（2015）黔义民初字第02149号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2016-04-18

案件名称

ＸＸ虎与贵州省兴义国龙大酒店管理有限公司、卢斯琪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

兴义市人民法院

所属地区

兴义市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

ＸＸ虎,贵州省兴义国龙大酒店管理有限公司,卢斯琪

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十六条

全文

贵州省兴义市人民法院民事判决书（2015）黔义民初字第02149号原告（反诉被告）ＸＸ虎，男。委托代理人陈来友，男。委托代理人陈喆，女。被告（反诉原告）贵州省兴义国龙大酒店管理有限公司。法定代表人王阳洋，系该公司执行董事。委托代理人熊勇，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人白莎，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。第三人卢斯琪，女。原告（反诉被告）ＸＸ虎与被告（反诉原告）贵州省兴义国龙大酒店管理有限公司（以下简称国龙管理公司）、第三人卢斯琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）ＸＸ虎及其委托代理人陈来友、陈喆，被告（反诉原告）国龙管理公司的委托代理人熊勇、白莎到庭参加诉讼，第三人卢斯琪经传票传唤无故拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告ＸＸ虎诉称，2014年3月24日，国龙管理公司以兴义市国龙商城美食广场名义与ＸＸ虎之女陈喆，签订《兴义市国龙商城租赁预定协议》，将位于盘江路20号国龙大厦5楼5-31号商铺租给ＸＸ虎，指定经营主题餐厅，收取了10000元订金。2014年6月21日，国龙管理公司以兴义国龙大酒店名义与ＸＸ虎签订《兴义市国龙商城（美食广场）商铺租赁合同》，收取了租金42000元；同时签订《兴义市国龙商城物业管理协议》。协议签订后，ＸＸ虎严格按照国龙管理公司要求装修商铺，装修完毕，准备打扫干净，办理营业手续营业。但ＸＸ虎在《商铺租赁合同》第七条约定办理工商营业执照的期限内及之后多次到工商局办理营业执照，工作人员称：因ＸＸ虎系从事餐饮行业，要等待此房屋主体、消防设施验收合格后才能办理相关营业手续，要么大多数商家都要开业了才办理。因此，ＸＸ虎未办理好相关营业手续。国龙管理公司就以ＸＸ虎违反合同为由，于2015年3月5日向ＸＸ虎送达《解除合同通知书》，强行解除合同，并将ＸＸ虎装修好的商铺另外出租给其他人经营“云爆虾”，导致ＸＸ虎不能经营。国龙管理公司却既不退还订金、房屋租金，也不赔偿装修款，给ＸＸ虎造成了经济损失。ＸＸ虎除支付给国龙管理公司52000元订金、房租外，因装修房屋所支付费用74600元，其中：墙面18000元，水电、吊顶、地砖、墙砖49000元，门窗5000元，柜子两个2600元。国龙管理公司所承包给ＸＸ虎的商铺，经ＸＸ虎到兴义市住建局查实，直到2015年5月底，该房屋都未验收合格。国龙管理公司却在《商铺租赁合同》中第七条要求“ＸＸ虎在合同签订之日起20日内办理好营业执照、税务登记证，即2014年7月11日前办理完毕相关手续，提交复印件给国龙管理公司，若在此期限内未办理相关手续，自动解除合同”，并且已强行解除合同，把商铺另行租赁给他人，却不退还所收ＸＸ虎订金及租赁款。国龙管理公司在租赁合同中约定房屋的面积是124㎡，而该房屋的实际面积是114㎡。根据合同法52条、建筑法第61条之规定，《商铺租赁合同》中第七条系无效条款，对ＸＸ虎不具有约束力，国龙管理公司却以此为由单方解除合同，将ＸＸ虎装修的商铺另行租赁给他人经营，给ＸＸ虎造成损失，应返还ＸＸ虎支付的租金，还应赔偿ＸＸ虎因装修房屋造成的损失。