（2015）襄民初字第705号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-11-24
案件名称
原告耿某某诉被告孙某某房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
襄城县人民法院
所属地区
襄城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2015）襄民初字第705号原告：耿某某，男，1975年7月14日生，汉族。委托代理人：常静、李阳，河南前行律师事务所律师。被告：孙某某，男，1973年5月20日，汉族。委托代理人：菅运生，河南世纪风律师事务所律师。原告耿某某诉被告孙某某房屋租赁合同纠纷一案，2015年4月28日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告耿某某委托代理人常静、被告孙某某及其委托代理人菅运生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告耿某某诉称：2009年5月1日，原、被告双方签订《房屋租赁协议书》，约定原告耿某某将其所有的位于襄城县台湾城日月潭路中段路北的门面房（四层十六间）出租给被告孙某某使用，房屋租金为每年4万元，租期20年。第二年的房租乙方（被告）应提前两个月缴付全年房租，否则视为其自动放弃继续租赁。乙方应按时交纳房租，每滞纳一天，应承担交纳租金的5%的违约金，甲方（原告）根据情况可以决定是否解除协议。协议签订后，被告向原告支付了部分租金，2012年5月2日至2013年6月1日的租金经多次催要无果。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告2009年5月1日所签《房屋租赁协议书》；2、判令被告将房屋腾空并返还给原告。3、判令被告支付拖欠房屋租金16万元、违约金5万元。4、诉讼费由被告负担。被告孙某某辩称：1、原告没有该案所涉房屋的所有权，原告没有房屋房产证，该房是被告姐姐孙洁和原告哥哥耿广民（孙洁与耿广民系夫妻关系）的房屋。2、被告主体错误，房屋建成之后，经营的是金海岸宾馆，是金海岸宾馆的经营场所，并非被告个人使用。3、原、被告签订的租赁协议并非双方真实意思表示，而是为了成立金海岸宾馆有限公司，解决工商登记的经营场所证明而出具，不存在支付房租的前提。4、原告的诉讼请求不符合合同法所规定的解除合同的条件，根据合同双方真实意思表示，故该合同不存在原告所请的合同解除问题。原告为支持其主张提供以下证据。证据一、《房屋租赁协议书》一份，证明2009年5月1日，原告耿某某与被告孙某某签订《房屋租赁协议书》，原告耿某某将自有的坐落于台湾城日月潭路中段路北的门面房（四层十六间）出租给被告孙某某使用，合同签订时约定房屋租金为每年4万元，租金支付方式为被告应在每一个租赁年度提前两个月（即每年五月一日之前）支付下一年的房租，被告逾期支付房租的，视为放弃租赁，租赁合同自动解除，违约金数额为每滞纳一天，应支付租金的5%。证据二、《收款收据》三份，证明2007年4月16日，原告分三次向彭军营支付129000元，购买涉案房屋占用范围内的土地使用权，原告对涉案房屋有合法使用权。证据三、襄城县库庄乡张先庄村委会出具的《证明》一份。证明涉案房屋所占用的土地系原告耿某某从彭军营处购买，用于建造宾馆的事实。证据四、雪某某出具的证明，证明2007年5月份，耿某某雇佣雪国民带领工人建造涉案房屋，并支付了工程款，原告对涉案房屋享有所有权。证据五、李某某、张某某出具的《证明》两份，证明涉案房屋是原告耿某某2007年购买土地并建造房屋，即现在的“金海岸宾馆”。原告耿某某对涉案房屋享有所有权和处分权。证据六、收到条一份，证明2013年6月10日，被告向原告支付了2010年5月1日至2012年5月1日两年的租金8万元；被告因逾期支付房租，向原告支付违约金7万元。证据七、2013年6月原告向被告出具的收到条一份，证明2013年6月10日，原、被告协商一致将房屋租金变更为每年12万元，被告向原告支付2013年6月1日至2014年6月1日一年的房屋租金12万元整，2012年5月1日至2013年5月1日及2014年6月1日以后的租金至今没有支付。证据八、《解除房屋租赁合同通知书》一份，证明2011年11月28日，因被告孙某某拖欠房屋租金不予支付，原告耿某某通过襄城县公证处向孙某某送达了《解除房屋租金合同通知书》。证据九、《起诉书》、《开庭笔录》各一份，证明2012年1月份，因被告长期拖欠原告房屋租金，原告起诉至襄城县人民法院，经调解被告向原告支付了拖欠房屋租金及违约金，被告多次无故拖欠房租，此次拖欠房租不予支付已经属于严重违约。被告为支持其主张提供：金海岸宾馆营业执照、机构代码证、税务登记证，证明房屋所有权就是孙某某，房屋的所有权、使用权都是金海岸公司所有。被告对原告证据质证意见是：证据一，真实性无异议，但原告没有房产的证明，且协议上有涂改部分，涂改部分没有加盖指印。协议对解除合同没有具体约定，租赁期限约定最长是20年，租金的支付方式没有租金的递增问题。