（2015）金婺北民初字第207号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-07
案件名称
程子正与金华市第四建筑工程公司预制砂石厂、金华市第四建筑工程公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
金华市婺城区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程子正,金华市第四建筑工程公司预制砂石厂,金华市第四建筑工程公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2015）金婺北民初字第207号原告：程子正。。。。。。代理人：叶民珍。。被告：金华市第四建筑工程公司预制砂石厂。法定代表人：蔡民。。被告：金华市第四建筑工程公司。法定代表人：麻有明。。。代理人：应旭升、张朝晖。。原告程子正诉被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂、金华市第四建筑工程公司房屋租赁合同纠纷一案。原告于2015年4月24日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员刘爱军独任审判，于2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告程子正及其委托代理人叶民珍，被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂的法定代表人蔡民，被告金华市第四建筑工程公司的委托代理人张朝晖到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告程子正起诉称：被告金华市第四建筑工程公司委托被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂出租金华市工人路2号营业房二间。2009年2月25日，原告与被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂签订《租赁合同》一份，合同约定：租赁期限自2009年3月1日至2017年3月1日止，年租金48000元整。合同签订后，原告按约支付了租金，在上述营业房场所成立了金华市九德堂医药小花园连锁店。2010年5月17日，原告与被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂签订了《补充协议》，约定因政府规划拆迁，政府给予的除房屋产权赔偿外的所有款项，包括但不限于腾空费、装修费等均归原告所有。2015年，原告承租的房屋纳入婺城区二七区块旧城改造征收范围。2015年2月15日，被告金华市第四建筑工程公司下发营业房腾空协议，要求原告在2015年4月3日前腾空。原告配合被告在2015年4月2日腾空房屋完毕，腾空后两被告未按上述《营业房腾空协议》支付原告可搬迁补偿费等共计77359元以及按照《补充协议》未支付原告停产停业损失补偿费、搬迁费、签约奖励等费用232707元。为上述费用双方协商未果，为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，要求：1.判令解除原、被告于2009年2月25日签订的租赁合同；2.判令两被告共同支付原告可搬迁补偿费3256元、不可搬迁补偿费2850元、装修费60015元、腾空费8237元、评估奖3001元、停产停业损失补偿费218670.50元、搬迁费1800元、房屋评估奖5000元、签约奖励8237元，合计311066.50元；3.本案诉讼费用由两被告承担。被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂辩称：《租赁合同》、《补充协议》及《营业房腾空协议》上的公章是我公司加盖的，属实。被告金华市第四建筑工程公司辩称：1、被告认为停产停业损失费等费用属于房屋所有权人金华市第四建筑工程公司享有，由被告领取是依法有据的，不应向承租方支付任何补偿款。从合同法律关系上分析，政府与被告存在拆迁补偿方面法律关系，原、被告存在房屋租赁合同关系。2、关于房屋评估奖、房屋签约奖，根据已经生效的判决，已经判令该部分奖励的主体系金华市第四建筑工程公司；3、案涉房屋的所有权人系被告金华市第四建筑工程公司而非金华市第四建筑工程公司预制砂石厂，其从未授权其分支机构签订《补充协议》，直至本案起诉后，被告才知道有该份《补充协议》，而该份《补充协议》未经金华市第四建筑工程公司追认，因此属无效协议。从该份协议的内容来看，属于对物权的处分，而被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂并非房屋的所有权人，其未经房屋产权人金华市第四建筑工程公司的授权，无权进行处分。以上被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂只是金华市第四建筑工程公司的分支机构，非独立法人，更不是房屋产权人，其未经产权人明确授权，是无权进行处分的，故该份《补充协议》应属无效。综上，请求法院依法判决。