（2014）佛顺法乐民初字第1137号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-08-08
案件名称
陈初锐与广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈初锐,广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛顺法乐民初字第1137号原告陈初锐，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码：×××3131。委托代理人黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。委托代理人邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。被告广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。负责人冯耀华，该社理事长。委托代理人李国荣，广东广立信律师事务所律师。委托代理人陈实文。原告陈初锐诉被告广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理，依法由审判员萧永宜适用简易程序独任审判，于2014年10月16日、10月24日、2015年10月22日三次公开开庭进行了审理，期间需对案涉的建筑物进行测量评估（需扣除相应审限），原告的委托代理人黎伟贤、邓燕琼，被告的委托代理人李国荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2008年11月12日，原、被告签订《钢铁市场土地临时租用合同》，约定案涉土地供原告作钢铁经营场地，坐落于腾冲××北路，面积3518.64平方米，租期自2009年1月1日起至2013年12月31日止。在租赁期间内，原告根据合同的约定并经被告同意，在租赁土地上兴建建（构）筑物及基础设施开展钢铁贸易经营。2013年6月5日，佛山市公安局公布了《关于扩大禅桂新中心城区禁限货车通行范围的通告》，该通告实施，使得原告不能在租赁土地上继续经营钢铁贸易，原告签约时的合同目的己不能实现。为此，原告于2013年9月4日向法院提起诉讼，要求解除原、被告签订的《钢铁市场土地临时租用合同》，被告退还原告已交付的保证金。佛山市顺德区人民法院于2013年12月19日作出（2013）佛顺法乐民初字第851号民事判决书，认定该案的情况符合“情势变更”的规定，判决解除租用合同，被告返还保证金501600元。被告不服判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院于2014年6月19日作出（2014）佛中法民一终字第1277号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告认为，基于对《钢铁市场土地临时租用合同》的合法性、有效性的信任，原告在租赁土地上根据合同约定兴建建（构）筑物及基础设施开展钢铁贸易经营，投入巨大。现双方签订的《钢铁市场土地临时租用合同》因不可归责于双方的事由导致解除，且合同中没有对合同解除时租赁土地上建（构）筑物及基础设施等的处理进行约定，所以租赁土地上建（构）筑物及基础设施等应归原告所有。现合同依法被解除，原告无法继续使用建（构）筑物及基础设施开展钢铁贸易经营，损失严重。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，被告应对原告的损失承担赔偿责任。原告现暂估损失为105万元。据此，原告起诉请求法院判令：1.被告赔偿原告的建（构）筑物、基础设施等投入的损失，现暂估计105万元（以法院委托评估确定的金额为准）；2.本案诉讼费、鉴定费用由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：1.本案是原告单方自行提出解除合同，虽然法院以情势变更原则判令解除合同，但被告在合同的解除上没有任何违约责任。2.原告在案涉场地建设地上建筑物时从未请示过被告，是原告自行建设的。3.本案原告就案涉场地的租金只交到2013年7月31日，而法院判决合同解除时间是2013年9月24日，因此，原告至今仍有2013年8月1日至9月24日的租金未交纳给被告，已属违约，依照合同第三条第四款的规定，地上建筑物也应无偿归被告所有。4.本案是土地租赁合同，不适用房屋租赁合同的相关司法解释。5.和本案相似的案件（2014）佛顺法乐民初字第827号已作出判决。6.如果案涉地上建筑物被法院认定现在仍归原告所有，则原告要就这些建筑物占用被告的土地而交纳土地使用费。诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：1.