水、停电，影响承租人使用，原告应当承担相应的责任，被告要求减少租金的理由充分，予以采信，本院酌定原告责任为15%，即被告张莹从2013年9月起按实际占有该房屋期间按照月租金1100元的85%计算至被告张莹将租赁的房屋腾清之日止向原告支付房屋租赁费。原告要求被告张莹给付电费1344元，因其未提供证据予以证明，故该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张莹于本判决生效后60日内将其租赁原告安阳市第三中学的房屋腾清归还原告安阳市第三中学;二、被告张莹于本判决生效后60日内从2013年9月起按照月租金1100元的85%计算向原告安阳市第三中学支付房屋租赁费至房屋腾清之日止；三、驳回原告安阳市第三中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费411元，由原告安阳市第三中学负担62元，被告张莹负担349元，反诉费100元，由被告张莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长 梁克庆人民陪审员 ＸＸ晓人民陪审员 申敏敏二〇一五年十月二十七日书 记 员 马 玲 更多数据：