（2015）南中法民终字第67号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-03-09
案件名称
乐山中盛房地产开发有限公司与吴大江房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乐山中盛房地产开发有限公司,吴大江
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南中法民终字第67号上诉人（原审被告）乐山中盛房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区南安路49号。法定代表人徐易，董事长。委托代理人徐卫东，四川助民律师事务所律师。委托代理人樊新屏，四川助民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴大江，男，生于1959年1月9日，汉族，住四川省南充市。委托代理人冉阳华（系吴大江之妻），女，汉族，住四川省南充市。上诉人乐山中盛房地产开发有限公司（简称中盛房产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第2344号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中盛房产公司的委托代理人徐卫东，被上诉人吴大江及其委托代理人冉阳华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年10月12日，吴大江与中盛房产公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定由吴大江购买中盛房产公司开发的位于顺庆区市政府新区“南充公馆”小区A幢B单元8层1号商品房一套，其预测建筑面积为89.56平方米（其中套内建筑面积为74.96平方米、共摊面积为14.603平方米）。合同第五条内容“出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4686.06元，总价款351267元”，第九条内容“设计变更的约定，经规划行政主管部门的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位变更之日起10日内书面通知买受人。1、商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，同接受变更。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行活期存款利率付给利息，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议，如果买受人接受变更的，视同接受由此引起的房价款变化”、第十七条内容“（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）在该商品房保修范围和保险期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任”。2012年5月26日建设单位、施工单位和监理单位对案涉房屋的室内空间、结构尺坟、室内地面与墙面、门窗安装、防水工程等进行了住宅工程质量分户验收，验收结论为合格，2012年12月17日在南充市住建局进行竣工验收备案。2012年9月28日，吴大江签收了《房屋面积确认书》，该确认书中载明：实测套内74.96平米、实测共摊14.76平米、实测建筑面积89.72平米；套内单价4686.06元，合同总价351，267元。当天，吴大江还签收了《房屋交付确认书》，双方共同确认如下事实：“…（三）乙方（吴大江）经现场查看验收，认可前述房屋符合《商品房买卖合同》约定的交房标准，乙方对所购房屋的房号、户型、质量均无异议…（五）乙方在使用前述房屋过程中发现前述房屋有属于保修范围的维修整改事项，按照国家相关规定执行。（六）甲方（中盛房产公司）已向乙方出示了“南充公馆”项目的《房屋面积实测报告》等文件。其后，吴大江对所购房屋进行了装修并入住。