（2015）嘉善民初字第855号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2015-12-07

案件名称

杨亚娟与嘉善雅乐居置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨亚娟,嘉善雅乐居置业有限公司,中国工商银行股份有限公司嘉善支行,嘉兴市住房公积金管理中心嘉善县分中心

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法��若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款，第二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

浙江省嘉善县人民法院民事判决书（2015）嘉善民初字第855号原告：杨亚娟。。。。。。委托代理人：卢军。浙江卢军律师事务所律师。委托代理人：缪旭晨。。被告：嘉善雅乐居置业有限公司。法定代表人：陈卫民。。委托代理人：朱泳。浙江东方正大律师事务所律师。委托代理人：周燕燕。浙江东方正大律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司嘉善支行。法定代表人：王士忠。。委托代理人：屠洁扬。浙江思贤律师事务所律师。第三人：嘉兴市住房公积金管理中心嘉善县分中心。负责人：李军。委托代理人：李斌。。原告杨亚娟与被告嘉善雅乐居置业有限公司（以下简称雅乐居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法由代理审判员王霞适用简易程序于2015年7月14日公开开庭进行了第一次庭审。后因本案的处理结果与中国工商银行股份有限公司嘉善支行（以下简称工行嘉善支行）、嘉兴市住房公积金管理中心嘉善县分中心（以下简称公积金中心）有利害关系，本院依职权追加工行嘉善支行、公积金中心作为第三人参加诉讼，并依法转为普通程序，于2015年8月7日、2015年9月18日两次组成合议庭公开开庭进行了审理。另依原告申请，本院依法对被告雅乐居公司的财产进行保全。原告委托代理人卢军、缪旭晨，被告委托代理人朱泳三次庭审均到庭参加诉讼；第三人工行嘉善支行的委托代理人屠洁扬第二次、第三次庭审均到庭参加诉讼；第三人公积金中心的委托代理人李斌第三次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨亚娟起诉称：2012年10月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的金都上品小区9幢1-101室商品房，价格1074573元。合同签订后，原告按约支付了645573元购房款，剩余429000元办理按揭贷款。另原告为购买储藏室支付41106元��购买车位支付预付款20000元，合计原告共向被告支付购房款1135679元。原告已履行合同约定的全部义务。但被告未按合同第九条、第十二条约定于2014年12月31日前以书面方式通知原告办理商品房交付手续，将符合交付条件的商品房交付给原告。依此，原告于2015年5月4日以EMS快递形式，2015年5月14日以邮政挂号信形式向被告寄送《关于解除金都上品小区9幢1-101商品房买卖合同的通知》，因被告逾期交房超过120日，依约解除与被告的合同，被告退还原告全部购房款及支付相应违约金。被告收到通知后，向原告寄送《关于解除合同异议的函》，对解除合同持有异议。另原告于2015年5月18日收到被告《商品房交付催告函》，通知原告办理房屋验收交接手续。原告认为，被告未按合同约定于2014年12月31日书面通知原告办理交房手续，已构成违约，且逾期超过120日，原告有权按合同约定及《合同法》第九十三条、第九十六条规定解除合同，被告应退还原告已付购房款并支付相应违约金。因合同约定违约金明显偏低，不足以弥补原告损失，故原告主张以中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计收违约金。故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告立即退还原告已支付的全部购房款1135679元；3、被告立即支付至起诉之日违约金暂计为226383.77元（详见违约金计算方式及说明）；4、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，于2015年7月14日庭审提供以下证据：1、原告身份证复印件1份、被告公司基本情况及组织机构代码证复印件各1份，证明原被告主体资格。