（2015）东一法东民一初字第1237号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2018-03-21

案件名称

陈宗英与东莞市富盈房地产开发有限��司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第一人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈宗英,东莞市富盈房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第一人民法院民事判决书（2015）东一法东民一初字第1237号原告陈宗英，女，1979年6月6日出生，汉族，住陕西省紫阳县。委托代理人张伟，广东海法（东莞）律师事务所律师。委托代理人杨锐平，广东海法（东莞）律师事务所实习律师。被告东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。注册号：441900000309115。法定代表人刘学斌，董事长。委托代理人梁森，男，1981年11月7日，汉族，住湖北省远安县。系该公司法务专员。委托代理人莫任天，男，1978年7月6日出生，汉族，住广东省怀集县。系该公司法务专员。原告陈宗英诉被告东莞市富盈房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张伟、杨锐平，被告的委托代理人梁森、莫任天均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈宗英诉称，原、被告于2012年9月6日签订了合同编号为“201209060A25DE877606”的商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于东莞市××城区体育路××号富盈东方华府6座3单元2101号商品房。合同第六条约定，原告签订该合同时，先足额支付首期款，余款则通过银行按揭的方式支付。合同第八条约定，被告应于2013年12月31日前，��该商品房验收合格后交付给原告。合同第九条第一款第（2）项规定，被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告于2012年9月3日向被告支付购房定金50000元、于2012年9月4日支付首期购房款339000元、于2012年9月6号支付律师费1425元、于2012年9月17日支付专项维修基金3610.8元及契税25170元、于2013年11月15日支付户型改造费2000元。另，2012年9月19日，原告与案外人东莞农村商业银行股份有限公司东城支行签订了楼宇按揭抵押借款合同，约定原告向银行借款450000用于购买案涉房屋，借款期限为10年，共120期；被告为该笔借款的保证人。现该笔借款已一次性支付给被告。截至2014年11月5日止，原告已向银行还清全部贷款及利息。原告已依约向被告支付了房款，但被告至今未向原告交付房屋，故原告根据商品房买卖合同的约定要求解除案涉商品房买卖合同。被告应向原告双倍返还已付的购房定金、首付款339000元、贷款本金450000元、利息等相关费用。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同及补充条款；2、被告向原告双倍返还购房定金100000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款年利率6%的标准，自2012年9月3日起计至被告实际清偿之日止）；3、被告向原告返还购房首付款339000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款年利率6%的标准，自2012年9月4日起计至被告实际清偿之日止）；4、被告向原告返还办理购房手续的律师费用1425元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款年利率6%的标准，自2012年9月6日起计至被告实际清偿之日止）；5、被告向原告支付专��维修基金3610.8元、契税25170元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款年利率6%的标准，自2012年9月17日起计至被告实际清偿之日止）；6、被告向原告返还户型改造费2000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款年利率6%的标准，自2013年11月15日起计至被告实际清偿之日止）；7、被告向原告返还原告已向银行偿还的按揭贷款本金450000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款年利率6%的标准，自2012年9月19日起计至被告实际清偿之日止）；8、被告向原告返还原告已向银行支付的按揭利息46767.37元及其利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款年利率6%的标准，自2014年10月11日起计至被告实际清偿之日止）；9、被告向原告支付逾期交房违约金4195元；10、本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告明确表示放弃要求被告支付逾期交房违约金4195元的诉请。