原告的身份证复印件一份、被告的组织机构代码证复印件一份，证明原、被告的诉讼主体资格。被告质证，无异议。2.2008年11月12日的《钢铁市场土地临时租用合同》一份，证明被告将案涉土地租给原告经营钢铁的场地，租用期限2009年1月1日至2013年12月31日，还约定租赁期间原告有权在承租的土地上进行建设。被告质证，对真实性和合法性无异议，但合同的第三条第四款和第四条第二、三款均对几种情况下建筑物处理做了明确约定。3.（2013）佛顺法乐民初字第851号民事判决书一份、（2014）佛中法民一终字第1277号民事判决书一份，证明在合同期内，由于不可归责的原因导致案涉合同依法解除。被告质证，对真实性和合法性无异议，但判决书确认原告就案涉场地所交付的租金是至2013年7月，并判决合同是自2013年9月24日解除。4.照片十张，证明原告承租被告的场地后，投资建设了建筑物和有关的构筑物，而且使用到2013年7月31日。被告质证，对真实性和合法性无异议，就是地上建筑物的现状。5.安全技术检验报告二份、定期检验报告一份、验收检验报告一份、备案核准表一份，证明安全技术检验报告所检验的吊机验收时间分别是2002年和2004年，均安装于案涉的场地，该设备必须有建构筑物作为基础方能安装，由此证实该建筑物在2002年和2004年之前已经建成。被告质证，已过举证期限，也与本案无关，无法证明案涉建筑物是何时兴建。6.说明二份、图纸二张，证明建筑物的基础和房屋的结构。被告质证，是原告单方出具的，内容的真实性无法确定，有关情况应该以现场实物为准。诉讼中，根据原告的申请本院组织对案涉建筑物的价值进行评估，取得鉴定结论有：1.测绘成果报告书一份和发票一份，反映测量出案涉建筑物的建筑面积数量等，原告支付了测量费20752元。原告质证，无异议。被告质证，不同意对建筑物作测量，本案的建筑物按相关判决已无偿归原告所有，无需做测量评估。2.评估报告书一份、鉴定费发票一份，反映案涉建筑物按土地租赁合同条件估算有效使用年限计算，评估价值为4.51万元；按照建筑物实体的耐用年限计算，评估价值为145.62万元，原告支付了评估费10200元。原告质证，对真实性无异议，对第一个评估价值有异议，因为双方在合同中对于依法解除的地上建筑物的归属没有约定，所以本案的处理应该按第二个评估价值由被告向原告作出补偿。被告质证，对真实性无异议，对关联性方面，评估报告在本案中不具有法律效力，理由是评估报告第二条注明的评估目的是提供案涉建筑物市场价值参考依据，而案涉建筑物根本不能在市场交易，不存在所谓的市场价值；评估报告第九条评估假设共有三点，该三点假设均不能成立；评估报告第十二条评估报告使用限制说明，当前述评估目的等发生变化时评估结果一般会失效，因本评估报告的评估目的、评估假设不成立，因此评估结果无效。经过庭审对上述证据的辩证、质证，本院对证据作如下认证：1.原告提供的证据1、2、3、4，被告对其真实性、合法性均无异议，本院予以采纳。证据5，是相关部门发出的检验报告，客观真实，本院予以采纳。证据6，属于原告单方表示，不足以采纳。2.本院委托评估鉴定取得的证据1、2，经审查，鉴定机构具有相应资质，鉴定程序合法，也具有《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条所规定的内容，故本院予以采纳。经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2008年11月12日签订一份《钢铁市场土地临时租用合同》，约定被告向原告出租位于佛山市顺德区乐从镇腾冲官路的土地，用作钢铁经营场地，面积3518.64平方米；租赁期限自2009年1月1日至2013年12月31日止；租金第一年共1003200元，以后每年以此为基数各递增6%，每半年支付一次，即在每年的1月20日支付上半年的租金，在7月20日支付下半年的租金。租用合同第四条第（3）点约定“租赁期满，乙方在租赁土地上的建筑物或构筑物及附在物业上的水、电设施、乙方投入的道路设施及市政设施，乙方均不得拆除，全部归甲方所有，甲方不需对乙方作出任何经济补偿。但属于乙方的办公物品、空调装置、机械设备由乙方自行处理。”合同签订后，双方一直依约履行，原告用于经营钢铁贸易。后来，佛山市公安局于2013年6月5日发出《关于扩大禅桂新中心城区禁限货车通告范围的通告》，将原告所租赁的场地纳入货车限行范围，规定限行范围内每天6时至22时禁止核定载质量1.5吨以上的货车通行，其它时间禁止核定载质量5吨以上的货车通行。原告认为货车限行造成不能继续经营，因未能与被告协商处理，遂于2013年9月4日向本院提起诉讼要求解除合同及退还保证金，本院于2013年12月19日作出（2013）佛顺法乐民初字第851号民事判决书，认为租用合同发生情势变更，原告请求解除合同及退还保证金予以支持，遂判决：一、原告与被告于2008年11月12日签订的《钢铁市场土地临时租用合同》自2013年9月24日起解除；二、被告应在本判决发生法律效力之日起一个月内向原告退回履约保证金501600元。