（2015）甬镇民初字第1228号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-07
案件名称
广东康景物业服务有限公司宁波分公司与蔡良明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市镇海区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东康景物业服务有限公司宁波分公司,蔡良明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬镇民初字第1228号原告：广东康景物业服务有限公司宁波分公司。代表人：张苇。委托代理人：潘雅玲。委托代理人：张慧剑。被告：蔡良明。原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景公司）与被告蔡良明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法由审判员贾毅飞适用简易程序独任审判，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告康景公司委托代理人潘雅玲、张慧剑，被告蔡良明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景公司起诉称：原告为宁波市镇海区庄市街道合生国际城小区的物业服务企业，被告从2009年8月起至2010年12月一直拖欠合计17个月的物业管理费、房屋共用部位和共用设施日常维修费共计人民币7009.9元。原告多次向被告发放缴纳物业管理费通知书，并上门或电话催缴，之后又邮寄催缴单，被告至今均拒绝支付，已经给正常的物业管理带来困难。为此，原告起诉至法院，请求判令被告支付：1.物业管理费人民币6453.2元；2.房屋共有部位和共用设施设备日常维修费人民币556.7元；3.滞纳金1571.2元。被告蔡良明答辩称：涉案房屋实际交房时间是在2010年12月17日，交房之前的物业管理费用应当由房产开发商支付，不应由被告支付，故应驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交了如下证据：1.交接物业验房联系单、告知书、中标通知书、业主／住户基本情况登记表、合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）、合生国际城入住文件及物品签收清单、宁波市镇海区物价局镇价费（2008）50号文件复印件、合生国际城临时管理规约、合生国际城前期物业管理服务协议、商品房买卖合同各一份，欲证明被告是合生国际城的业主、被告与原告签订了物业服务协议以及物业费的收费标准。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。2.国内挂号信函收据三张、被告蔡良明承诺书一份、挂号信信封四份、律师函复印件二份、物业管理费催缴函复印件二份，欲证明原告多次以书面形式向被告催缴物业管理费，原告起诉的这段时间被告没有支付物业费的事实。被告称从未收到过书面催费材料。本院认为，该组证据可以形成证据链，证明原告确向被告寄送过催缴物业管理费用的书面材料。被告向本院提交了2010年12月17日的房屋交付书，欲证明被告是在2010年12月17日办理了交房手续。原告对该份证据无异议，但称开发商通知交房的时间是在2009年7月份，是被告自身的原因没有按时交房。本院对该份证据予以认定。经审理查明：2008年4月29日，被告蔡良明与宁波合生创展房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买后者开发的位于宁波市镇海区庄市街道的合生国际城一期A区9幢04号房屋，该房屋为联排多层住宅，建筑面积为261.98平方米（其中地下室面积为75.7平方米）。购房合同约定的交房日期为2009年7月30日前。被告在签订购房合同的当日与上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司签订《合生国际城前期物业管理服务协议》，其中第四条约定：“1.物业管理综合服务费，按业主或物业使用人拥有的地上建筑面积计算（低层住宅地下室面积免除物业费）：（2）联排双拼住宅2.0元／平方米／月；2.房屋共有部位、共用设施设备日常维修费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：（1）低层独立、联排双拼住宅1.5元／平方米／年”。2010年12月17日，宁波合生创展房地产有限公司向原告开具交接物业验房联系单，称被告已办理完开发商全部交付登记等手续，要求原告配合进行物业部分的验房交付流程，被告在当日办理了交房手续，在合生国际城入住文件及物品签收清单、合生国际城房屋验收记录表及合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）上进行了签字。在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）第6项“物业管理处财务部、业主”处，原、被告共同确认“前期物业管理服务公司由原上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司变更为广东康景物业服务有限公司宁波分公司。该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”。被告在交房当天出具承诺书一份，其内容为“本人是合生国际城9幢4单元业主，现就物业服务费事宜做如下承诺：1.由于本业主与房产公司正在进行法律诉讼，因此，2009年8月1日至2010年12月31日的物业服务费待与房产公司诉讼完毕后再作结算；2.本业主愿意自2011年1月1日起支付物业服务费，现预付一年”。被告至今未支付2009年8月2010年12月的物业管理费用。本院认为：2010年12月17日，原、被告双方在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）第6项中共同确认“该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”，原告理应受此约束，不能再向被告主张2009年8月至2010年12月的物业管理费用。即使被告未实际交纳该期间的物业管理费用，则“该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”这一表述足以使被告相信原告已经放弃了收取实际交房之前涉案房屋的物业管理费用的权利。虽然被告在交房的当天出具了承诺书，但被告在该承诺书中并未明确表示要向原告交纳2009年8月至2010年12月的物业管理费用。此外，合同法规定“除法律另有规定或当事人另有约定外，标的物的所有权自标的物交付时起转移”，《物业管理条例》规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，《宁波市住宅小区物业管理条例》第二十四条规定“物业交付后至前期物业服务合同终止前，业主应当依照前期物业合同约定的标准向物业服务企业交纳前期物业综合服务费；……，尚未交付给物业买受人或者尚未出售的物业，其前期物业综合服务费由建设单位承担”，综合这些规定，在房屋交付之前，物业管理费用应由涉案小区的建设单位交纳，至于具体由于何种原因没有按期交付房屋，这仅涉及建设单位即开发商和物业买受人，与物业服务企业并无直接关系，物业服务企业不应直接向物业买受人主张房屋交付之前的物业管理费用，进而原告亦无权向被告主张房屋交付之前的物业管理费用的滞纳金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。（已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 贾毅飞二〇一五年十月二十七日代书记员 郑罗方