被告东莞市富盈房地产开发有限公司辩称，被告不同意解除案涉商品房买卖合同及补充条款。被告不同意原告主张的利息计算时间，利息应从被告违约之日起计算。案涉工程已竣工，只是尚未验收，不影响实际使用。被告有通知原告收楼，原、被告双方应当继续履行合同。原告支付的购房款数额应以合同和票据为准。被告仅是代收律师费、维修资金和契税，该些费用应由相关部门退还。经审理查明，原、被告双方在2012年9月6日签订一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于东莞市××城区体育路××号富盈·东方华府6座3单元2101号房，房屋总价款为839000元。合同第六条约定，原告应在2012年9月6日签订合同时向被告支付首期房款，余款则由原告在签订合同后60日内以银行按揭贷款的方式向被告付清。合同第八条约定，被告应在2013年12月31日前将��验收合格后的商品房交付给原告。合同第九条约定，被告逾期交房超过180日的，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告已付款的0.5%支付违约金。合同签订后，原告于2012年9月3日向被告支付了定金50000元、于2012年9月4日向被告支付剩余首期购房款339000元、于2012年9月6日向被告支付律师费1425元。另，原告就案涉房屋支付了住房维修基金3610.8元、契税25170元、户型改造费2000元。2012年9月19日，原、被告与案外人东莞农村商业银行（以下简称银行）三方签订一份楼宇按揭抵押借款合同，约定由银行向原告提供案涉房屋的贷款450000元，被告为该笔贷款提供担保。原告自2012年9月19日起按月分期向银行归还案涉贷款的本金及利息。2014年10月11日，原告已经向银行还清全部贷款450000元，并支出按揭贷款的利息46767.37元。本案中，对于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，原、被告双方存有争议。原告认为，根据案涉商品房买卖合同第八条的约定，被告应在2013年12月31日前向原告交付经验收合格的房屋，但被告至今没有向原告交付房屋，已逾期交房超过180天，根据商品房买卖合同第九条第1款第（2）项约定，原告有权提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议；2014年6月、7月左右，原告有向被告提出书面申请要求解除案涉商品房买卖合同；故原告现要求解除案涉商品房买卖合同，并要求被告退还全部购房款839000元及支付利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准分三部分计算；第一部分利息计算以定金50000元为本金，自2012年9月3日起计至被告实际付清之日止；第二部分利息计算以首付款339000元为本金，自2012年9月4日起计至被告实际付清之日止；第三部分利息计��以银行贷款本金450000元为本金，自2012年9月19日起计至被告实际清偿之日止）。原告对此提供一份商品房买卖合同予以证明，但未举证证明其在2014年6月、7月有向被告申请解除案涉商品房买卖合同。被告对原告提供的该份商品房买卖合同没有异议，但认为案涉房屋已经验收完毕，已具备交楼条件，且被告没有收到原告书面申请解除案涉商品房买卖合同，故要求继续履行案涉商品房买卖合同及补充协议。另，被告认为，原告行使合同解除权的除斥期间为一年，原告应当在2014年12月31日之前行使合同解除权，现原告起诉要求解除案涉商品房买卖合同不符合法律规定。原告则认为，根据合同约定，原告在被告逾期交房后的第181日才享有合同解除权，即原告有权行使合同解除权的期限应当自被告逾期交房后的第181日即2014年6月30日起计至2015年6月29日止；现原告在2015年5月12日提起诉讼要求解除合同，并没有超过行使合同解除权的一年除斥期间。诉讼中，关于被告是否需双倍返还购房定金及利息的问题，原、被告双方存有争议。原告称，原、被告双方在签订正式的买卖合同之前，曾在2012年9月3日左右就案涉房屋签订了认购书，并在签订认购书的当天交纳了案涉房屋的定金50000元；该定金是具有担保被告按照正式商品房买卖合同约定履行按时交房义务的性质，现被告逾期交房，故要求被告双倍返还定金10000元。原告对此提供认购书、定金收据予以证明。其中，认购书中约定的内容显示，若因原告原因导致原、被告双方未能签订商品房买卖合同的，被告有权没收定金。认购书第三条第7项显示，在双方签订的商品房买卖合同生效后，该认购书的效力被商品房买卖合同所代替。被告对原告提供的认购书、定金收据没有异议。但被告认为，该定金是具有担保双方履行签订正式商品房买卖合同义务的性质，现原、被告双方已经签订了正式的商品房买卖合同，该定金已经转为购房首期款的一部分，故不适用定金法则；即使原、被告双方解除案涉商品房买卖合同，被告仅需按照商品房买卖合同的约定向原告支付逾期交房的违约金；故不同意向原告双倍返还定金。庭审中，关于被告是否需返还律师费及利息的问题，原、被告双方存有争议。原告称，律师费是原告购买案涉房屋而支出的费用，现由于被告违约而导致原告要求解除案涉商品房买卖合同，故要求被告返还律师费1425元及支付利息（以1425元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2012年9月6日起计至被告实际付清之日止）。原告对此提供收款收据予以证明。该收款收据中盖有被告的收款专用章。