为了维护ＸＸ虎的合法权益，现提起诉讼，请求：1、请求判决由国龙管理公司返还房屋租金52000元，赔偿ＸＸ虎装修费74600元，合计126600元；2、请求判决本案诉讼费、评估费由国龙管理公司承担。本诉被告国龙管理公司辩称，一、ＸＸ虎违反合同约定，未按时办理合法的经营手续且未按时开业经营，构成双方合同解除的约定事由，国龙管理公司依约行使合同解除权。1、根据双方合同第七条约定“乙方必须在20日内办理好营业执照、税务登记证并复印交到国龙管理办公室，若到期未办理以上相关手续，自动解除本合同，清算房租、折旧、水电、物管费等相关费用后，乙方所交的租金、房屋、电梯、装修折旧、市场推广及履约金只退30%，剩余70%作为违约金补偿给甲方”。ＸＸ虎与国龙管理公司于2014年3月24日签订商铺租赁预定协议，2014年6月21日签订正式的《商铺租赁合同》，租赁期从开业之日2015年2月6日开始计算。ＸＸ虎在签订合同后就及时组织人员进场施工，历时8个月之久，直到2015年3月5日国龙管理公司书面通知ＸＸ虎解除合同时，ＸＸ虎不仅没有办理相关合法手续而且没有完成店面装修，其违约行为符合双方解除合同的约定，国龙管理公司是在行使合同中的单方解除权。2、ＸＸ虎诉称其未在约定时间内办好相关营业手续，是因为该房屋主体、消防设施未验收合格或大多数商家未开业，ＸＸ虎对此不应承担责任。根据《工商行政管理条例》及《餐饮服务许可办法》的规定，在工商登记时只需要申请人提交注册申请书、场地使用证明（租赁合同）以及申请人的基本身份信息等材料，办理餐饮服务许可也只需要申请人提供卫生许可证申请书、法定代表人或负责人职务证明和身份证、房产证（或建筑许可证）和租房协议复印件等有效证明材料、企业或单位名称证明（工商行政管理部门核准单）、从业人员健康证和卫生知识培训合格证明等材料；而房屋主体、消防设施验收合格和大多数商家开业并不是办理工商营业执照的必备前置条件，更不能成为ＸＸ虎违约的借口，而且国龙管理公司美食广场的其他商家在与ＸＸ虎同一时间段及以后的时间内与国龙管理公司签订租赁合同的其他商家，均在合同约定时间内各自办理好相关营业手续，由此说明ＸＸ虎未在约定期限内办好营业执照，是其自身原因所导致。3、根据《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在双方签订的《商铺租赁合同》中的第七条约定：“本合同签订之日起，乙方必须在20日内办理好营业执照、税务登记证，并复印一份交到国龙商城管理办公室，若到期未办理以上相关手续，自动解除本合同。”因而，ＸＸ虎的违约行为符合合同解除的约定事由。根据《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”国龙管理公司在2015年3月5日已向ＸＸ虎送达解除合同通知书，双方签订的《商铺租赁合同》应合法解除。二、ＸＸ虎违约导致合同不能履行所造成的损失，ＸＸ虎应该自行承担。ＸＸ虎与国龙管理公司签订商铺租赁合同后，经国龙管理公司同意，ＸＸ虎进场对商铺的水、电、地板、墙体等基础工程进行装修，该装修与国龙管理公司房屋已经附和；根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》司法解释第十一条第二款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。另依双方签订的《商铺租赁合同》第七条第（9）项约定：“乙方在合同期所投入的不动产装修，广告牌及招牌等设备在合同期满或双方协商终止合同时无偿归甲方所有。”可见ＸＸ虎与国龙管理公司对装修的所有权明确约定归国龙管理公司所有。因此，不论是法律规定还是双方合同约定，ＸＸ虎都无权要求国龙管理公司赔偿其装修损失。综上所述，ＸＸ虎应对其违约行为造成的损失依法自行承担法律责任，国龙管理公司无需返还全部租金更不存在赔偿装修款。请求法院驳回ＸＸ虎的全部诉讼请求。反诉原告国龙管理公司诉称，2014年3月24日，ＸＸ虎之女陈喆与国龙管理公司签订《兴义国龙商城商铺租赁预定协议》，国龙管理公司将国龙大厦5楼5-31号商铺租给ＸＸ虎，并指定经营“主题餐厅”，陈喆向国龙管理公司缴纳了10000元订金。2014年6月21日，ＸＸ虎与国龙管理公司签订正式的房屋租赁合同及物业管理协议，并收取被反诉人租金42000元，订金10000元。