在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告程子正提交的证据：1.原告的身份证复印件、被告营业执照复印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格；2.《租赁合同》1份，证明原、被告之间的租赁合同关系及相关约定的事实；3.《证明》一份，证明被告金华市第四建筑工程公司委托金华市第四建筑工程公司预制砂石厂出租金华市工人路2号营业房二间的事实；4.《补充协议》一份，证明双方对因政府拆迁，合同提前终止的，政府给予的房屋征收补偿款进行了约定的事实；5.《金华市第四建筑工程公司营业房腾空协议》一份，证明原告按期腾空房屋可得77359元补偿款的事实；6.《婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案》问答一份，证明征收标准的事实；7.收据、装饰合同、结算书各一份，证明原告装修装饰费176858元的事实。被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂对以上证据均无异议。被告金华市第四建筑工程公司提出质证意见：对证据1、6无异议，本院确认其证明力。对证据2的真实性无异议，该证据第四条约定“在承租期内，违约造成损失及后果由对方赔偿，另支付违约金叁万元整。如遇政府规划拆迁，合同提前终止，甲方不补偿损失，承租款按实际发生计算，政府如有装饰赔偿归乙方所有。”该条款说明补偿款归被告金华市第四建筑工程公司所有的事实。本院认为，该《租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，故本院确认其证明力。对证据3的真实性无异议，但从《证明》中可以明确被告金华市第四建筑工程公司仅委托金华市第四建筑工程公司预制砂石厂对案涉房屋进行出租，并未授权其对营业房进行处分的权利。本院认为，该《证明》是由被告金华市第四建筑工程公司出具的，应对其具有法律约束力，故本院确认其证明力。对证据4的真实性有异议，被告金华市第四建筑工程公司并未授权金华市第四建筑工程公司预制砂石厂签订《补充协议》，其无权签订《补充协议》；且从内容来看，该《补充协议》是就拆迁进行的专门约定，作为房屋的产权人，把所有补偿款均给原告是违背常理的；同时《补充协议》的一方是金华市第四建筑工程公司预制砂石厂，并非房屋产权人，其无权进行处分，事后被告金华市第四建筑工程公司未追认，故《补充协议》系无效协议。本院认为，因金华市第四建筑工程公司预制砂石厂是被告金华市第四建筑工程公司的分支机构，两者应具有共同利益，且被告金华市第四建筑工程公司已明确授权其享有出租权，而作为合同相对人的原告程子正有理由相信其具有代理权，故其与原告签订的《补充协议》具有法律效力，本院确认其证明力。对证据5，因其盖章主体为金华市第四建筑工程公司预制砂石厂，且我公司对该《营业房腾空协议》中的相关费用予以追认。本院认为，因被告金华市第四建筑工程公司已对该《营业房腾空协议》中的各项费用进行了追认，故本院确认其证明力。对证据7不予认可，我方认为装修费以政府评估报告中的60015元为准。本院认为，被告方的质证意见成立，故对其证明力不予确认。对被告金华市第四建筑工程公司提交的证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书，证明公司工商登记情况的事实；2.民事判决书、房屋租赁合同、营业房腾空协议复印件4份，证明：1.工人路全部营业房腾空协议均由被告金华市第四建筑工程公司自行与承租人协商，如营业房腾空协议需盖章，直接加盖本公司公章，但对原告程子正提供的《营业房腾空协议》我方予以追认；2.金华市第四建筑工程公司与所有承租户只签订《租赁合同》，但从未就拆迁补偿事宜在数年前单独签订《补充协议》，故原告提供的2010年5月17日签订《补充协议》是不真实的；3.根据贵院已经生效的判决认定停产停业损失费归房屋所有权人所有。3、《司法鉴定意见书》（申请法院委托鉴定的）一份，对其真实性予以认可。原告程子正提出质证意见：对证据1、3无异议；对证据2的真实性无异议，但对关联性、证明目的有异议，因案涉工人路2号营业房具有一定的特殊性，该营业房一直由被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂对外出租，其有权对外进行处分，故双方签订的《补充协议》为合法有效。被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂对以上证据均无异议。本院认为，因原告和被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂对证据1、3无异议，故本院确认其证明力。因案涉营业房是由被告金华市第四建筑工程公司委托金华市第四建筑工程公司预制砂石厂对外出租，并对外签订《租赁合同》，其情况具有一定的特殊性，故被告提供的证据2与本案无关联性，本院对其证明力不予确认。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：2008年10月20日，被告金华市第四建筑工程公司委托被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂对外出租金华市工人路2号营业房二间。