被告确认该收款收据的真实性，但认为该律师费是被告代律师事务所收取的，且被告不同意解除案涉商品房买卖合同，故不同意向原告返还律师费及支付利息。本案中，原、被告双方对被告是否需返还专项维修基金、契税及相关利息存有争议。原告称，原告为购买案涉房屋已支出了契税25170元、专项维修基金3610.8元，合计28780.8元；现由于被告违约而导致原告要求解除案涉商品房买卖合同，故要求被告返还原告已付的契税25170元、专项维修基金3610.8元及支付利息，并要求利息计算以28780.8元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2012年9月17日起计至被告实际付清之日止。原告对此提供专项维修基金收据、完税证明予以证明。被告对专项维修基金收据、完税证明均无异议，但认为该些费用均是由国家部门收取，与被告无关，故不同意向原告返还该些费用及支付利息。关��被告是否需向原告返还户型改造费及利息的问题，原、被告双方存有争议。原告认为，原告为购买案涉房屋向被告支付了房屋改造费2000元，故要求被告返还房屋改造费2000元及利息，并要求利息计算以2000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2013年11月15日起计至被告实际付清之日止。原告对此提供收款收据予以证明。收款收据的“经手人”一栏有谭妙兰的签名。被告确认该收款收据的真实性，并确认收款收据中显示的经手人谭妙兰是被告公司的员工，但认为该户型改造费的收款单位不是被告，原告是根据其个人意愿委托东莞市文峰建筑工程有限公司进行户型改造；若原、被告双方解除案涉商品房买卖合同的，则案涉房屋户型已被破坏，被告存在损失，故不同意向原告支付该户型改造费及利息。关于被告是否需向原告返还原告已向银行支��的按揭贷款利息及其利息损失的问题，原、被告双方存有争议。原告称，原告为购买案涉房屋而向银行贷款450000元，现该贷款已全部还清，原告实际支付贷款利息46767.37元，故要求返还该贷款利息46767.37元及支付利息损失（利息损失以46767.37元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2014年10月11日原告还清全部贷款本息之日起计至被告实际付清之日止）。原告对此提供供款情况表予以证明。被告确认该供款情况表的真实性，并确认原告陈述的已还贷款利息总额；但认为原告要求被告返还原告已还的按揭贷款利息及该部分利息的利息损失，缺乏法律依据，且该些费用属于重复计算，故不同意原告该项诉请。另，原告在本案中申请财产保全，要求查封、冻结被告价值1000126元的财产，并已提供相应的担保。2015年5月14日，本院作出（2015）东一法东民一初字第1237号之一民事裁定书，裁定立即查封或冻结被告价值人民币1000126元的财产。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同及其补充协议、收款收据、商品房按揭登记证明书、维修资金专用收据、完税证、楼宇按揭抵押借款合同、商品房按揭登记证明书、供款情况表、按揭贷款结清证明、认购书，以及本院的庭审笔录、质证笔录、民事裁定书等书证附卷为据。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方就原告向被告购买位于东莞市××城区体育路××号富盈·东方华府6座3单元2101号房签订了书面的商品房买卖合同，事实清楚，证据充分，本院予以认定。该合同真实、合法、有效，原、被告双方应当切实履行。原告在庭审中表示自愿放弃要求被告支付逾期交房违约金的诉请，属于原告自行处分其权利的行为，且未损害被告的利益，本院依法予以准许。关于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的问题。根据案涉商品房买卖合同第八条、第九条的约定，被告应在2013年12月31日前将经验收合格后的商品房交付给原告；被告逾期交房超过180日的，原告有权解除合同。现被告确认案涉房屋在合同约定的交房日期时尚未通过验收，且被告未提供证据证明案涉房屋在2014年6月30日前已通过验收，因此，根据上述合同约定，原告自2014年6月30日起享有合同解除权。由于原、被告双方在案涉商品房买卖合同及其补充协议中没有约定合同解除权的行使期限，且原、被告双方均未提供证据证明原告在2014年6月30日之后有就被告逾期交房一事向被告催告，故根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条的规定，原告行使合同解除权的期限应自2014年6月30日起计至2015年6月29日止。现原告于2015年5月12日提起本案诉讼要求解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，未超过法定的除斥期间，且符合上述法律规定及案涉商品房买卖合同的约定，本院予以支持，被告应当向原告返还全部购房款839000元（含定金）及利息。结合原告的主张，本院认定，被告向原告返还的利息应当按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准（最高不超过年利率6%）分三部分计算：第一部分利息计算以定金50000元为本金，自2012年9月3日起计至被告实际付清之日止；第二部分利息计算以剩余首付房款339000元为本金，自2012年9月4日起计至被告实际付清之日止；第三部分利息计算以银行贷款本金450000元为本金，自2012年9月19日起计至被告实际清偿之日止。