（2015）深宝法民三初字第1644号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2016-12-19

案件名称

深圳市新和股份合作公司,黄永才,徐菁与深圳市奥嘉杰电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳市新和股份合作公司,黄永才,徐菁,深圳市奥嘉杰电子科技有限公司,深圳市弘洋物业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2015）深宝法民三初字第1644号原告深圳市新和股份合作公司，住所地深圳市宝安区福永街道新和居委天福路一号，组织机构代码192473960。法定代表人张海康。原告黄永才，男，汉族，1971年8月4日出生，住址深圳市宝安区。原告徐菁，女，汉族，1964年8月8日出生，住址深圳市宝安区。三原告的共同委托代理人利继梅，广东深天成律师事务所律师。被告深圳市奥嘉杰电子科技有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道新和新兴工业园一区第16幢第三、四层，组织机构代码777191854。法定代表人李兵。委托代理人李迅，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托代理人林良曜，北京金诚同达（深圳）律师事务所实习律师。第三人深圳市弘洋物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道新和新兴工业园三区（A区）办公综合楼第一层102，组织机构代码58929002-9。法定代表人易泉洲。委托代理人刘军，广东宝城律师事务所律师。原告深圳市新和股份合作公司（以下简称新和公司）、黄永才、徐菁诉被告深圳市奥嘉杰电子科技有限公司、第三人深圳市弘洋物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人利继梅，被告的委托代理人李迅到庭参加诉讼，第三人的经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2010年11月1日，原告新和公司与被告签订了《厂房、宿舍租赁合同》，约定被告向原告新和公司承租其位于福永镇新和新兴工业园的A16幢厂房以及A19幢四楼一层宿舍，合计8180平方米的物业，租金按每平方米12元计算，第6年开始按每平方米13元计租。现合计每月租金为98160元。租赁期限自2010年11月1日起至2020年10月31日止共10年原告新和公司与被告签订租赁合同是基于租赁厂房的实际投资人原告徐菁、其他投资人李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若汝共六人的认可而为，但租金收到后均按上述六股东所持股权比例分配到各个股东个人手中。2013年10月25日原告黄永才和原告徐菁签订了《股权（物业）转让协议》，约定原告徐菁将其与上述其他股东合伙兴建的位于福永新和社区新兴工业园厂房A15、A16、A18共三栋和宿舍A19栋及消防池首层物业中所占的43.375%的股份转让给原告黄永才，转让后由原告黄永才享有该股权项下的所有收益。原告徐菁的转让行为已经得其他所有股东的书面同意。但原告黄永才在获转让后并未能收到被告每月应交付的租金，被告也未向原告新和公司支付租金，基于原告徐菁已垫付部分被告所拖欠的租金给了原告黄永才，故其依照法律规定也有权向被告主张租金权益。原告新和公司曾于2015年2月13日发通知给被告，告知其自2015年1月23日起按租赁合同将租金的43.375%支付给新股东原告黄永才，但被告却回复认为这一要求违法而不予执行。事实上原告新和公司作为《厂房、宿舍租赁合同》的出租方，其有权对租金的收取方式作出变更或指定新的收款人，不存在违法情形，被告无权对出租人收租方式或指定帐户的变更不执行，更无权在得到出租人的通知后不交租金或交付给其他未经实际投资人及出租人认可的主体。综上所述，被告自2014年1月1日后未再向三原告中的任何一方支付过租金，已构成根本性违约，依据《厂房、宿舍租赁合同》的约定，原告要求解除该合同并要求被告支付所拖欠的一定比例的租金及利息。故诉至法院，请求法院判令：1、被告向三原告支付所拖欠的自2014年1月1日起至2015年6月30日（暂计至此时）止的43.375%的租金合计人民币766384元，利息约40000元；以上总计金额为806384元。2、双方解除租赁合同；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为判令原被告签订的《厂房、宿舍租赁合同》无效。被告答辩称，1、关于本案诉讼主体的问题：原告新和公司与起诉中的原告黄永才、徐菁作为共同原告，提起本案租赁合同纠纷的诉讼，显然是错误的，原告黄永才、徐菁不能作为本案租赁合同纠纷的当事人提起支付租金之诉，被告从未与原告黄永才、徐菁签订租赁合同，双方不存在租赁合同的权利、义务关系。