该协议属无效协议。证据二，应由收款人出庭予以质证，对真实性有异议。证据三，该证明没有经办人签字，出具时间是2012年4月18日，与本案无关。不能证明房屋是原告个人所建，房屋所有人不是原告个人。证据四、五，证人没有出庭作证，是无效证据，不应采信。证据六、七，该款不是孙某某本人支付，孙某某并不知情，也未签字确认。证据八、九，解除合同通知书没有被告签字。除证据一外，原告证据均在举证期届满后向法院提供。被告对原告证据真实性无异议，但提出，该证据只能证实法定代表人是耿文博，不能证明房屋所有权人归属。证据的分析与认定：被告对原告证据一无异议，本院予以确认。证据二，收款人彭军营未出庭作证，被告不予认可，本院不予认定。证据三，该证据没有经办人签字，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，故对该证据本院不予认定。证据四，证人未出庭作证，无法核实是否证人出具，本院不予认定。证据五，主要内容系打印件，且证人未出庭作证，无法核实真实性，本院不予认定。证据六、七，该证据来源于原告，所涉款项被告称其不知情，该证据不能证明2013年6月10日，原、被告协商一致将房屋租金变更为每年12万元。证据八，不能证明该通知确已送达被告。证据九，能够证明原告曾向本院提起诉讼，要求被告支付拖欠租金。被告证据原告对其真实性无异议，本院予以认定。综合以上证据，经庭审，本院确认以下案件事实：2009年5月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于襄城县台湾城日月潭路中段路北的门面房四层十六间出租给被告使用，房屋租金为每年4万元，第二年的租金应提前两个月缴付，否则实为放弃租赁，租赁期为二十年。每年5月1日前交纳租金，每滞纳一天，承担交纳租金的5%违约金，原告根据情况可决定是否解除协议。2010年3月25日，被告注册成立襄城县金海岸假日酒店有限公司，法定代表为被告孙某某，经营地点登记为本案房屋。2015年1月27日，襄城县金海岸假日酒店有限公司法定代表人变更为耿文博。2015年4月28日，原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告2009年5月1日所签《房屋租赁协议书》；2、判令被告将房屋腾空并返还给原告。3、判令被告支付拖欠房屋租金16万元、违约金5万元。4、诉讼费由被告负担。另查明：2012年5月17日，原告曾诉至本院，请求判令被告支付原告租金8万元，违约金及损失7万元；被告腾空房屋交还原告。在庭审过程中，由孙某某代理人孙洁支付耿某某租金后，原告撤回起诉。本案涉案房屋未办理土地使用证、建设工程规划许可证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。本案由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故本案原、被告之间的《房屋租赁协议》属无效合同。因本案合同属无效合同，故不存在解除问题。原告主张被告将房屋腾空返还给原告，因本案未取得房屋所有权证、土地使用证、建设工程规划许可证，被告辩称该房是被告姐姐孙洁和原告哥哥耿广民（孙洁与耿广民原系夫妻关系）的房屋，考虑到原、被告之间的亲属关系及案外人的亲属关系，现该房屋实际占用人为耿文博（原告侄子，被告外甥），该房屋产权是否合法有效及归属尚不明晰，在相关部门未对此作出处理意见前，原告该项请求本院不予支持。被告对协议真实性无异议，又辩称原、被告签订的租赁协议并非双方真实意思表示，是为了成立金海岸宾馆有限公司，解决工商登记的经营场所证明而出具，不存在支付房租的前提，但没有证据予以证明，本院不予采信。现原告请求被告支付2012年5月2日至2013年6月1日、2014年6月1日之后的租金本院予以支持。原告主张2013年6月10日原、被告协商一致将房屋租金变更为每年12万元，所提供的“收到条”上没有被告签名，被告对此不予认可，本院不予采信，本案租金本院认定为每年4万元，两年租金应为8万元。由于本案合同为无效合同，无效合同自始没有合同效力，原告请求违约金5万元本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙某某于本判决生效后十日内支付原告耿某某占用费8万元。二、驳回原告耿某某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4650元、由原告耿某某负担2650元，被告孙某某负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。期满不上诉，则本判决即发生法律效力。当事人必须自觉履行，如一方不履行，对方当事人有权申请人民法院强制执行。当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条中规定的期间内申请执行。逾期不申请，本院将视为放弃权利。审 判 长 李 欢审 判 员 冯文献人民陪审员 侯一卓二〇一五年十月二十七日书 记 员 牛应召