关于原告要求被告双倍返还定金的问题。本院认为，认购书与商品房买卖合同属于不同的合��关系。根据原、被告双方确认的认购书显示，原告向被告交付的定金50000元，其性质是担保原、被告双方如期签订正式的商品房买卖合同，并非担保原、被告双方履行正式的商品房买卖合同。现原、被告双方已按照认购书的约定签订了正式的、具有法律效力的商品房买卖合同，故应视为该认购书约定的权利义务已履行完毕。且原、被告在认购书中明确约定双方签订的商品房买卖合同生效后，该认购书的效力被商品房买卖合同所代替，而原、被告双方在正式的商品房买卖合同中并没有约定定金，因此，本院认为，原告依据认购书交付的定金50000元，实际已转化为正式商品房买卖合同中约定的首付房款的一部分。原告现以被告违反正式商品房买卖合同中约定的交房义务为由要求被告双倍返还定金，缺乏法律依据和合同依据，本院不予支持。关于律师费及利息��问题。原、被告双方确认的收款收据显示被告向原告收取律师费1425元，该收款收据中有被告的盖章确认，故本院认定，该笔律师费实际由被告收取。由于该费用是因原告购买案涉房屋而产生的，故被告应将该律师费1425元返还给原告，并向原告支付该费用的利息。结合原告的主张，本院认定，被告支付给原告的律师费利息计算应以1425元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准（最高不超过年利率6%），自2012年9月6日起计至被告实际付清之日止。关于维修资金、契税及利息的问题。原告提供的证据显示，原告就案涉房屋所支付的契税及专项维修基金已实际缴纳给相关政府部门，即被告并未实际占用原告该些费用，因此，原告要求被告退还契税、专项维修基金及支付利息，缺乏依据，本院不予支持。原告可待本判决生效后向相关部门申请退款。关于房屋户型改造费及利息的问题。虽然原告提供的收款收据中没有被告的盖章，但有“谭妙兰”的签名，被告在庭审中确认谭妙兰是被告的员工，故本院认为，该费用实际由被告收取。现被告未实际向原告交付房屋，且本院已认定解除案涉商品房买卖合同，故被告应向原告返还该房屋户型改造费2000元及利息。结合原告的主张，本院认定，利息计算应以2000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准（最高不超过年利率6%），自2013年11月15日起计至被告实际付清之日止。关于原告已向银行归还的贷款利息及产生的利息损失部分。原告与被告均确认原告已向银行支付贷款利息46767.37元，本院对此予以认定。原告为向被告支付案涉房屋的购房款而向银行申请贷款，导致原告需向银行归还贷款本金并因此额外支付贷款利息，现因被告违约��致案涉商品房买卖合同被解除，原告已向银行支付的贷款利息属于原告的实际损失，被告应当予以赔偿。但本院已判令被告向原告支付全部购房款839000元的利息，其中包含了贷款本金450000元的利息损失。原告要求被告另行赔偿已支出的贷款利息46767.37元及该利息的利息，属于重复请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告陈宗英与被告东莞市富盈房地产开发有限公司于2012年9月6日签订的《商品房买卖合同》（201209060A25DE877606）及其附件；二、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈宗��返还购房款839000元（含定金）及利息[利息按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准（最高不超过年利率6%）分三部分计算：第一部分利息以定金50000元为本金，自2012年9月3日起计算；第二部分利息以剩余首付房款339000元为本金，自2012年9月4日起计算；第三部分利息以银行贷款本金450000元为本金，自2012年9月19日起计算；以上三部分利息均计至被告实际付清之日止]；三、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈宗英返还律师费1425元及利息[利息以1425元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准(最高不超过年利率6%)，自2012年9月6日起计至被告实际付清之日止]；四、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈宗英返还户型改造费2000元及利息[利息以2000元为本金，按照��国人民银行同期贷款基准利率的标准(最高不超过年利率6%)，自2013年11月15日起计至被告实际付清之日止]；五、驳回原告陈宗英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费14739.51元、财产保全费5000元，合计19739.51元（原告陈宗英已预交），由原告陈宗英负担1213.4元、被告东莞市富盈房地产开发有限公司负担18256.11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　李铮铮审　判　员　　吴抒航人民陪审员　　袁影霞二〇一五年十月二十七日书　记　员　　徐嘉茹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。��中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。