2、针对原告具体的诉讼请求，答辩如下：实际缴纳租金的情况是被告向指定的收取租金的管理者缴纳租金，也就是说截止今天开庭为止，我方是没有拖欠任何一分租金，如果有欠租行为，我方早就被扫地出门了，因此原告的起诉理由是不能确认的；3、关于原告当庭变更的诉讼请求答辩如下，原告是想证明合同是合法有效的，因此根据原告提供的证据是无法证明合同有效，如果法庭认可合同是无效的，我方有权保留诉讼的权利；4、原告的诉讼请求是要求一个公司的股东在公司没有分红的情况下向公司的供应商要求支付货款，这是不可以的。且第三人在证据交换的时候已经完全印证了被告的说法，是可以得到确认及对应的。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人未到庭应诉，提交书面答辩状称，一、徐菁、李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若如等六位投资人拥有新兴工业园15至19栋物业50年的使用权，原告新和公司不得干涉，且无权收取租金。2003年、徐菁、李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若如等六位投资人与原告新和公司、冯佐良签订了《合作兴建厂房合同》，约定由上述六位投资人出资兴建新和村新兴工业园15至19栋厂房，建成后拥有其50年的使用权。因此，根据合同约定，上述投资人出资兴建了上述物业，拥有其50年的使用权，有权使用、出租，而原告新和公司则不得干涉、也无权收取租金。二、第三人经授权对新兴工业园15至19栋物业管理、收租，且2014年1月1日后的租金被告已经支付给第三人，原告徐菁无权再要求被告支付上述租金。新和村新兴工业园15至19栋厂房建成后，六位投资人同意委托公司来进行管理、收租。自建成后至今，共委托了四家公司进行管理、收租，分别是：2007年9月1日之前为徐菁夫妻控股的深圳市蓝坤投资实业有限公司、2007年9月1日至2008年11月30日为深圳市邦华实业有限公司、2008年12月1日至2012年1月31日为深圳市华诺物业管理有限公司、2012年2月1日至今为深圳市弘洋物业管理有限公司。四家公司收取租金后，将收益按投资比例分配给各投资人，期间各投资人均无异议。因此，第三人有权对涉案物业管理、收租，原告徐菁无权再要求被告支付租金。三、原告徐菁与原告黄永才签订的《股权（物业）转让合同》为无效合同，原告黄永才无权要求被告支付租金。四、2014年2月1日后收取的租金收益均保存在第三人账户，没有分配的原因在于：首先，原告徐菁擅自将股份转让给原告黄永才，双方的转让合同并没有提供给其他股东，双方还隐瞒真实交易价格，其股权转让协议违反了在同等条件下，各位股东有优先购买权的原则。而且，原告徐菁与原股东之间的账目长期未进行清算，而受让方黄永才又不愿承担徐菁的债权债务。因此，各股东均不认可其转让行为，导致原告徐菁与其他股东之间产生纠纷，各股东均要求先解决此纠纷后再进行租金分配。其次，2014年2月至2015年1月期间，原告徐菁、黄永才等多次纠集数十人闯入新兴工业园一区15栋合法租户的生产经营场所，采用撬锁、拆卸、浇灌混凝土等方法，故意损毁正在生成的供电设备、载货电梯等，造成三家公司损失严重，现该财产损害纠纷已诉至宝安法院（案号2015深宝法民一初字3353号）。作为物业管理方，第三人有义务对肇事股东的租金收益予以扣留，等法院判决后赔付给受害方。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2003年，原告新和公司先后与原告徐菁及案外人李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、黄桂凤签订《合作兴建厂房、宿舍合同》，约定各方合作投资兴建位于福永镇新和村新兴一区工业园的A15、A16、A18厂房、A19宿舍，使用期限为50年。2004年9月27日，原告徐菁与案外人李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若汝签订《股东协议书》，约定共同投资兴建位于福永镇新和村新兴一区工业园的A15、A16、A18厂房、A19宿舍，股东合作年限从2004年9月至2056年5月31日止。该协议书同时约定了各股东投资金额和投资所占比例，原则上各股东的股权转让在内部转让，若转让给其他人，需不影响股东的利益。2010年11月1日，原告新和公司与深圳市奥嘉杰电子科技有限公司签订了一份《厂房租赁合同》，约定深圳市奥嘉杰电子科技有限公司向原告新和公司承租其位于福永镇新和新兴工业园一区的A16幢厂房以及面积为A19幢四楼一层的宿舍，合计8180平方米的物业，租金按每平方米12元计算，每月的租金总额为98160元。租赁期限自2010年11月1日起至2020年10月31日止。2008年12月10日，收取被告租金的“深圳市邦华实业有限公司”向被告发出通知，要求被告自2008年12月1日起将租金转入“深圳市华诺物业管理有限公司”的相关账户。2012年2月1日，“深圳市华诺物业管理有限公司”向被告发出通知，要求被告自2012年2月1日起将租金支付至“深圳市弘洋物业管理有限公司（以下简称弘洋公司）”账户。被告自2012年2月起，每月将租金支付至第三人弘洋公司账户，庭审中第三人弘洋公司确认收到被告自2012年2月起的所有租金。