2、商品房买卖合同原件1份，证明原被告2012年10月18日签订商品房买卖合同，对权利义务进行了约定。3、个人住房组合贷款借款（担保）合同原件1份，证明原告按合同约定办理了按揭贷款，且款项已打入被告账户。4、销售不动产统一发票原件1份、收据原件2份，证明原告按约定方式向被告支付相应购房款，为购买车位、储藏室支付预付款，包括贷款，总共向被告支付了1135679元。5、关于解除金都上品小区9幢1-101商品房买卖合同的通知原件1份、EMS快递单原件2份、国内挂号信函原件2份，证明被告未于2014年12月31日前书面通知原告交房，在原告可行使解除合同权15日内，向被告寄送了解除合同的函，被告已经收到上述材料。6、关于对解除合同异议的函原件1份、商品房交付催告函原件1份，证明被告在收到原告寄送的函后，对解除商品房买卖合同有异议，但未通过法律规定的途径提出异议。7、欠条原件1份、借款备注原件1份、银行转账凭证原件1组，证明签订合同时原告确实只支付了300973元，为此原告向被告出具一份欠条，欠被告340000元，并需支付利息。2012年10月23日原告支付给蒋秋云400**元，2012年11月26日支付给蒋秋云500**元，2012年12月27日支付给蒋秋云500**元，2013年1月19日支付给蒋秋云500**元，2013年1月31日支付给蒋秋云500**元，2013年7月9日支付给被告100000元。2013年7月15日支付利息11493元到皇甫真账上。原告已按约将房款全部付清，并已支付相应利息，故原告主张违约金合理。原告于2015年8月7日庭审及庭后提供以下证据：8、还款明细1组、工商银行凭证2份，证明原告因贷款产生的利息，以及已经偿还的商业贷款及公积金贷款本息。被告雅乐居公司答辩称，被告房屋已于2014年12月30日具备交付条件。虽未书面通知，在通知上有瑕疵，但在交房期内被告多次以电话形式通知原告。原告提出解除��同，被告认为是原告先违约，因购房款中34万元原告未支付，因此被告享有先履行抗辩权。假设本案合同可以解除，原告诉称的违约金也没有依据。从商品房买卖合同约定来看，即便合同解除，被告退还原告购房款的前置条件是原告解除与银行签订的借款合同、解除被告与银行签订的担保合同，撤销预告登记。被告为证明其抗辩，于2015年7月14日庭审提供以下证据：1、商品房买卖合同复印件1份，证明付款方式不仅按揭贷款，还有首付款，首付款应在2012年10月18日支付。合同约定如原告解除合同，出卖人自收到合同解除通知之日起30日内退还已付款。合同解除，如出卖人违约，应向买受人支付的违约金为累计已付款的1%。补充协议明确约定合同解除，买受人应无条件配合协助出卖人办理需共同申请撤销合同备案登记手续、预告登记手续等之后才能退还已付款。2、竣工验收备案表复印件1份，证明涉案房屋已经备案，具备交付条件。被告于2015年8月7日庭审提供以下证据：3、通话详单打印件1组，证明2014年12月26日上午9点51分，被告已电话通知原告交付房屋的事实。第三人工行嘉善支行答辩称，在法院不解除商品房买卖合同的情况下，原告与第三人签订的合同是独立合同，借款合同与商品房买卖合同两者无关。如原告要求解除合同的诉请得到法院支持，我方作为独立请求权第三人，请求原被告返还尚欠我方的贷款及利息，截止到2015年7月18日尚欠第三人贷款190833.40元，公积金贷款166666.70元。公积金贷款中心委托我方代付代收代扣，如合同解除，公积金贷款与商业贷款均返还我方，再由我方返还公积金贷款中心。且第三人对就贷款享有优先受偿权。第三人工行嘉善支行为��明其主张，于2015年8月7日庭审提供以下证据：1、尚欠商业贷款及公积金贷款明细各1份、房屋预告登记证明1份，证明截止2015年7月18日原告尚欠第三人商业贷款及公积金贷款的数额。公积金贷款委托第三人代扣。上述贷款由涉案房屋作抵押，进行了预告登记。第三人公积金中心答辩称，如果要解除合同，那么必须还清全部贷款。且如果第二次公积金贷款就只能贷差价。第三人公积金中心庭审未提交证据，其与工行嘉善支行均于庭后提交贷款明细，证明尚欠公积金贷款及银行贷款数额。上述证据经庭审质证，本院认证如下：第三人对原告所举证据的真实性均无异议，被告对原告所举证据的真实性均无异议，仅对其证明问题有异议，本院经审查，对原告所举证据的真实性依法予以确认，对其证明问题及与本案的关联性在本院认为中予以阐述。