后因该房屋的墙面出现了裂痕，吴大江与“南充公馆”的其他业主（均有上述情况）共同向南充市住房和城乡建设局进行了投诉，2013年7月5日委托四川省建筑科学研究院对南充公馆7栋房屋主体结构的安全性鉴定，鉴定结论为：南充市南充公馆7栋房屋的地基基础及上部主体结构的承载能力满足原设计正常使用条件下的安全性要求即房屋主体结构安全；对填充墙（或后砌隔墙）裂缝及墙体抹灰层空鼓、开裂等缺陷应采取措施进行整改处理。双方协商未果，吴大江遂诉至法院，要求中盛房产公司对南充公馆A幢B单元8层2-801号房屋的填充墙进行更换和修理，并赔偿损失。庭审中，吴大江撤回对赔偿损失的诉讼请求。庭审后，在法院主持、双方当事人到场下，到吴大江家中进行了现场察看，发现其客厅、饭厅、卧室墙壁上均有不同长度的裂痕，部分墙体有空鼓现象。诉讼中吴大江申请对房屋墙体出现裂痕的成因、维修方案及维修成本进行鉴定和评估，因吴大江未缴纳鉴定费及选择鉴定机构，无法进行鉴定。法院依职权调取了案涉房屋的竣工图（建筑设计说明、结构设计总说明、平面图），并在南充市建设工程质量安全监督管理站调取了南充公馆楼板和墙体裂缝维修设计方案（设计单位四川省金川建筑设计有限公司，设计编号：2013-JCX-14），该维修方案系南充市住建局在协调处理南充公馆质量问题过程中，责成中盛房产公司委托四川省金川设计有限公司根据现场查看情况和四川省建筑科学研究院的鉴定结论出具的维修方案，并于2013年8月29日予以公示。双方对图纸的真实性不持异议，但吴大江认为竣工图纸上墙体为100厚页岩实心砖及200厚页岩多孔砖，实际上墙体不是100厚页岩实心砖及200厚页岩多孔砖，而是混凝土两孔砖，同时认为该维修方案不能解决墙体裂痕问题。一审法院经审理认为，吴大江购买了中盛房产公司开发销售的位于“南充公馆”小区A幢B单元8层2-801号商品房一套的事实，有吴大江提供的合同以及中盛房产公司的自认为证，对该事实予以确认。对于吴大江要求对房屋填充墙进行更换，南充公馆竣工图纸墙体为100厚页岩实心砖及200厚页岩多孔砖，实为轻集料混凝土小型空心砌块，吴大江未提供证据证实墙体起裂痕与砖砌体有关，故对吴大江要求对房屋填充墙进行更换，不予支持。关于中盛房产公司是否应当承担吴大江家中墙面裂痕的修复责任问题。从本案查明的事实来看，案涉房屋的数面墙上均有较长的裂痕，该裂痕虽不影响结构安全，但损害现状一定程度上影响了室内美观及业主的正常使用，中盛房产公司在出售房屋时应保证房屋的质量，在房屋出现质量问题时应承担相应的责任。现中盛房产公司所售的房屋在保修期内出现了墙体裂痕，理应对该裂痕进行修复。吴大江虽不同意按四川省金川建筑设计有限公司出具的南充公馆楼板和墙体裂缝维修设计方案（设计编号：2013-JCX-14），该维修方案是市住建局责成开发商委托专业公司进行设计，且进行了公示，南充公馆业主并未对该维修方案提出异议，同时吴大江也不申请新的专业公司重新设计新的维修方案，故中盛房产公司应按四川省金川建筑设计有限公司出具的南充公馆楼板和墙体裂缝维修设计方案（设计编号：2013-JCX-14）进行维修。同时对维修期间，吴大江租住房屋及因房屋维修对房屋装修损害的费用也应由中盛房产公司承担，该费用可待实际产生再另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，判决：一、乐山中盛房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内完成对吴大江位于“南充公馆”小区A幢B单元8层2-801号房屋的维修（按四川省金川建筑设计有限公司出具的南充公馆楼板和墙体裂缝维修设计方案＜设计编号：2013-JCX-14＞进行维修）；二、如乐山中盛房地产开发有限公司未在上述规定期限内完成维修，由吴大江自行委托具有维修资质的单位按上述方案维修，维修产生的费用由乐山中盛房地产开发有限公司承担；三、驳回吴大江的其它诉讼请求。案件受理费100元，由乐山中盛房地产开发有限公司负担。宣判后，中盛房产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一、二项，依法改判。其事实和理由：1、一审认定事实错误。