2013年10月25日，原告徐菁与黄永才在原告新和公司的见证下签订《股东（物业）转让协议》，约定：原告徐菁在福永镇新和村新兴一区工业园的A15、A16、A18厂房、A19宿舍项目中所占股份为43.375%，因投资方向调整，徐菁同意将持有的股份及所享有的物业所有权益转让给黄永才。2013年11月4日，原告徐菁向案外人出具《股权转让申请书》，写明需要把本人所持有的在合作投资中所占有的股权转让给原告黄永才，在同等条件下，各股东有权有限购买，如果各位股东放弃购买，请同意徐菁将股权对外转让。2013年11月7日，案外人李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若汝在原告新和公司的见证下出具书面文件，确认同意原告徐菁将部分股权转让给原告黄永才。2015年1月23日，原告黄永才、徐菁与案外人易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若汝共同向被告发出《声明书》，写明：经各股东平等自愿协商，一致同意从2015年1月23日起，将涉案厂房及宿舍按租赁合同约定的租金暂时交由原告新和公司监管，各栋租户直接将按租赁合同约定的租金交给原告新和公司，将视为已经按时履行了交付租金的义务。2015年2月13日，原告新和公司向被告发出《通知》，要求被告从2015年1月23日起按租赁合同将租金的43.375%支付给原告黄永才。2015年3月3日，被告向原告新和公司发送回函一份，确认收到原告新和公司2015年2月13日的通知，同时告知原告新和公司其要求被告将租金按比例直接支付给黄永才等人是没有法律依据的，也违反了2015年1月23日原告徐菁等人签署的《声明书》的主要精神，该《声明书》的主要精神是要对被告交付的租金进行监管。被告同时声明：被告在不违反与深圳市弘洋物业管理有限公司签署的《租赁合同》前提下，只要徐菁等股东意见一致并由他们共同署名发通知给被告，被告将会按照共同署名通知的要求，把租金付到相应的账户。庭审中，原告新和公司对深圳市邦华实业有限公司及深圳市华诺物业管理有限公司向被告收取租金的行为予以确认，但对深圳市弘洋物业管理有限公司向被告收取租金的行为不予确认，经查，深圳市弘洋物业管理有限公司自2012年2月开始向被告收取租金。上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述及原告提供的《厂房租赁合同》、《合作兴建厂房合同》、《股东协议书》、《股权（物业）转让协议》等证据，被告提供的《通知》、银行流水、《声明书》、《复函》、发票、收据等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。结合本案，涉案租赁物未经合法报建，违反了法律的强制性规定，因此原告与被告签订的《厂房租赁合同》应认定为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条的规定，房屋租赁合同无效，出租人有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，租赁合同的出租人即原告新和公司要求被告支付租金，被告与第三人同时确认被告已按照通知要求将租金足额支付至第三人账户，并未拖欠原告新和公司租金。本院认为，被告自2012年2月起即按照深圳市华诺物业管理有限公司发出的《通知书》的要求将租金足额支付至第三人公司账户，第三人对此亦予以确认；虽原告新和公司当庭表示不认可第三人收取被告租金的行为，但原告新和公司从未向被告提出异议，被告按照租金支付的惯例，即由旧的收租的公司向被告发出通知告知新的收租公司及账户，亦有理由相信第三人有权收取租金，且已实际足额支付租金给第三人，故原告新和公司要求被告支付租金的行为无事实和法律依据，本院不予确认。原告黄永才及徐菁要求被告支付租金的诉讼请求，未提供充分证据予以支持，本院对其请求不予认可。另，根据无效合同全面处理原则，现被告继续使用涉案厂房已无合同依据，被告应将涉案厂房腾退返还原告深圳市新和股份合作公司。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告深圳市新和股份合作公司与被告深圳市奥嘉杰电子科技有限公司于2010年11月1日的签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告深圳市奥嘉杰电子科技有限公司应在本判决生效之日起十五日内将位于福永镇新和新兴工业园一区的A16幢厂房以及A19幢四楼一层的宿舍腾退给原告深圳市新和股份合作公司。三、驳回原告深圳市新和股份合作公司、黄永才、徐菁的其他诉讼请求。本案受理费5932元，由原告负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员　　何冰清二〇一五年十月二十七日书　记　员　　谢　燎书　记　员　　张雪娜附相关法条：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共10页第1页共12页来源：百度“”