（2015）甬镇民初字第1232号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-07
案件名称
广东康景物业服务有限公司宁波分公司与陈吉、朱丹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市镇海区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东康景物业服务有限公司宁波分公司,陈吉,朱丹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬镇民初字第1232号原告：广东康景物业服务有限公司宁波分公司。代表人：张苇。委托代理人：潘雅玲。委托代理人：张慧剑。被告：陈吉。被告：朱丹。两被告共同委托代理人：石惠强。两被告共同委托代理人：翁莹怡。原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景公司）与被告陈吉、朱丹物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法由审判员贾毅飞适用简易程序独任审判，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告康景公司委托代理人潘雅玲、张慧剑，被告陈吉、朱丹的委托代理人翁莹怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景公司起诉称：原告为宁波市镇海区庄市街道合生国际城小区的物业服务企业，被告从2009年8月起至2009年10月、2011年10月至2012年2月一直拖欠合计8个月的物业管理费、房屋共用部位和共用设施日常维修费共计人民币3820.8元，原告多次向被告发放缴纳物业管理费通知书，并上门或电话催缴，之后又邮寄催缴单，被告至今均拒绝支付，已经给正常的物业管理带来困难。为此，原告起诉至法院，请求判令：被告向原告支付1.物业管理费人民币3461.6元；2.房屋共有部位和共用设施设备日常维修费人民币359.2元；3.滞纳金372.6元。两被告答辩称：1.被告不存在拖欠物业费及相应公共维修费的事实，被告是2009年10月21日才签订房屋买卖合同，对之前的物业费不应支付；2.2011年10月至2012年2月期间，合生国际城小区的房屋均存在质量问题，被告房屋在这期间楼梯是塌陷的，当时是开发商接管维修，这期间涉案房屋无法进入，当时被告与物业公司及开发商协商一致将这期间的物业费及维修费予以免除，被告不存在拖欠物业费的事实，滞纳金则就更不存在了，且原告主张的滞纳金过高；3.原告的起诉已经过了诉讼时效。综上，应驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交了如下证据：1.交接物业验房联系单、业主／住户基本情况登记表、被告身份证复印件、合生国际城入住文件及物品签收清单、合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）、宁波市镇海区物价局镇价费（2008）50号文件复印件、房屋面积测绘表、商品房买卖合同、合生国际城房屋验收记录表、合生国际城临时管理规约、合生国际城前期物业管理服务协议、房产查询结果证明、特快专递邮件详情单各一份，欲证明被告是合生国际城的业主、开发商通知交付房屋的时间、被告与原告签订了物业服务协议、原告的物业收费标准是经过备案审批手续的。被告对房屋交付资料、房屋买卖合同的真实性无异议，认为这些证据恰恰证明被告交付房屋的时间是2009年10月21日，被告对其他证据无异议。本院对该组证据真实性予以认定。2.国内挂号信函收据二张、邮政回单二张、挂号信信封一份、律师函复印件一份、被告陈吉书写的书面材料一份，欲证明原告多次以书面形式向被告催缴物业管理费，被告确认未交2011年10月至2012年2月的物业费的事实。被告对邮政回单、挂号信信函收据、挂号信信封真实性无异议，但认为是原告单方出具的，有无寄到被告处无法确认，且不能证明被告是否收到，被告并未收到过催交物业费的材料。被告对书面材料真实性无异议，但是其上载明要求免除，当时三方是协商一致免除物业管理费用的。本院对该组证据真实性予以认定。被告向本院提供如下证据：1.缴费发票复印件四张，欲证明在原告主张的缴费期间的前后被告均交纳了物业管理费用。原告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。2.房屋交付通知书复印件一份，欲证明房屋实际交付时间是2010年4月21日。原告认为被告应提供原件，并称被告的商品房买卖合同约定的房屋交付时间是2009年7月30日。本院认为，被告所提供的为复印件，且原告亦不予认可，故本院对该份证据不予认定。根据已认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院查明如下事实：2009年10月21日，两被告与宁波合生创展房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买后者开发的位于宁波市镇海区庄市街道的合生国际城一期A区61幢01号房屋，该房屋属联排多层住宅，建筑面积为359.15平方米（其中地下室建筑面积为142.82平方米），合同中载明的交房日期为2009年7月30日前。被告在同日与原告签订了《合生国际城前期物业管理服务协议》，约定：1.物业管理综合服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（低层地下室建筑面积免除物业费），联排双拼住宅2.0元／月?平方米；2.房屋共有部位、共用设施设备日常维修费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算，住宅物业1.5元／年?平方米；3.上述物业管理费用首次交房时，缴付一年，并在领取房产公司委托代交的钥匙前交纳完毕。2010年10月10日，宁波合生创展房地产有限公司向原告康景公司开出交接物业验房联系单，称两被告已办理完开发商全部交付登记等手续，要求原告配合进行物业部分的验房交付流程。2010年10月21日，被告陈吉分别在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）、合生国际城入住文件及物品签收清单上签字，领取了进户钥匙、电表箱及信箱钥匙等。合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）中的第6项“物业管理处财务部、业主”部分明确载明“确认前期物业管理服务公司由原上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司已变更为广东康景物业服务有限公司宁波分公司。该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”。被告在交房的当天，交纳了2009年11月1日至2011年4月30日的物业管理费用。被告陈吉在2012年3月11日曾出具书面材料一份，其上载明“合生国际城61幢01户，由于楼梯改造倒置，2011年10月—2012年2月期间无法进行正常装修，要求开发商免除期间的物业费用”。2012年3月17日，被告交纳了2011年5月至2011年9月、2012年3月至2012年12月的物业管理费用，被告另交纳过2013年度和2014年度的物业管理费用，唯独没有交纳2011年10月至2012年2月的物业管理费用。本院认为：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案两被告于2009年10月21日同房产开发商签订了涉案房屋的商品房买卖合同，且被告实际在2010年10月21日才办理了房屋交付手续，现原告向被告主张2009年8月至2009年10月的物业管理费用并无法律依据，本院不予支持。关于2011年10月至2012年2月的物业管理费用，本院认为，被告陈吉在2012年3月11日提出了请求免除2011年10月至2012年2月物业管理费用的书面申请，2012年3月17日也未交纳该期间的物业管理费，却已经交纳了除该期间之外其他时间的物业管理费用，而原告也收取了其他时间的物业管理费用，唯独没有收取该期间的物业管理费用。被告提出免除物业管理费用申请的行为与原告具体收取物业管理费用的行为相互印证，合乎逻辑，且在上述事实存在的情况下，原告也没有对为何唯独没有收取2011年10月至2012年2月物业管理费用的原因做出合理解释，却在事隔三年多之后向被告主张该期间的物业管理费用，此举不合常理。综合考虑以上因素，本院认定原、被告就2011年10月至2012年2月这一期间的物业管理费用曾达成过免除的协议，因此被告无需交纳2011年10月至2012年2月这一期间的物业管理费用。由于物业管理费用滞纳金需以被告应支付物业管理费用为前提，现本院对原告要求被告支付2009年8月至2009年10月、2011年10月至2012年2月两个期间内的物业管理费用的诉请均不予支持，故对原告要求被告支付物业管理费用滞纳金的诉请亦不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。（已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 贾毅飞二〇一五年十月二十七日代书记员 郑罗方 来源：百度“”