上诉人交付的房屋质量是经验收合格的，被上诉人也在《房屋交付确认书》上签字认可了的，交付后，被上诉人对案涉房屋进行装修导致出现裂痕，与上诉人无关。被上诉人提供的《建设工程鉴定报告》仅是针对没经装修的房屋作出的认定，对案涉房屋经装修的情况下墙面开裂的原因存在很多种可能，被上诉人应当举证证明系上诉人的责任，否则应承担举证不能的责任。现被上诉人认为案涉房屋开裂的原因是上诉人更改了最初设计的多孔页岩砖作为填充墙的材料所致，这仅是被上诉人的臆测，没有任何证据证明。2、《南充公馆楼板和墙体裂缝维修设计方案》是针对《南充公馆》最开始出现问题并进行登记的住户进行维修的方案，被上诉人并未进行登记，表明当时该房屋并未出现问题，现在房屋经装修后出现问题，不知道是什么原因引起的情况下，不能当然地适用《南充公馆楼板和墙体裂缝维修设计方案》，将维修责任强加给上诉人。被上诉人答辩称，因上诉人设计图及竣工图上所使用的砖与实际使用的砖不一致，导致房屋出现质量问题，对此，申请进行鉴定以确定上诉人究竟使用的是什么砖。在《房屋交付确认书》上签字也是因上诉人要求先签字再给看房，并非表明房屋质量合格，当时接到房屋后我们就多次向上诉人反映质量问题，上诉人进行整改后才进行装修的，装修并没有改变墙体结构，现在出现的质量问题原因仍在上诉方。上诉人中盛房产公司应当按设计图的要求更换页岩多孔砖。上诉方为了证明其主张，提供了以下证据：1、国家一级注册结构师王文东对案涉房屋裂缝产生原因的分析。证明案涉房屋使用的轻集料混凝土小型空心砌块是符合建设部《砌体工程施工质量验收规范》，只有在装修时擅自改动主体，承重结构或改变房屋的主要使用功能、任意开槽打洞布管、使用大锤、二锤等工具进行捶砸等行为会导致墙体倾斜、墙面产生裂缝；2、轻集料混凝土小型空心砌块图片、保修规定，证明上诉人使用的砖符合相关规定；3、房屋设计的结构图纸、南充公馆物业服务装饰装修管理服务协议、装饰装修申请表，证明被上诉人在装修过程中对墙面及管线作了改动；4、收条，证明南充公馆物业服务公司已于2013年1月8日支付吴大江墙面开裂的维修费用，对于后续问题与南充公馆物业服务公司无关，同时证明系被上诉人自行打掉粉水，是开裂的原因。被上诉人质证称其装修符合要求，不会引起墙体裂缝，出现质量问题是因为上诉人使用的砖不符合设计要求造成的。至于收取300元的维修费用是因卧室出现的两处裂缝找工人的花费，吴大江出具收条只是代收作用，且300元根本不能达到维修作用。被上诉人吴大江为了证明其主张，提供了设计图和南充市住房和城乡建设局关于南充公馆质量投诉情况的报告，证明上诉人使用的砖不符合要求。被上诉人质证称设计图的来源不清楚，又没有加盖公章，不能作为认定案件的依据；质监局的投诉报告正好证明了上诉人使用的材料合格，并经验收了的。二审过程中，中盛房产公司在法院指定的时间内拒绝对吴大江房屋出现裂缝造成的原因申请鉴定。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，被上诉人吴大江从上诉人中盛房产公司处购买的位于顺庆区市政府新区“南充公馆”小区A幢B单元8层1号商品房一套经装修后墙面出现裂缝，虽然该房屋已经过装修，但该裂缝现象在房屋进行装修前就已存在，且经过鉴定该栋楼的房屋均存在不同程度的非规则性裂缝、空鼓、开裂现象，加之房屋所使用的砌体填充墙材料并非系竣工图所载明的100厚页岩实心砖及200厚页岩多孔砖，实际使用了轻集料混凝土小型空心砌块，在无相反证据予以反驳的情况下，以上种种迹象表明出现裂缝现象系上诉人中盛房产公司提交的房屋存在质量瑕疵所引起，其应当承担维修的责任。上诉人辩称系被上诉人吴大江装修造成裂缝没有充分有效的证据予以支持，对该辩解理由，不予采信。被上诉人要求将案涉房屋使用的轻集料混凝土小型空心砌块更换为厚页岩实心砖，因一审判决驳回该请求后其并未提起上诉，该请求不属于二审审理的范围。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人乐山中盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 东审 判 员 蒙 秀 梅代理审判员 任 雅 莉二〇一五年十月二十七日书 记 员 王婵轶（代） 来自：