ＸＸ虎于2014年7月开始装修店铺，在装修过程中，ＸＸ虎与国龙管理公司口头协商，要求国龙管理公司为ＸＸ虎租赁的店铺安装天然气管道，安装费由国龙管理公司统一结算后，ＸＸ虎另行支付给国龙管理公司，现天然气管道已安装完毕；另根据合同第三条约定：乙方（ＸＸ虎）必须在每月25日前到甲方（国龙管理公司）财务办公室交清物业管理费及水电费。国龙管理公司美食广场于2015年2月6日正式营业，ＸＸ虎自签订合同后一直未办理相关的营业手续并且自国龙管理公司商场正式营业后仍然未能正常营业，严重违反双方合同约定，国龙管理公司于2015年3月5日依据双方签订的租赁合同，通过书面的方式与ＸＸ虎解除合同；合同解除后，国龙管理公司要求ＸＸ虎支付天然气管道的安装费21000元及合同期内的水、电费932元，共计21932元，但ＸＸ虎却拒绝支付，为维护反诉人的合法权益，现提起反诉，请求：判决ＸＸ虎向国龙管理公司支付天然气管道安装费人民币21000元；判决ＸＸ虎向国龙管理公司支付合同期限内产生的水、电费共计人民币932。反诉被告ＸＸ虎辩称，ＸＸ虎租赁商铺目的是为了正常经营，ＸＸ虎没有任何书面及口头协议委托国龙管理公司为其安装天然气管道并支付安装费。ＸＸ虎没有正式营业，未使用房屋，没有产生水电费。租赁协议签订后，没有安装电路，不会产生电费。在装修过程中，仅使用了少量的水拌砂浆，国龙管理公司并没有自来水公司的发票。国龙管理公司违反约定，出租房屋面积少于合同中约定的面积，开业时间也晚于合同中约定的时间。请求驳回反诉原告的诉讼请求，并由国龙管理公司承担本诉和反诉费用。第三人卢斯琪未到庭，也未向法庭提交书面答辩。本诉的争议焦点为：每年的租金是多少？ＸＸ虎未按时开业是否构成为违约？国龙管理公司将已经出租给ＸＸ虎的房屋转租给第三人是否构成违约？国龙管理公司是否应向ＸＸ虎返还租金？ＸＸ虎是否应向国龙管理公司支付安装天然气管道费用与水电费？经审理查明，2014年3月24日，国龙管理公司以兴义市国龙商城美食广场的名义与ＸＸ虎之女陈喆（受ＸＸ虎委托）签订了《兴义市国龙商城商铺租赁预定协议》，主要内容为：陈喆预订国龙管理公司位于盘江路20号国龙大厦5楼5-31号商铺，预订位置指定经营主题餐厅，定金10000元。2014年6月21日，国龙管理公司以兴义国龙大酒店的名义与ＸＸ虎签订了《商铺租赁合同》，合同主要内容：乙方（ＸＸ虎）租用国龙商城五楼商铺共计面积161平方米（实用面积124平方米，公摊面积37平方米），乙方经营项目必须符合甲方（兴义市国龙商城美食广场）限定的经营范围即五楼限定经营主题餐厅；租期贰年（从开业之日起计算租期）；租金42000元／年，按年缴纳；乙方须向甲方交纳合同履约保证金壹万元；本合同签订之日起，乙方必须在20日内办理好营业执照、税务登记证，并复印一份交到国龙商城管理办公室，若到期未办理以上相关手续，自动解除本合同，清算房租、折旧、水、电、物管费等相关费用后，乙方所交的租金、房屋、电梯、装修折旧、市场推广及履约金只退给30%，剩余70%履约金作为乙方补偿甲方的违约金。2014年6月23日，ＸＸ虎交给国龙管理公司订金10000元、房屋租金42000元。后ＸＸ虎对该房屋进行了装修，将原来安装的地板拆除后，另行安装了陶瓷地板和电路、吊顶及线路、砖砌隔墙、四扇窗和两扇门、墙体喷漆（房屋里面喷白色漆，墙壁外面喷透明漆），在厨房安装了一个操作台、一个收银台、厨房墙上安装了两个铁架子，并包了柱子。2015年2月6日，国龙管理公司美食城开始营业，ＸＸ虎租赁的商铺并未开业。2015年3月6日，国龙管理公司向ＸＸ虎送达了解除合同通知书，以“ＸＸ虎未按合同约定提交办理好的营业执照及税务登记证复印件，未能与美食广场同步开业经营，对美食广场的经营带来了较大的不良影响”为由，解除双方于2014年6月21日签订的《商铺租赁合同》。2015年3月31日，国龙管理公司将该房屋出租给第三人卢斯琪使用，每年租金为43000元。后ＸＸ虎与国龙管理公司因房屋租金的返还及装修费的赔偿事宜协商未果，向本院起诉。在审理过程中，ＸＸ虎向法庭提出对其装修物价值进行物价评估，后又撤回了评估申请。