原告及第三人对被告所举证据的真实性无异议，但原告对证据证明内容有异议，本院对被告证据的真实性依法予以确认。对第三人提交证据，原被告均无异议，本院依法予以确认。本院根据各方当事人的陈述及确认的有效证据，认定下列事实：2012年10月18日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买嘉善县罗星街道金都上品小区9幢1-101室房屋一套（以下简称争议房屋），建筑面积123.47平方米，总价1074573元整；合同签订当日支付房款645573元，剩余429000元由买受人向银行按揭贷款获得；出卖人应当在2014年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单；逾期超过120日后，买受人有��解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同补充协议还约定：出卖人、买受人经协商一致或按合同约定解除合同的，买受人应按照出卖人的通知无条件配合、协助出卖人办理需共同申请撤销合同备案登记手续及预告登记手续（如有），所有手续办妥后出卖人将买受人已付房款扣减违约金、损失赔偿金（若有）后退还买受人。合同签订当日，原告支付首付款中的305573元，剩余340000元以欠款的形式向被告公司出具欠条。同日，被告公司向原告出具金额为645573元的预售购房款发票。后原告及其丈夫卢军、被告及第三人四方签订《个人住房组合贷款借款（担保）合同》，约定原告为购买争议房屋，办理贷款，由第三人公积金中心委托第三人工行嘉善支行发放住房公积金200000元，同时第三人工行嘉善支行向原告发放商业性住房贷款229000元；借款期限为2013年1月7日起至2028年1月7日止。2013年4月4日，原告杨亚娟向被告支付储藏室费用41160元及车位费用20000元。另，被告第二次庭审认可原告杨亚娟之后陆续将欠条中的340000元首付款及利息等款项支付完毕。2015年5月4日、5月14日，原告分别通过EMS快递及挂号信方式向被告寄送解除商品房买卖合同通知书，内容为：原告已履行合同全部义务，但被告未按合同第九条、第十二条约定于2014年12月31日前书面通知交房，现逾期交房已超过120日，原告要求解除合同，并要求被告退还已付购房款及支付相应违约金等。被告于2015年5月15日收到该通知，并于当日提出“关于对解除合同异议的函”，内容为：房屋已于2014年12月31日具备交付条件，公司曾多次电话通知办理交房手续，原告及配��卢军也曾对房屋进行验收；且合同解除前，原告应催告公司在合理期限内履行，原告未经催告在房屋已具备交付条件下通知解除没有法律依据；另通知原告于2015年5月30日前办理房屋验收交接手续。2015年5月16日，被告向原告发出“商品房交付催告函”，通知原告务必于2015年5月31日前办理房屋交接手续。另查明，原告与卢军系夫妻关系。2014年11月27日，被告及相关单位对包括争议房屋在内的房屋进行竣工验收，并于2014年12月18日进行备案。截至2015年10月18日，原告已向第三人工行嘉善支行支付贷款本息合计82643.9元。截至2015年9月23日，从原告公积金账户已支付公积金贷款本息合计59348.89元。原告庭审称未接到被告办理房屋交付手续的通知，被告则称2014年12月31日前后多次通过电话方式通知原告办理房屋交付手续，系原告一直未来办理交接手续。双方就是否通知��房陈述不一。现原告仍未入住争议房屋。本院认为：合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。我国合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。首先，结合本案查明的事实，原被告签订的合同对被告逾期交房超过120日后，原告享有合同解除权进行了明确约定。至2015年5月初原告要求解除合同时，被告无证据证明已书面通知原告交房，构成违约，且已达到合同约定的解除条件。被告辩称“享有先履行抗辩权”，以及“争议房屋在2014年12月31日前已达交付条件，并已电话通知原告交房”等意见，因未充分举证，依据不足，本院不予采信。关于被告庭审辩称“经催告，被告在合理期限内仍未履行，原告才可解除合同”的意见，本院认为被告所称该合同解除的情形，适用于双方对合同解除条件没有明确约定的情况下，而本案原被告双方对合同解除条件进行了明确约定。依照尊重双方当事人意思自治的原则，本案合同的解除应依双方的约定处理。