2009年2月25日，原告与被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂签订《租赁合同》一份，合同约定：租赁期限自2009年3月1日至2017年3月1日止；年租金48000元整，一年一付，先付后租；在承租期内，违约造成损失及后果由对方赔偿，另支付违约金叁万元整。如遇政府规划拆迁，合同提前终止，甲方不补偿损失，承租款按实际发生计算，政府如有装饰赔偿归乙方所有等内容。合同签订后，原告按约支付了租金，在上述营业房场所开立了金华市九德堂医药小花园连锁店。2010年5月17日，原告与被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂签订了《补充协议》一份，约定：因遇政府规划拆迁，合同提前终止，政府所给予的除房屋产权赔偿之外的所有款项，包括但不限于腾空费、装修费、提前签约奖励等均归乙方所有等内容。2014年9月，原告承租的营业房纳入婺城区二七区块旧城改造征收范围。2015年2月15日，原告和被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂签订《营业房腾空协议》，协议约定：原告必须在2015年4月3日前腾空；如按期腾空，被告金华市第四建筑工程公司向原告支付可搬迁补偿费3256元、不可搬迁补偿费2850元、装修费60015元、腾空费8237元、评估奖3001元，合计77359元。以上《营业房腾空协议》得到被告金华市第四建筑工程公司的追认，且原告于2015年4月2日将承租的营业房予以腾空。房屋腾空后，因被告金华市第四建筑工程公司对《补充协议》不予认可，导致原告未得到《补充协议》中的停产停业损失补偿费等费用而产生纠纷。另查明，被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂为被告金华市第四建筑工程公司的分支机构，不具有法人资格，但其依法办理了营业执照。本院认为：被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂为被告金华市第四建筑工程公司的分支机构，虽不具有法人资格，但其办理了营业执照，依法可在被告金华市第四建筑工程公司授权的范围内对外开展经营活动。根据被告金华市第四建筑工程公司出具的《证明》，可确认被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂对位于金华市工人路2号营业房二间享有出租权。以上，虽难被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂不是案涉出租房屋的产权人，但其为产权人金华市第四建筑工程公司的分支机构，两者应具有共同利益，且其已得到被告金华市第四建筑工程公司的明确授权，故作为合同相对方的原告有充分理由相信其具有代理权。因此，双方签订的《租赁合同》、《补充协议》为合法有效的，本院予以确认。现原告承租的案涉房屋已被拆迁，导致合同无法履行，故其诉请解除双方于2009年2月25日签订的《租赁合同》具有事实和法律依据，本院予以支持。因双方签订的《租赁合同》、《补充协议》为合法有效的，现合同的标的物已不存在，故被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂应依据《补充协议》对原告承担补偿责任。而金华市第四建筑工程公司预制砂石厂为被告金华市第四建筑工程公司的分支机构，不具有法人资格，其民事责任应由被告金华市第四建筑工程公司对外承担。综上，对于原告主张的可搬迁补偿费3256元、不可搬迁补偿费2850元、装修费60015元、腾空费8237元、评估奖3001元已得到被告金华市第四建筑工程公司的确认，故应予以支持；关于停产停业损失补偿费218670.50元，因原告为案涉出租房屋的实际经营者，根据双方签订的《补充协议》的约定，其有权享有，故本院予以支持；搬迁费1800元已包含在上述搬迁费用中，故不予支持；房屋评估奖5000元、签约奖励8237元为产权人所有，故不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决如下：一、解除原告程子正与被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂于2009年2月25日签订的《租赁合同》；二、被告金华市第四建筑工程公司应于本判决生效之日起7日内给付原告程子正因终止合同的可搬迁补偿费3256元、不可搬迁补偿费2850元、装修费60015元、腾空费8237元、评估奖3001元、停产停业损失补偿费218670.50元，合计人民币296029.50元；三、驳回原告程子正的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2983元（原告已预交，已减半收取），由被告金华市第四建筑工程公司预制砂石厂、金华市第四建筑工程公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 刘爱军二〇一五年十月二十七日代书记员 季飞云 关注公众号“”