被告不服上诉，经二审于2014年6月19日作出（2014）佛中法民一终字第1277号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。此后，原告于2014年8月25日提起本案诉讼。另查明，案涉土地在此之前已实际由原告承租，并由原告兴建了厂房建筑物，本案的《钢铁市场土地临时租用合同》实际是续签，该次续签后原告基本没有新建建筑物。案涉建筑物经本院委托评估，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司根据测量的建筑面积数据等作出评估报告书，采用成本法评估，得出案涉建筑物的重置单价为716元／m2，①按土地租赁合同条件估算有效使用年限计算，租赁合同期限为2013年12月31日，租赁期满建筑物无偿归甲方所有，经分析建筑物已使用11.5年，剩余使用年限为0.27年，最后评估案涉建筑物的价值为4.51万元；②按照建筑物实体的耐用年限计算，建筑已使用11.5年，经济耐用年限为30年，剩余使用年限为18.5年，最后评估案涉建筑物的价值为145.62万元。本院认为，本案的争议焦点之一为被告应否向原告补偿建筑物投入的损失。首先，案涉的《钢铁市场土地临时租用合同》是由于在合同履行期间出现情势变更而解除，已为二审终审所确定，即合同的解除虽然是由原告单方提出解除，但既不属由于被告的违约行为，也不属由于原告的违约行为导致解除，不能归责于双方。而被告提出原告没有交付自2013年8月1日至9月24日期间的租金，已属违约。但由于该期间双方已经产生纠纷，原告随即也提起了诉讼，故此期间的租金是否需要交付处于不确定状态，不应简单认定此部分属于原告违约并需承担“建筑物无偿归被告所有”如此之重的违约责任。另外，《钢铁市场土地临时租用合同》第四条第（2）点虽有约定“乙方在土地租赁期内，如需新建或在已建的建（构）筑物上加建、装修、改动、拆除的，乙方必须事先向甲方提出书面申请…，否则视为乙方违约…，乙方在租赁土地上的建（构）筑物及基础设施归甲方所有…”本案中，案涉的建筑物实际上在此之前已经建好，在本次《钢铁市场土地临时租用合同》的租赁期内没有新建或改建，故此也不构成原告违约。对于原告所投入的建筑物，无论是有报建或者没有报建等，也属于物权法上的财产，至今均有一定的价值，且是房屋建筑，处理原则可类似参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一第（四）项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”因此，在本案的合同不可归责于原、被告而解除的情况下，按照公平原则，并考虑房随地走，本院确定案涉建筑物归被告所有，由被告按相应价值的50%补偿给原告。本案争议焦点之二为案涉建筑物的价值如何确定。本院也是类似参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一第（四）项规定，应结合剩余租赁合同的使用年限来确定，故本院采用评估报告书中第一个的评估价值即4.51万元。原告认为应按照第二个评估价值来确定，本院不予采纳。对于被告对评估报告提出异议（详见上述质证意见），认为该评估报告不应采纳，实际上评估报告是使用成本法、市场法和收益法三种基本资产评估方法中的成本法进行评估，并不是采用市场法，且按重置单价计算，也在评估报告第10页第三段提到“由于评估对象建筑物为私人租地自建的自用厂房，不能进入公开市场进行交易，因此不考虑房地产的开发利润和销售税费”的限制，并不是完全的市场价值，故该结论正确，本院予以采纳。综上所述，被告应向原告补偿22550元（4.51万元×50%），根据《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一第（四）项之规定，判决如下：一、被告广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈初锐补偿22550元；二、驳回原告陈初锐其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为7125元，测量费20752元，评估费10200元，合计38077元（原告陈初锐已预交），由原告陈初锐、被告广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社各负担19038.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 萧永宜二〇一五年十月二十七日书记员 劳雪清 关注公众号“”