上述事实，有当事人的陈述及《兴义市国龙商城铺面预定协议》、《兴义市国龙商场（美食广场）商铺租赁合同》、国龙管理公司收款收据、录音、竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、《兴义市国龙商铺租赁预定协议》、《商铺租赁合同》、解除合同通知书等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《商场租用合同》，并未违反法律、法规的强制性规定，该合同有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。ＸＸ虎按照合同约定向国龙管理公司交纳了一年的租金（租期从开业时即2015年2月6日起算），但其不按合同约定服从管理进行营业，对商场营业产生了不良影响，构成违约。虽然双方在合同中约定“本合同签订之日起，乙方必须在20日内办理好营业执照、税务登记证，并复印一份交到国龙商城管理办公室”，但该房屋于2015年4月2日才办理了消防验收手续，且在签订租赁合同20日内是否办理营业执照和税务登记，并不会影响国龙管理公司的利益，并不必然导致该租赁合同不能履行，该约定对ＸＸ虎并不公平，国龙管理公司不得以ＸＸ虎违反该约定为由而单方解除合同；ＸＸ虎不按合同约定按照国龙管理公司的规定开业经营，原、被告之间的租赁合同继续履行不利于该商场的统一管理，且该房屋现已被国龙管理公司租赁给第三人卢斯琪使用，致使ＸＸ虎与国龙管理公司之间的租赁合同已经不能再继续履行，原、被告之间的租赁合同视为解除。ＸＸ虎主张要求国龙管理公司返还租金并赔偿房屋装修损失的诉讼请求，因双方均存在违约行为，都有过错，因该租赁合同不能继续履行给ＸＸ虎所造成的损失，应按照双方的过错责任进行分担。因ＸＸ虎的装修物已经附着于房屋，现该房屋已出租给他人，故装修物归国龙管理公司所有，并由国龙管理公司对ＸＸ虎进行赔偿较为适宜。在审理过程中，ＸＸ虎向法庭申请对其装修物的价值进行评估，后又撤回了评估申请，而ＸＸ虎也没有向法庭提交装修费用正式发票，故只能结合ＸＸ虎缴纳的租金、装修物的现状及ＸＸ虎、国龙管理公司各自的违约情况，综合衡量ＸＸ虎、国龙管理公司因各自的违约行为所应承担的责任。ＸＸ虎不按合同约定服从管理进行营业，自身也存在违约；国龙管理公司以ＸＸ虎未在合同签订后20日内办理营业执照且未按国龙管理公司的规定营业，单方解除合同，致使该租赁合同不能继续履行；故对于ＸＸ虎因该房屋租赁合同不能继续履行所遭受的损失，ＸＸ虎与国龙管理公司各承担一半的责任。国龙管理公司主张要求ＸＸ虎支付天然气管道安装费用的诉讼请求，因国龙管理公司并未提供证据证实ＸＸ虎委托其安装天然气管道，且该天然气管道现并不是ＸＸ虎在使用，故对于国龙管理公司的这一诉讼请求，本院不予支持。国龙管理公司主张要求ＸＸ虎支付水、电费的诉讼请求，因国龙管理公司并未提供证据证实ＸＸ虎使用水、电的情况，也并未提供水、电费缴纳单据证实水、电费用金额，故对于国龙管理公司的这一诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）ＸＸ虎与被告（反诉原告）贵州省兴义国龙大酒店管理有限公司签订的《商铺租赁合同》。二、原告（反诉被告）ＸＸ虎装修的地板、吊顶、包柱、砖砌隔墙、四扇窗和两扇门、墙体喷漆、厨房操作台一个、收银台一个、厨房墙上铁架子两个、包柱归被告（反诉原告）贵州省兴义国龙大酒店管理有限公司所有。三、由被告（反诉原告）贵州省兴义国龙大酒店管理有限公司向原告（反诉被告）ＸＸ虎返还租金并赔偿装修损失共计42000元。四、驳回被告（反诉原告）贵州省兴义国龙大酒店管理有限公司的反诉请求。案件受理费3006元（本诉案件受理费2832元，反诉费174元），由原告（反诉被告）ＸＸ虎承担1800元，由被告（反诉原告）贵州省兴义国龙大酒店管理有限公司承担1206元。上述义务限判决生效后十日内自动履行。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人应在自动履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判长　　贺正鹏审判员　　韦　艳审判员　　邢成进二〇一五年十月二十七日书记员　　郝明翠微信公众号“”