原告现依照合同约定，以被告逾期交房超过120日为由，要求解除原被告之间的商品房买卖合同，合理有据，本院予以支持。又因法律规定当事人一方依照本法第九十三条第二款规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除，本案商品房买卖合同于2014年5月15日被告收到原告解除合同的函之日解除。商品房买卖合同解除，第三人工行嘉善支行、公积金中心作为相关权利人，均明确提出如商品房买卖合同解除，借款合同解除，同时归还剩余贷款。因商品房买卖合同解除，致借款合同的合同目的无法实现，亦失去继续履行的基础和必要，故第三人要求解除借款合同，有事实依据及法律依据，本院予以支持。其次，为购买涉案房屋，原告支付了部分购房款，第三人亦向被告拨付了相应贷款。由于被告违约致合同解除，原告要求被告返还已付购房款，合理有据，但原告计算数额有误，本院根据查明数额计算为789322.9元（首付款645573元＋车位费、储藏室61106元＋已还商业贷款本息82643.9元）予以支持，但依照原被告合同及补充协议约定，须待原告协助被告办理申请撤销合同备案登记手续及预告登记手续后退还。关于已付公积金贷款本息59348.89元，实质系从原告的公积金账户中支付，考虑到公积金款项的特殊性，本院认为判由被告直接返还至原告公积金账户较为合理合法。因被告违约致合同解除，借款合同解除，尚欠第三人的贷款本息依法应由被告偿还给第三人，待第三人的债权受偿后，原被告及第三人就金都上品小区9幢1-101室��理抵押登记注销手续后，房屋归被告所有。又因原告所购房屋已办理抵押登记，故第三人工行嘉善支行主张就尚欠商业贷款对抵押房屋享有优先受偿权，合理有据，本院予以支持。而尚欠公积金贷款的权利人系第三人公积金中心，第三人工行嘉善支行主张对尚欠公积金贷款享有优先受偿权，欠缺法律依据，本院不予支持。再次，根据原被告合同约定，出卖人逾期交房致买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告主张合同约定违约金偏低，本院认为依照公平合理原则及相关法律规定，原告首付款虽非一次性支付，但原告亦为后续支付的款项向被告支付了相应利息，故就原告主张的违约金，本院酌情按中国人民银行同期同类贷款利率，分别以首付款全额即645573元为基数，自2012年10月18日起算至被告实际还款之日止的利息损失，以及以车位、储藏室61106元为基数，自2013年4月4日起算至被告实际还款之日止的利息损失，作为原告的违约金予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杨亚娟与被告嘉善雅乐居置业有限公司2012年10月18日签订的《商品房买卖合同》于2015年5月15日解除；二、解除原告杨亚娟、被告嘉善雅乐居置业有限公司，第三人中国工商银行股份有限公司嘉善支行、第三人嘉兴市住房公积金管理中心嘉善县分中心签订的《个人住房组合贷款借款��担保）合同》；三、原告杨亚娟协助被告嘉善雅乐居置业有限公司办理申请撤销合同备案登记、预告登记等手续后十五日内，被告嘉善雅乐居置业有限公司返还原告杨亚娟已付购房款789322.9元；四、被告嘉善雅乐居置业有限公司向第三人中国工商银行股份有限公司嘉善支行偿还金都上品9幢1-101室自2015年10月19日起尚欠的商业贷款本息，且第三人中国工商银行股份有限公司嘉善支行对金都上品9幢1-101室享有优先受偿权；五、被告嘉善雅乐居置业有限公司将原告杨亚娟购买金都上品9幢1-101室已偿还的公积金本息合计59348.89元返还至杨亚娟公积金账户，且向第三人嘉兴市住房公积金管理中心嘉善县分中心偿还自2015年9月24日起尚欠的公积金贷款本息；六、被告嘉善雅乐居置业有限公司支付原告杨亚娟违约金，按照中国人民银行同期��类贷款利率，分别以首付款645573元为基数，自2012年10月8日起算至被告实际还款之日止的利息，以及以车位、储藏室61106元为基数，自2013年4月4日起算至被告实际还款之日止的利息，于本判决生效之日起十五日内付清；七、驳回原告杨亚娟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17059元、财产保全费5000元（原告均已预交），由被告嘉善雅乐居置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审　判　长　　赵玲莉代理审判员　　王　霞人民��审员朱伯庭二〇一五年十月二十七日书　记　员　　钱　煜搜索“”